按揭貸款未能成功辦理 購房人如何應對

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樓主 2019-11-04 09:16:16
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任丘樓盤

購房的過程中有少數買家會遇到這樣的情況:已經和房地產開發商簽訂了購房合同,相應首付款已經交付完畢,可是卻在向銀行申請按揭貸款的過程中因為各種原因導致沒能成功辦理,那么,在這時購房者該怎么辦呢?下面小編對申請銀行按揭貸款時購房人與開發商的責任義務作了較為細致的解說,主要分為下面三種,一起來看看吧。

第一種情況:由于信貸政策發生變化或者銀行自身原因等政府或銀行的原因

這種屬于不可歸責于購房者和開發商的外部原因下未能成功辦理按揭、致使購房合同無法繼續履行的情形。

按照最高法解釋“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”,即開發商與購房者均可請求解除購房合同,而開發商應將已收的首付款本金及利息全數還給購房者,雙方互不承擔違約責任。

第二種情況:由于屬于開發商的原因而無法成功辦理按揭

比如因為開發商與銀行合作關系出現變化,或者是開發商所售項目不具備貸款條件等原因,即因為開發商方面的原因導致無法成功辦理購房按揭。

那么根據最高法解釋中“商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款,因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失”的規定,購房人可以請求解除購房合同并要求開發商賠償損失,即開發商應當允許辦理退房手續,同時退還已收的首付款本金及利息,并賠付約定金額或比例的違約金給購房人。

第三種情況:當購房人因個人本身原因而無法成功辦理按揭

比如購房人提供的資料不齊備、或者購房人缺乏還款能力、信用記錄不良等而未能從銀行獲得按揭貸款,開發商是否應當允許購房人退房、解除購房合同?

可以看到,根據最高法解釋中“商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款,因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失”的規定。

一方面由于開發商并不是直接提供按揭貸款的主體,并不具有保證順利辦理按揭貸款的義務,只有開發商在宣傳廣告或合同中做出能夠提供按揭的承諾的情況下,如果按揭無法辦理,開發商才應該對未辦理按揭導致的合同無法繼續履行承擔違約責任;

另一方面如果開發商并未為自己設定確保按揭貸款得到成功辦理的相關義務,而按揭貸款合同未能訂立確是因為購房者本身的原因造成的,此時如果購房者要求解除已訂立的購房合同,法院一般不予支持。

這種情況下,開發商方面有權要求購房人一次性付清余款或者解除合同,如果解除購房合同則購房人應該賠償開發商的損失,即按照違約金條款支付相應違約金(一般應是從首付款中扣除,剩余首付款歸還購房人)。

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