租購同權開啟租賃市場改革新篇章 下一步

-回復 -瀏覽
樓主 2019-09-09 09:00:41
舉報 只看此人 收藏本貼 樓主
卓達上河原著二手房

廣州(樓盤)首發“租購同權”政策,其示范意義遠大于實際效果。在資源配置不均衡、教育等政策不匹配的情況下,“租購同權”的落地突破并不輕松,反而可能引發租價暴漲,給樓市帶來新的問題

文 《法人》記者 趙青

“租購同權”在國內首次落地。

7月17日下午,廣州市政府辦公廳印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》(以下簡稱《方案》),明確提出了“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權”。

在住房問題上,中央一再強調,“房子是用來住的,不是用來炒的”。那么,有沒有產權就不是最主要矛盾,重點在于能不能滿足居住需要。很顯然,廣州的探索以及對其他城市的示范意義,應當可以看成是一種創新、一種改革。

有專家表示,“此舉在中國住房租賃史上頗具里程碑意義”。新政不僅把租房的價值提高了許多,而且對于住房租賃體系的建立有著不可估量的影響。

同時,為了避免因房屋供求關系變化而帶來的房租大幅提高的隱患,《方案》還補充了相關處理辦法,分別從土地、商業用房、個人改造房三個維度來提供租賃住房。

開啟租賃市場改革新篇章

眾所周知,在大城市,尤其是在北上廣深這樣的一線城市,買房越來越不是一件容易的事情。而房價貴的重要原因是附著在其上的優質資源,比如優質的學校、醫療等資源。這些資源往往具有獨占性(按片劃分的擇校體系),也就是說,只有買房子的人,擁有產權的人,才能夠享受。稀缺就會導致溢價,因此最貴的房子往往是所謂的學區房、醫療房。

在這樣的情形下,租房成了不少人暫時的選擇。

據有關統計分析,目前我國大概有1.6億人在城鎮租房居住,占城鎮常住人口的21%,這當中以新就業的大學生和外來務工人員為主要群體。對大部分租房一族來說,因為缺乏足夠多的財富和收入去支付首付與按揭,所以只能暫時靠租房居住。一旦經濟條件允許,大家又會快速轉向購房,造成這種現象的重要原因,就是身為租客無法享受到房屋產權人同等的公共權力。

廣州此次試水“租購同權”引發輿論大討論,正是擊中了當前租賃市場的痛點。

財經專欄作家肖磊在接受《法人》記者采訪時表示,對于“租購同權”的解讀,這兩天正在發酵,一些分析認為,如此一來買房需求會下降,租賃市場會火,房價會下跌,房租會上漲等;還有一些分析認為,“租購同權”存在著很多的不確定性,具體細節執行非常難,對租戶的保障一時半會還是難以落實的,況且如果過于保護租戶利益,很多業主就不愿意出租了,畢竟租金占整個房價的比例(租售比)過低。

“討論‘租購同權’對房價的影響,確實是很有意義的,因為這是自1998年房地產市場化改革之后,又一個重要舉措。如果說前20年中國房地產市場是以滿足市場購買為主,那么以后可能要轉入滿足租賃為主?!毙だ谡J為。

研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《法人》記者表示,廣州在租賃市場發展方面相對超前,這也暗示了此次廣州租賃市場的改革實際上帶有“打前陣”的政策含義,即率先在全國進行較早的租賃市場改革。

“所以廣州作為地方性的租賃市場改革,很多政策內容會成為后續中央制定租賃市場規范性條例的模板,也有望成為全國積極推進的一個重要的可借鑒模板?!眹儡S進表示。

在嚴躍進看來,本次《方案》主要有以下幾點實質性內容:

