開發商“反悔”被判敗訴 司法裁量有態度

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樓主 2019-09-18 18:13:58
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怡景花園

有一種“神操作”,叫開發商以無證銷售為由起訴購房者,試圖收回已經漲價的房子。日前,河北石家莊橋西法院對這樣一起案件作出一審判決,認定開發商向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權、構成惡意訴訟,并判決駁回其訴訟請求。

房價漲了開發商想“反悔”,房價跌了買家又鬧著要“退貨”,賣出去的房子潑出去的水,覆水難收的道理無論是開發商還是購房者心中都應有理智的判斷,明確的司法裁量就是要有能力維護社會運行的基本秩序與規則。開發商“舉報”自己無證銷售、進而以未取得商品房預售許可證為由主張購房合同無效,此番石家莊法院的判決認定開發商濫用訴權,“在房價大幅上漲后的今天以自己未取得預售許可為由要求宣告合同無效,明顯違背誠實信用原則”,司法態度可謂明確。

開發商不約而同“反悔”的依據,源自最高法2003年一份關于商品房買賣合同糾紛的解釋,該解釋規定“出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效”,并同時明確“起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效”。應當看到,彼時相關解釋出臺便有明確“對當事人在平等自愿基礎上訂立的合同,只要沒有《合同法》第52條規定的合同無效的情形,就應盡量尊重雙方當事人的意思表示,不輕易確認合同無效”。“不輕易確認合同無效”的態度應在具體個案的判決中由法官秉持專業中立態度予以貫徹,充分考慮具體訴訟的雙方情況以及糾紛背后的利益因素,應當說本案中一審法院對具體訴訟爭議的詳細查明是判決做出的關鍵。涉案房屋在合同訂立時已屬現房,但兩年后訴訟發生時依然沒有辦理房屋預售許可證,使得合同“可以認定有效”的條件不具備,一審判決中開發商“未提供辦理竣工驗收的證據”的行為是被法院認定為預售許可遲遲無法取得的原因,進而才有開發商系惡意訴訟的司法判斷。

一份頗為難得的司法判決,對開發商的“反悔”行為進行否定性評價,意在重申民事法律關系中的誠實守信原則。在具體的司法判決中亦可看到,健康有序的市場運行有賴全體社會成員對規則的尊重和信守。本案一審判決書顯示,開發商一方提起訴訟的事由中不僅承認了商品房預售許可的長期欠缺,還透露出一個耐人尋味的細節:在2016年具體購房合同簽訂時已處于現房狀態的房產項目“截至目前沒有取得任何手續”,開發商公然違法的行為令政府主管部門對具體房產項目的行政審批、監管流程長時間處于停滯狀態,其對正常房地產市場秩序產生了惡劣影響。此次司法裁量為行政處罰提供線索,亦有助于維護正常房地產市場的健康秩序。開發商與購房者之間的糾紛在日常生活中日漸頻繁甚至不可避免,具體司法裁量準確地適用法律、發揮定紛止爭作用,不僅實現了個案公平,更在于有效維護秩序、明示規則。

來源:南方都市報

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