房企金融化三步走:艱難“變形”存掣肘

-回復 -瀏覽
樓主 2019-10-16 17:10:12
舉報 只看此人 收藏本貼 樓主
杏山花園

地產和金融是一對“孿生兄弟”。由于房地產業的資金密集屬性,其對金融的依賴一直有之,早期表現為融資和授信需求,如今則成為新的業務增長點。在樓市調控重壓、盈利能力受限的情況下,對房地產資產證券化的嘗試,甚至關乎企業的轉型大計。

在這種思路下,房地產企業在金融領域的嘗試從未止步。

一方面,房企收購金融牌照,參股控股銀、證、保、信、基,成立產業基金、并購基金,實現負債多元化。

另一方面,推動房地產資產證券化不斷發展,借助ABS、MBS、CMBS、類REITs、私募基金等金融平臺,實現輕資產、高周轉,提高資產流動性。

盡管已有大格局和大野心,但政策層面的限制,正在制約著房企在金融領域的嘗試。業內人士認為,未來房企如何實現“金融化”轉型,仍需觀察。

從融資到戰略投資

房企對于金融業務的布局早已有之。早在上世紀90年代,泛海就入股民生銀行(600016,股吧),成為其第二大股東。此后又步步為營,布局銀行、證券、保險、基金、信托、期貨等細分金融領域。

如今,泛海成為在金融領域涉足最深的房企之一。在泛海集團內部,金融業務的規模和盈利能力均強于房地產業務。

到2009年以后,房企開始相繼涉足金融領域,綠地、華潤、星河、魯能、新華聯(000620,股吧)、萬科、恒大、華夏幸福(600340,股吧)等均有所布局。近年來,綠地、恒大甚至提出要獲得“全金融牌照”。

佳兆業在金融板塊也有極深布局,根據其官網資料,集團已擁有股權私募基金、證券私募基金,以及小額貸款、商業保理、財富管理等業務,正在籌建銀行、保險板塊。

但在不同階段,房企有著不同的興奮點,總體來看,其在細分領域的布局順序也顯得有跡可循。

真正能反映這種脈絡的,當屬萬科的布局步伐。

2013年10月,萬科公告稱,以27億人民幣入股徽商銀行,并參與其在H股的首次公開發行。2015年6月,萬科與鵬華基金合作,發行國內首只公募房地產信托投資基金“鵬華前海萬科REITs”。2016年8月,萬科入股網貸平臺鵬金所并成為其第一大股東。

“從銀行到基金,再到互金,代表了房企對金融領域布局的三個階段,也反映出企業對金融業思路的變化?!蹦巢辉妇呙慕鹑诮缛耸肯?1世紀經濟報道記者表示,房地產企業是銀行的傳統“大客戶”,后者為其提供融資、授信等服務,早期布局銀行,說明企業主要在融資層面有所考量?;?、信托等是基于不動產的金融服務,反映出企業對資產證券化領域的興趣?;ヂ摼W金融則是新興領域,房企布局的背后,更多帶有戰略投資的意味。

根據國外的經驗,傳統房地產企業的轉型方向,即是從傳統的開發銷售模式,轉向資產管理模式,因此資產證券化(第二階段)的嘗試最受關注。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖向21世紀經濟報道記者表示,在地產開發模式上,一直有兩個思路,一種是“重資產、輕運營”,這是典型的中國開發商模式;第二種是“輕資產、重運營+金融資管”,這是金融界和資本市場最推崇的模式。

政策限制難以突破

房企向資產運營商的轉型,有著一定的市場背景。土地、資金、人力成本不斷提升,導致房企利潤率不斷下滑,有數據顯示,從2015年開始,上市房企的平均利潤率就已降至個位數,此后又不斷下滑。

更為重要的是,樓市的周期性漲跌變化,以及不期而至的調控政策,導致企業的業績容易出現波動,缺乏連續性。這些因素會進而影響到企業的評級、融資等環節。

房企試水資產證券化的優勢有三,一是可以盤活存量,甚至完成輕資產化運營;二是在當前融資通道收緊的情況下,使得企業的融資方式更加多元化;三是可突破企業自身主體信用的限制,評級不理想的企業也可依靠其優質項目發行AAA級債券,控制融資成本。

雖然外界關注不多,但最近幾年,房企對資產證券化的嘗試并未止步。

2012年,華僑城成立了“歡樂谷主體公園入園憑證專項資產管理計劃”,是我國第一單基于入園憑證現金流的專項資產管理計劃。2015年,世茂推出“博時資本-世茂天成物業資產支持專項計劃”,成為首只以物業費收入為基礎資產的資產證券化產品。

2017年以來,華夏幸福連續推出兩個“園區PPP資產支持專項計劃”,成為首家成功發行園區ABS的企業。同期,碧桂園、金科、融信等房企也曾以購房尾款、租金等作為基礎資產,開展資產證券化融資。

但值得注意的是,在當前嘗試中,金融業務能給企業提供的利潤貢獻仍然不大。如綠地在今年第一季度報告中透露,“大金融”業務第一季度實現利潤總額5.2億元。相比其房地產業務的貢獻,仍然顯得微不足道。

有分析指出,目前,銀行通道的開發貸和委托貸款、證監會的公司債和股權融資、表外融資的地產基金和資管計劃均受到管控限制,房企嘗試創新金融產品的方式較為有限,多集中在類REITs和CMBS上。

此外,受限于政策管制,整體金融化程度仍較低。黃立沖表示,由于缺乏稅務和資本市場方面的立法,在中國無法實行真正的REITs,目前只能存在債券的資產證券化,不可能存在地產股權的資產證券化。

天風證券認為,“把低活的不動產變成高活的金融品”,才是真正的金融資本和產業資本的融合。但目前房地產業距離這一目標還有很遠。

我要推薦
轉發到
网络赚钱找项目 在线股票网站 英超联赛英超直播 心悦麻将闪退怎么办 炒股软件排行榜 北京pk10冠军在线计划 北京赛车投注app 四肖中特期期准 鞍山麻将手机版下载 陕西11选5任选基本走势图 网上最靠谱的赚钱方法