拒絕坑爹房,買房有“九”看

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樓主 2019-04-23 03:38:17
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萬科金域國際

當您選定中意的樓盤,來到售樓處,面對熱情似火的銷售員時,“菜鳥”和“內行”提出的問題不同,得到的待遇也大不相同!

很多售樓員對自己樓盤的優勢和遠景大肆宣傳,缺陷和不足往往一筆帶過,因此您在與銷售員交流是務必小心謹慎,千萬不要讓他發現你是個“菜鳥”,否則你將可能處于被坑或被忽悠的被動局面,起碼最真實、最劃算的信息你可能會錯過!

筆者為大家扮演“菜鳥”和“內行”兩種角色,測試不同提問方式帶來的不同效果,教大家怎么菜鳥變內行!

?菜鳥問面積 內行問公攤?

在售樓處詢問房屋的面積時,菜鳥的問法直截了當:房子有多大?而內行則明確房屋面積是建筑面積還是套內建筑面積?建筑面積包含公攤面積,而套內建筑面積不包含。也可以換一種問法,“房子的公攤是多少?”一般公攤面積越小,實際使用面積就是越大,也就是得房率越高。

菜鳥問價格 內行問差價?

菜鳥一般詢問看中房子的價格,而內行會多方打聽不同朝向、不同樓層房子的差價和原因。筆者在三家營銷中心發現,售樓員不會主動告訴你房子的差價,需要自己“層層深入”細細打聽。

筆者首先佯裝“菜鳥”購房者,詢問均價過后,發現獲取的信息不夠。再表明想要居住20-30的樓層意愿,并且叫售樓員計算不同樓層需付的價格,然后趁機偷瞄售樓員手上的價格表并進行詢問,果然得到售樓員“不同樓層價格相差幾十元,越高越貴”的答案。

菜鳥問使用年限 內行問拿地時間?

菜鳥們都知道有個土地使用年限,住宅一般為70年,公寓一般為40年,但是內行們要問的更深一點,例如“土地是否被囤積?囤積了多少年?”了解實際擁有的土地使用年限。例如筆者來到某樓盤,售樓員為筆者介紹該樓盤的各項優勢,但一經詢問,才發現是92年拿的地,只剩下40多年的使用年限,這樣的房子要買可要慎重一點。

菜鳥問配套規劃 內行私下考察 ?

購房者一般看中一套房子,會問周圍的配套規劃,這點菜鳥內行都一樣。售樓員們往往大肆吹噓一些遠景規劃:以后有地鐵經過、有商圈崛起、會修高架橋、濕地公園等等。菜鳥一般局限在聽售樓員“淺談則止”,內行則會私下查看是否屬實,深究“會不會有變數、有無文件下達、具體什么時候實現等問題”。

對于一些現有配套內行人也十分注意,如果售樓員說離公交站、某商圈很近,幾步路就到了,那么內行人一定要實地去走走,看是不是真的很近,有哪些公交會一一去核實,一點也不嫌麻煩。還會問問周圍的居民,實際的住房感受,多方打聽免得日后后悔。

菜鳥問物業費 內行問物業歸屬 ?

菜鳥一般會問物業管理費多少?售樓員可能直接跟你說※※元/㎡每月。但是內行則會問:“這個是第一年促銷的費用,還是一直這個價?”,而且一定要問“物業公司是跟你們一起的還是外聘的?”這點很重要。

一般最好選用物業公司歸屬于開發商的樓盤,例如萬科、保利的樓盤都是自己的物業公司。有的開發商建完房子三五年后無影無蹤,出了問題外聘的物業公司也找不到開發商,那么后期會帶來很多麻煩。

菜鳥看戶型圖 內行看總平面圖 ?

菜鳥一般關心看中房子的戶型圖,看房子的窗戶分布在哪,多不多。實際上有的窗戶開在狹小的采光井里,開了窗采光也不一定好。內行一般拿起總平面圖(一層樓每套房的布置)看看,看窗戶前是對著外面的世界還是對著一面墻。另外樓棟之間的差距、樓道的空間大小很大程度決定日后的居住體驗,因此可以看看樓棟分布圖和樓層總平面設計圖。

菜鳥看樣板間 內行看毛坯房

購房者各方面基本信息了解夠了,售樓員會帶大家去看樣板間,其實這里面也有內情!筆者聽以前是售樓部的同事爆料,“樣板間一般都做的好看,如果連樣板間都看不上眼,還指望你買他的房子啊”。

一般開發商會把樣板間建在一塊空地上或者樓棟中間,周圍毫無遮擋,肯定采光好,再加上精裝修,豪華家具一擺,一切看上去妥妥的。但是內行會直接看毛坯房,而且是不同時段去看,這樣才能真正了解房子到底好不好,不排除有的品牌開發商會直接帶顧客看樣板間和毛坯房。

菜鳥看沙盤圖 內行看規劃圖?

菜鳥看沙盤模型做得很漂亮,綠化多、樓間距大、景觀美等等,要知道雖然是按照一定比例做的,但是難免夸張。因此,沙盤只能夠做為了解大概位置的參考,不能完全信任。內行要看就看設計規劃圖。

你想知道具體的規劃,那么一定要看規劃圖!在規劃圖上你可以清晰的看見停車位、垃圾庫、變電站等的分布,一般是經過備案后定稿的,開發商會上面的尺寸、物體修建,更改機會很小,能夠為你選取樓棟和樓層提供參考。

菜鳥多看樓盤 內行“挑起戰爭”

菜鳥也知道“貨比三家”多看看幾個樓盤,但是內行卻知道怎么挑起他們之間的“戰爭”,獲取更多內情。例如筆者在某盤,售樓員介紹該樓盤是學區房,落戶后可對口某小學,另一盤上不了。而當筆者再去另一個盤,針對這一點說時,這盤的售樓員則表示“那個小學不算什么,要比就比師資,我們會在區域內建幼兒園和公立小學,師資力量很雄厚”。

又例如筆者打聽到一家樓盤的物業費只要1塊幾,而另一家的是2元/㎡每月,這家的售樓員聽到就立刻表示自己是品牌物業服務好,然后就說開始“爆料”:“我有住在那邊的朋友跟我說,他們那邊物業服務完全跟不上來,地上停車亂七八糟,綠化也沒有做維護,很多人投訴,人力物力跟不上來,自然便宜”。

心得:其實各樓盤之間都有競爭,對于這些“爆料”不能全信,但購房者一定要操著一顆“踩盤”的心,對比的問至少可以得到更加綜合、全面的信息。但是大家問完之后一定要私下去核實,看是否有一定道理,這樣才能為將來買房提供參考。

其實買房有很多學問,除了問價格、問公攤、問朝向、問戶型、問容積率綠化率等“基本款”內容,購房者還需要問一些深的問題,例如對辦理產權證時間的約定、開發商代辦產權證的手續費、以及入住時間和入住條件,內行人一定會詢問入住時是否能取得建筑工程竣工驗收備案表、取得商品房面積實測技術報告書、住宅質量保證書、住宅使用說明書。

最后提醒大家,銷售員的答復、承諾不能作為今后發生糾紛時的法律依據,一切以購房合同及補充協議為準。因此菜鳥們逆襲起來吧,售樓處巧提問千萬別“慫”,今天你不努力做功課,明天就有可能買到坑爹房!盡快成為內行,至少成為偽內行,才能盡量避免被忽悠。

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