第一,保障租購同權。對外來人口來說,租房可以就近入學的條件變得成熟,當然有一個前提條件,即符合廣州積分入學安排學位的條件。

第二,租賃目的的公積金提取額度提高。其提取標準為職工工資兩倍的40%的比例,相比此前30%的比例有所提高。

第三,租賃參與的稅負減輕。比如對于個人出租房屋的,在增值稅繳納方面,征收率從5%降低到1.5%。

第四,商業用房租賃權益增加。商業用房后續改造成為租賃用房的機會和支持增加,但前提是不允許銷售。

第五,城中村租賃市場獲支持。對老舊社區和城中村的住房項目來說,后續租賃市場發展會受到規范,但大方向是支持的。

第六,成立租賃發展投資公司。組織架構搭建有助于后續發展更為健全和科學的租賃市場,此類公司的組建也是市場化發展租賃市場的一個重要舉措。

平衡權利均等問題

北京(樓盤)建豪律師事務所主任周雷律師在接受《法人》記者采訪時表示,租購同權從法律角度解釋為,這個房子無論你是通過購買所得還是通過租賃占用,你就同時享有業主作為房主的所有權利。同權,指的就是基于房子所享受的法律上的物權,包括社會福利、公共事業方面的以及和房子所配套的公共性的權利,例如上學、養老、就業等等。

租賃者本身在法律上享有物權上的優先權,這里的物權包括所有、占有、使用、處分、收益,盡管他的所有權是不完全的。租賃是通過支付對價來獲得合同期限的物權,也就是占有權,并且在占有期限內,對于物的權利,除不能處分外,享有和所有者一樣的權利。所以物權本身具有優先性,因為租賃權本身是一種物權。

在我國,租客長期處于相對弱勢的地位,而房東卻相對強勢。但是,在民法制度比較完善的國家,租客往往比房東更強勢,房東甚至不可以隨意趕走租賃者,隨意提高租金毀約,隨意收回房子。這樣相對在合同的糾紛上、在法律的考量上,對租賃者有一個充分的保護。因此,“租購同權”已經在西方國家施行了多年。

周雷表示,廣州市推出這次新政的意義主要是配合兩方面,一是住房供給側的改革。目前很多房子,附著了太多的房產之外的配套上的公共福利和權利,大家都去持有,必然使得資源緊張。通過租售同權,鼓勵發展租賃市場,以免房價過高,讓大家理性購房,同時通過租賃來獲得房產的相關權利。但是,要輔助相關的配套政策,避免造成相關地區租賃價格過高。

二是進行住房價格的長效機制改革,來發展完善中國的住房租賃市場。從這個角度講,它的意義在于,讓人們知道住房不是必須買房,也完全可以租房,從而使房地產市場更加穩定。因此,房地產行業從法律上破清以后,“租購同權”,在房地產市場的培育上,也提供了一個很好的制度上的配套。

根據《方案》,具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女,其監護人在本市無自有產權住房,以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的,可安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀。

有專家分析稱,租購同權必然導致“更多的人”追逐“總量基本不變”的優質資源,其結果必然是優質資源漲價。如果政府扭曲價格,必然產生腐敗。這是市場決定的、無法改變的事實。

對此,中國奧地利經濟學50人論壇研究助理張林在接受《法人》記者采訪時表示,廣州市推行租購同權“賦予符合條件的承租人以就近入學等公共服務權益”,意在通過權益平等來消解附著在住房或戶籍上的社會利益,壓制房價??墒?,從經濟學的道理出發,租購權益平等意味著允許更多的人去爭奪附著在房產上的社會利益,從而只能增加學校和醫療等資源的稀缺性。

張林說,將社會保障、福利收益和戶籍狀況、有無住房等社會屬性捆綁在一起,是一種通過行政規章來配置資源的方式。凡是通過行政手段配置資源,其本質都是轉移支付和收入再分配;凡是要通過行政手段配置的資源,其本身也都是稀缺的資源。租購不能同權,來源于教育和醫療資源的供給短缺。教育和醫療資源如果稀缺,按照市場的方式,學校和醫院便會遵照高價者得的原則獲取收益。但是,公立教育和公立醫院由于戴著公有的帽子,便采用行政規章的方式將這些資源就近配置給有房者或本地戶籍居民,即便如此,也還會難以避免資源哄搶的事情發生。

