空間運營、賦能增值,房地產下半場將更具看點

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樓主 2019-06-02 23:01:03
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六里橋二手房

“只有不斷創新才不會被淘汰。”這是黑石集團CEO蘇世民喜歡對公司員工講的話。1998年被公認為國內房地產發展的分水嶺,也許二十年之后回頭看,主動創新和被動跟隨在房地產這個傳統行業的分野會始于近幾年。

8月26日,2017年諾亞財富房地產金融高峰論壇在上海舉行,論壇匯聚了毛大慶、陳勁松等國內房地產行業的一眾大咖。據記者觀察和采訪,在此次論壇上,地產業內人士關注的最多的不再是調控、融資、房價等房地產行業的基本要素;相比之下,面對逐漸浮出水面的地產投資新趨勢——內容運營、IP打造、O2O等新經濟詞匯頻頻被脫口而出。

存量運營醞釀大商機

盡管房地產相比其他資產受政策和流動性的限制更多,但房地產仍然是時下投資熱點,此次論壇實際到場參與的投資人數量遠超主辦方的預期。放眼海外,世界領先的私募股權機構黑石集團旗下最大的業務部門正是不動產投資部門,通過運營增值是黑石集團房地產業務能不斷膨脹的奧秘之一。據了解,美國在2008年金融危機后每年房地產基金都有較大的發行規模,不過主要是聚焦存量運營和持有性物業的房地產基金占主流。

歌斐資產在論壇發表的《2017中國房地產行業白皮書》中指出,中國房地產“黃金十年”已經過去,存量時代已然來臨;“運營為王”成為地產行業下一個十年的重要命題,運營能力將彰顯重要性。

隨著“租售同權”這一新理念的橫空出世,包括長租公寓等新業態在內的房地產存量運營模式將推動行業發生重大變革,甚至開始有觀點認為,2017年和1998年一樣是中國房地產行業的分水嶺。諾亞財富董事局主席汪靜波向記者指出,且不說是否會發生1998年房改那樣的變革,長租公寓等模式的快速發展背后反映的是存在真實需求。“這兩年,可以看到,不少高素質人才進入房地產存量領域創業,隨著行業基礎的改變,未來幾年房地產存量運營的市場很快會起來。”她表示。

有媒體近日報道稱,廣州“租售同權”政策發布一個月后,當地教育資源相對集中的區域二手房成交環比下降超三成。此外,8月23日上海推出的4幅位于商品房價格較高的市中心地塊都將用于建設租賃住房引發了市場的熱議。政策的初露鋒芒也打開了市場的想象空間。

世聯行是近期A股“租售同權”概念的領頭羊。8月24日,世聯行公告稱將變更部分之前募集資金8.68億投向,將用于長租公寓建設,目前公司已簽約4萬多間長租公寓,今年上半年公司長租公寓業務的收入為6767萬,同比上升接近5倍。參與此次峰會的公司董事長陳勁松指出,隨著各地政策的逐步細化,人們逐漸認為租也是一種很好的生活方式,“租售同權”將會把中國房地產帶入波瀾壯闊的下半場。他預計,未來幾年在資本市場,REITs類房產商的體量會超過以開發為主的房產商體量。

國內酒店業龍頭華住集團總裁金輝對存量改造運營的意義也有著深刻認識,“過去幾年通過運營能力的提升,我們不少老酒店的平效有明顯提升。”2015年,華住集團開始進入了長租公寓市場,據介紹,目前華住旗下長租公寓項目大多可實現盈利,今年公司在核心城市將繼續積極拓展長租公寓業務。

歌斐資產所投項目優客工場從事的共享辦公是當前不動產存量運營的熱點方向。優客工場創始人、前萬科副總裁毛大慶表示,存量運營將是房地產生態鏈創新的新風口、主戰場。在這樣的思路下,共享辦公,長租公寓等領域的新模式不斷涌現。

毛大慶認為,中國的房地產過去一直是“買面粉、做面包、賣面包”的短路模式,這種不動產的初級階段將不可持續;隨著存量不動產規模的不斷膨脹,中國房地產產業鏈需要更多的運營者和內容制造者,以提升產業鏈的整體價值。

投資進入專業時代

“過去十幾年國內投資人始終享受著剛性兌付,這一期間也是投資人資產快速增長的過程,不過未來要想獲得以往那樣安全的回報需要認真進行資產配置。”汪靜波此次接受記者采訪時表示。

房地產是國內居民持有的資產大頭。國內樓市在2015~2016年的高潮之后,目前市場的主流觀點趨于一種冷思考,甚至不乏擔憂。據記者觀察,論壇嘉賓大多認為房地產還有大量投資機會,不過對投資的專業能力要求更高。

地產行業資深人士、上海菩悅資產創始人兼CEO陳凱表示,現在粗放式的做法在投資領域也行不通,投資房地產基金對選擇什么樣的公司和項目要加以審慎甄別,這就需要專業的投資能力。

歌斐資產作為中國市場化母基金的領導機構,其房地產金融業務的管理團隊經過7年時間的歷練已具備較成熟的房地產金融跨界與跨周期的雙重能力。這些年,歌斐資產把運營增值這一理念融入到了房地產傳統和創新領域的投資。歌斐資產房地產基金合伙人譚文虹表示,未來一線城市的調控時間會更長,歌斐將一方面關注那些在運營領域有出色能力的房地產行業創新,另一方面擇機收購優質商業地產項目,以股權投資分享高收益。她表示,歌斐一直積極關注和空間運營相關的項目,中國租賃行業的市場主體還方興未艾。

來源:每日經濟新聞

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