炸房子VS房企做房東:任志強儼然有些占理

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樓主 2019-09-05 17:24:12
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新建街二手房

劉劍

近年來,中國的房地產業投資過度。截至2015年底,中國城市有超過7億平方米的商品房庫存積壓。從全國來看,一、二線城市房地產市場升溫,庫存降低。然而,很多三、四線城市的庫存積壓非常嚴重,樓市崩盤的風險很高。其中,北海(樓盤)、三亞(樓盤)、煙臺(樓盤)等沿海三、四線城市庫存量高,消化難度大。如何消化這些庫存成為中國經濟社會發展的關鍵因素。

一些三、四線城市,有一部分商品房庫存注定是消化不掉的。前幾日,地產商大佬任志強再次放炮:建議把難消化的房子“炸掉”。這一建議讓人們想起一百多年前西方國家的農場主為了提高價格把過剩牛奶倒進河里的故事,“任大炮”再次獲得一片咒罵聲?!罢ǖ簟辟u不出去的房子損失的不僅僅是GDP,還有中國形象。任志強說,如果把房子無償給窮人居住,會讓地產商破產,不利于中國市場經濟的發展??陀^而論,這種說法似乎有道理。

早在2015年1月,住房和城鄉建設部就發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》,主張盤活存量房源,以解決不同需求的居民住房問題。2015年12月底,中央經濟工作會議亦明確指出,發展住房租賃市場,鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。為服務于三、四線城市去房市庫存,相關部委正就發展住房租賃市場,研究制定指導性文件與補貼政策,鼓勵機構投資者購買庫存商品房成為租賃市場的房源提供者,鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

那么,政府能否通過鼓勵有條件的房地產開發企業、房屋租賃企業購買庫存商品房,來實現快速去庫存的目標呢?這一設想的操作難度很高。一方面,三、四線城市居民的住房自有率要遠高于一線城市,且吸納外來人口的能力非常有限,本地房屋租賃市場不發達;另一方面,由于租金較低,企業通過房屋租賃回收資金的周期相當長,對那些急于回籠資金償還貸款的開發商來說是不現實的,對房屋租賃企業來說也不是一樁有吸引力的投資項目。即便強行讓房地產企業或相關機構成為“房東”,民間自發形成的租賃市場也會被沖擊得七零八落。最終,那些買房提供給租戶的個體“房東”,也不得不把房子賣掉去“個體庫存”。

城市化的基本規律是,人口將向有經濟活力的城市集中,向資源密集的城市集中,尤其是向有優質教育資源的城市集中,向有良好生態環境的城市集中。很多三、四線城市,并不擁有經濟活力、優質教育資源或良好生態環境。積極消化三、四線城市商品房庫存最有效的方式只能是通過產業導入增加城市對人口的吸納能力。問題是,產業導入不是一兩年時間內就能取得明顯效果的。

當前三、四線城市的商品房庫存難以消化問題是中國式土地財政種下的惡果。消化這些商品房庫存,并非短期內可以順利完成。中國政府擁有強大的行政權力進行管控。倘若市場化改革因地產困境遭遇挫折,這些地區注定要進入經濟停滯和通貨膨脹并存的“滯脹”經濟。

(作者系中山(樓盤)大學政治學博士,時評作家)

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