“這就是說,那些本該由學校和醫院獲得的潛在收益,此時按照行政配置資源的方式轉移給了有房的人。市場的計算能力是無處不在的,當有房者通過房屋買賣變現這些收益時,就形成了所謂的學區房、醫療房。更不幸的是,如果有房者同時又多半屬于高收入或者富裕人群時,這種收入再分配就是窮人補貼富人?!睆埩种毖?。

所以,從純粹經濟理論的角度來分析,無論是采取市場原則還是行政原則,總是富有的人群更有機會獲得稀缺的教育和醫療資源,只不過渠道不同,看上去人人機會平等的“公立性”,實際上很難經得住推敲。

看上去很美?

“這只是一個看上去很美,而真正操作起來根本不可能實現的政策?!豹毩⒔洕鷮W家、央視財經評論員馬光遠在接受《法人》記者采訪時表示,“原因只有一個,那就是優質教育資源的供應相對于需求,將長期處于稀缺的狀況,在優質教育資源稀缺的情況下,要實現真正的租購同權,操作難度之大超乎想象,這是一個基本常識,根本無須太多的論證” 。

馬光遠認為,新政中的“符合條件的承租人”究竟什么樣的承租人符合條件,需要什么樣的條件,這里面大有名堂,如果最后細化了,當初的規定會面目全非。坦率而言,這樣的政策在沒有優質教育資源的地區好辦,一旦某個片區有優質教育資源,幾乎不可能實行。如果真的一體對待推行,最后只有通過抓鬮來決定誰能上學了。在不考慮各種特殊通道的情況下,這個政策不一定使得學區房房價下跌,倒很有可能使得優質教育資源所在地區的房租再次暴漲。

此外馬光遠認為,鑒于房價上漲的預期、國人的習慣以及長期以來中國在住房租賃公共政策層面的缺失等原因,導致在公共服務的獲得上,特別是在教育資源的分配上,房屋所有權相對于租賃權,具有獨特的不可比擬的優勢。

“住房公共政策給房屋所有權賦予了很多遠遠超越居住功能的價值。這是住房租賃市場長期以來難以發展的原因,也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源?!?馬光遠告訴《法人》記者,“就此而言,廣州的‘租購同權’就是個夸大的偽‘同權’,因為它只說了孩子入學的權利,但附著在房子上的還有其他福利。中國房地產市場化十多年來,公共政策對租房市場極其冷漠,因為政府在其中無利可圖?!?/p>

“鼓勵租房的措施很多都是隔靴搔癢?!瘪R光遠強調,租賃政策真正要落地,起碼要在幾方面有突破,比如,把買房和孩子入學脫鉤。買房可以入學,租房也應該有入學資格。

對于輿論關心的在名校附近租房是不是就意味著可以給孩子一個好學位的問題,山東新亮律師事務所王新亮律師在接受《法人》記者采訪時談道,“租購同權”本身就有著一定的門檻限制,“具有廣州市戶籍、人才綠卡持有人子女、符合積分入學條件的來穗人員隨遷子女”,才算“符合條件”。

從目前的實際情況看,政府文件里的“租購同權”,更準確的含義是在教育資源分配有剩余的前提下,“租房”和“購房”享有相同的權利。倘若現有的教育資源不足以全部分配時,“購房”的先享有,有剩余的再分給租房的,而不是買房租房無差別地一起分配現有的教育資源?,F實問題是優質的教育資源,“購房”的都不一定可以享受得到,更何況是“租房”的。

此外,王新亮還表示,租購同權并不能解決教育公平的問題。教育公平問題的根本原因是尖端教育資源的稀缺性,優質的教育資源是固定的,不管以什么形式分配,都注定只有少數人可以享受到,且租購同權本身其限制門檻相對比較高,更加導致了大部分人不能公平地享有這些優質的教育資源。

