住宅房存量減寫字樓空置增 去庫存別成“單腿蹦”

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樓主 2019-09-11 16:50:58
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祥瑞片區二手房

記者調查發現,部分二線城市住宅去庫存力度加大、壓力緩解,但商用寫字樓庫存有所增加,一些城市的郊區甚至出現了整棟寫字樓空置的情況。去庫存也應當注意齊頭并進。

各地也在研究采取措施,鼓勵民間資本收購,允許轉變房產用途,調整商住比例,消化商業庫存。

步入9月,傳統意義上的樓市旺季。

老百姓最關心房價,而在價格數字的背后,反映著最基本的供需關系。一系列政策和市場調節之下,庫存去得如何?空置的樓盤還多嗎?商用、住宅情況各如何?記者在天津、蘭州、沈陽等城市進行了調查。

“瘦身”效果明顯

住宅庫存壓力不大

蘭州的王先生發現,最近自己中意的小區,不僅房價漲了,待售的房子數量也少了。

王先生想在當地雁灘地區的格林小鎮小區購置一套房產。咨詢之后發現,短短一年內,小區的房子每平方米漲了近4000元,可選的樓層也很有限。“我有朋友 去年買房的時候一平方米才要9800多元,這個月已經漲到13000多元,而且只剩1至3樓。”雁灘地區遠離商業中心,但銷售熱度不減。

遠離商業中心的房子也賣得快,得益于蘭州軌道交通和城市路網建設的穩步推進,購房者對以前較為偏僻的房產項目接受程度增高。

王先生相中的小區因為毗鄰正在建設的蘭州軌道交通二號線,銷售行情走高。同時,隨著蘭州市文化教育、醫療衛生等基礎配套設施日趨平均化,使得人口不需要集中于某一名校或名醫院附近,居住空間不斷向老城區以外拓展,蘭州的房地產銷售潛力正在被不斷挖掘出來。

截至6月,蘭州市商品房已竣工未銷售累計庫存面積為212.77萬平方米,去化周期約為4個月,蘭州市房產局的相關負責人認為,相對于300多萬人口的省會城市而言,蘭州市庫存壓力不大,商品房庫存面積保持在合理區間。

在天津,商品住宅的去庫存壓力也不大。

根據公布的數據,截至2016年1月,天津樓市的存銷比為15個月;截至2016年6月,天津庫存總量為1970萬平方米,存銷比為10個月。“這個數 據剛剛接近本輪樓市上漲之前北上廣深等一線城市的存銷比。”天津某大型房地產開發企業的市場總監張女士告訴記者。“目前天津的存銷比屬于‘1.5’線城市 的平均水平,一線城市大概只有8個月多一點。”

張女士介紹,住宅存銷比一般是住宅的存量與當月內銷量的比值,以反映住宅的庫存狀況,受 當月住宅新增供應量和總銷售量影響。“這個數據沒有官方統計,但是業內都比較在意。因為它一方面反映了市場的供需關系,更重要的是還能反映地產行業資金回 籠的總體狀況,因為大部分開發商都是依靠融資開發項目,如果存銷比過大,說明這個區域地產行業整體資金回籠狀況不容樂觀,融資風險也比較大。業內普遍認為 新建商品住宅存銷比如果持續超過12個月就屬于庫存壓力較大。”

在沈陽,雖然截至7月末,全市待售商品房庫存2379.4萬平方米,去化周期為17個月,但這一數據已經較去年底減少186.6萬平方米,縮短1個月。

“雖然從數據上看,沈陽去庫存成果并不算亮麗,”沈陽市房地產信息中心主任陳全介紹說,“但實際效果相當顯著,顯性和隱性庫存同步去化,房價沒有跟隨銷量大增而過快上漲,庫存‘瘦身’、房價平穩使房地產市場更加健康。”

寫字樓商鋪有些冷

商用庫存有所增加

蘭州的張先生最近有點煩,因為一位并不相熟的朋友不斷地打來電話:“農民巷(該市重要商業區)的旺鋪,一平方米只賣兩萬多元,10到40平方米的各種期房都有,真的不考慮一下嗎?”張先生很心動,但最終還是拒絕了。

“以前想買好地段的商鋪,我們都得各種托關系找朋友還不一定能拿到房子,而且價格還高得離譜,但感覺最近蘭州的商業營業用房、辦公樓、寫字樓的行情都不太好。”有這樣感受的,并非張先生一人。

辦公和商業類商品房庫存量是否有所提高?記者從蘭州市住房保障和房地產管理局得到了肯定的答復,但該局并未給出具體的數據。據蘭州市房產局相關負責人介 紹,由于房地產屬于高回報行業,尤其是辦公和商業類商品房近年來價值不斷增長,需求量也不斷增加,因此開發量逐年上升,但隨著近年來房地產市場的降溫以及 互聯網電商產業高速發展的沖擊,造成眾多辦公和商業類商品房失去了大部分投資人,也使得此類商品房庫存量有所提高。

而在天津,市中心的寫字樓出售率尚可,但在郊區的一些寫字樓,甚至出現了整棟空置的情況。

天津市統計局發布的今年1至7月天津市固定資產投資統計數據顯示,在全市房地產開發完成投資中,住宅投資959.26億元,同比增長23.2%,增速最 快;辦公樓投資80.27億元,同比增長11.0%;商業營業用房投資182.99億元,同比增長12.3%;其他開發投資191.37億元,同比增長 10.4%。“這在某種程度上可以佐證,住宅的市場消化能力是最強的,預期也是好的。辦公樓和商業用房的市場預期就沒那么高了。”張女士說。記者隨機走訪 了天津市部分寫字樓集中的區域,中環線以內的中心城區寫字樓出租率基本超過七成,出售率基本上也能達到八成。越往偏遠的地區空置率越高,在一些遠郊區縣工 業園區內的商業樓宇甚至還有不少整棟空置的情況。

注意齊頭并進

鼓勵商住轉化

買漲不買跌的心理之下,住房庫存持續消化,而商業寫字樓的庫存卻有增加,如何避免去庫存出現“單腿蹦”,成為當下市場上需要注意的風險。

而面對商業和辦公類商品房庫存有所提高的態勢,蘭州市房產局認為可以采取政府主導以及鼓勵民間資本進行收購,收購后適當改變房屋用途,轉向醫療、教育、 文化等第三產業運營用房等方法,從而一方面實現適當消化庫存,另一方面有效發展第三產業,進一步提升城市綜合發展水平。

另一方面,蘭州也在積極調整批準預售商品房面積的結構。上半年全市累計批準預售商品房面積221.97萬平方米,與去年同期相比下降2.88%。其中商品住房146萬平方米,辦公33.24萬平方米,商業營業42.15萬平方米。

沈陽針對商品住宅庫存規模不大、可承載的彈性較大的實際,在政策上鼓勵商業地產庫存向商品住宅轉化,規定對已供應、未開發的房地產開發用地,允許開發企 業轉換用途、調整商住比例,對在建商品住房項目也允許開發企業調整套型結構,同時規定對居民購買商住公寓或酒店式公寓用于自住的,可享受住宅同等政策等, 這些辦法可以直接轉化20%的商業地產庫存。(本報記者 柴秋實 靳 博 何 勇 胡雅婷)

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