事實上,瘋漲的學區房是教育資源嚴重不均衡誕下的怪胎,小孩入學難、進好學校難已經成為涉及民生的一大困擾,而推動教育平權是一項系統工程,僅靠“租購同權”是不夠的。全方位推進教育改革,加大公共財政在教育方面的投入,縮小“牛?!焙推胀▽W校、都市和不發達地區尤其是農村、偏遠地區之間的差距,改善整個教育大環境,賦予無房市民平等權利,才能讓更多孩子得到教育公平的機會。

對樓市影響幾何

不少專家認為,“租購同權”也伴隨著一個隱憂,就是這種擁有好教育資源的地塊,房租可能也會因為供求關系的變化,有較大幅度的提高。有人開始擔憂,如果以后租房者和購房者享有同等權利,學區房或將成為歷史。隨著更多地方政府政策和細則的出臺,將來會有多少人選擇購房?這對房價和住房租賃市場將造成怎樣的影響?

對此,嚴躍進分析稱,對于房價的影響,理論上是會有的,畢竟涉及分流部分購房需求。當然實際情況要看具體的推進過程,很多市區的租賃房源是私人房源,推進是有難度的,但類似長租公寓或自持型公寓項目反而是有較好的機會,從這個角度看,后續對于此類房源是可以和入學等進行掛鉤的。

另外,若后續積極推進,房價也會有下跌的可能,至少是一種很有力的力量,這也是當前房地產市場全面深化改革的重要導向。學區房炒作的現象會減少,但要警惕租賃型房源價格炒作的現象。

對“租購同權”來說,當前存在過度解讀的說法。從實際情況看,這也是加大租賃權“深度”的一個體現,體現的是人文關懷精神,也是對租賃市場的一個非常好的完善。雖然從法律上說,此類權利本身是應該具備的,但實際落實中其實是有點難的,所以廣州此次規定在落實房地產市場方面也是有一定積極意義的。

王新亮也發表觀點認為,“租購同權”在降低人們對“學區房”的購買熱情上具有很大作用,在未來一段時間內會抑制“學區房”的房價上漲問題。但樓市的價格上漲,為了子女入學的考慮并不是最主要的,炒房的巨大利益空間,實現財產的保值增值,才是大多數人的主觀動因。

所以“租購同權”并不會給樓市帶來巨大的沖擊,甚至可能會導致房屋租賃價格的急速上漲,尤其是在優質資源集中的中心地帶,如果不對租金有所限制,很多人會從一開始的買不起房變成連租都租不起,這無疑違背了這一政策出臺的本意,并對社會產生負面影響。

馬光遠說:“近日,住建部等九部委有發文《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,并且選取了廣州、深圳(樓盤)、南京(樓盤)等12個城市作為首批開展住房租賃試點單位。撬動租賃市場,彌補租賃市場公共政策短板的方向無疑是正確的,但仔細研讀了政策本身,仍然很難看到力度非常大的鼓勵措施,租房的好處在政策里面體現得不多?!?/p>

馬光遠強調,未來解決租賃住房的問題,一定主要靠市場,而不是政府。然而,我們現在開出的藥方是要求開發商拿地后建了房不許賣,要自持。在租售比失衡的情況下,這種政策對開發商來說無任何吸引力。

此外,新的政策要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,以充分發揮國有企業在穩定租金和租期,積極盤活存量房屋用于租賃,增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。

馬光遠進一步談到,“坦率而言,國企在這個市場上真的沒有任何有為可言,政府可以鼓勵國企從事公租房等政府提供的產品供給,但大量的租賃房肯定是通過市場解決的,把這一希望寄托在國企上恐怕連國企自己都會覺得很奇怪?!?/p>

“確實,房價已經太高,但美好的愿望不能掩蓋殘酷的事實。我支持真正的‘租購同權’,但我知道這很難,因為這需要大量的配套政策和真正操作性的細則,要打破很多利益格局,不要動輒把房價的下跌寄托在這些口惠而實不至的政策上?!瘪R光遠說道。

(法人)

我要推薦
轉發到
网络赚钱找项目