股市回暖 成長型房企市值管理頻出招

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樓主 2019-06-04 02:14:19
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當講故事不再成為資本市場風向標的時候,市值管理成為擺在房企面前的一大問題。

7月12日,綠城服務(02869.HK)掛牌上市,以每股1.99元公開發售,超過招股價范圍1.74-2.2元的中間價,籌得14.394億元人民幣。作為繼彩生活、中海物業、中奧到家之后,第四家登陸港股資本市場的物業管理公司。

綠城服務與這三家公司在市盈率(20%左右)、物業管理營收占比等方面數據接近,而在目前市場不明朗的情況下,后續市值管理或將為綠城服務帶來壓力。

但綠城服務上市當天漲幅10.55%,收市后總市值達到61.1億元,超越彩生活的59億元、中海物業的38.8億元、中奧到家的9.6億元,排名第一。

畝研究院研究總監嚴躍進指出,H股市場有很多投資者對地產類企業有偏見,認為傳統經營模式不可持續,所以對企業價值評估不會太高。但A股市場的散戶實際 上相對看好地產股,這與此類散戶本身是物業購置者也有關系。因此其認為,A股市場對于企業做大估值有更好的市場環境。

一名投行分析師指出,所謂市值管理,就是上漲有上漲的理由,房企應該把握風向, 積極向投資者展示多元化進程及房地產在資產配置中的重要性, 在未來全球市場不確定所帶來的風險到來時,有足夠的彈藥應戰。

地產股角色:資產配置

前述綠城服務行政總裁兼執行董事吳志華接受21世紀經濟報道記者采訪時認為,綠城服務上市之后的股價表現,表明投資者認為其有理由持有這只股票。

“綠城服務不需要講社區O2O故事,而是實實在在地做O2O增值服務?!彼f,綠城服務有三個業務板塊:物業管理、顧問咨詢、增值服務,其實是按照房地產 整體板塊的生命周期布局,三個板塊聯動。借此增加物管面積的產值和利潤、再從銷售過程體現出來。在吳志華看來,綠城服務是唯一有明確商業模式的物業公司。

同策咨詢研究中心研究總監張宏偉指出,房企市值管理具體手段包括提高公司持續的盈利能力、完善公司成長性管理、加強投資者關系管理。房企增加市值可以運用的手段包括收購、增發、股權激勵、資產剝離、股份回購等。

自去年開始,不少房企已開始通過并購、定增等手段進行市值管理。今年3月初,開始出現資金回流地產股的跡象。

股市回暖,資本偏好也會轉向?!肮纼r大漲不代表市值管理優秀?!蹦逞芯恐行姆治鰩熀槭テ嬷赋?,目前地產股多被基金看作是資產配置的對象,而非主流投資 標的,因此內房股長期以來估值比不過TMT行業?!暗禺a股從來都不是投資過程中的增長點, 基金更多考慮將之作為抗風險的資產配置?!?/p>

洪圣奇認為,股價管理好的公司, 市值應該隨規模和盈利能力提升而成長, 因為最終對于股東的回報, 將以運營紅利和派息為主。在他看來內房股中市值管理較好的是中海外與華潤置地。此外beta值不是特別高,且盈利質量較好的企業,如合景泰富與龍湖地產, 也會成為被重點關注的企業。

利潤低迷倒逼市值管理

在房企利潤率逐步下滑的過程中,市值管理也成為不可或缺的一項擴張工具。

通過梳理部分成長型公司財報可見,2015財年,泰禾毛利率29.9%、凈利率8.5%;陽光城25.56%毛利率,凈利率僅7.74%;萬科有29.35%毛利率,凈利率有13.27%。

嚴躍進指出,往往中型房企的成長性將更被看好。類似泰禾等企業,傳統地產業務的規模在擴大,但企業項目的潛在成本和未來債務成本較高。這些都可能會影響后續投資者對此類企業的估值。

雖然泰禾在地產開發有部分溢價率較高的項目,但由于土地價格與成本支出同樣較高,住宅產品的整體利潤率將受到影響。

一份來自第三方的研究報告顯示,高增長企業一般需要高負債來支撐資金需求。

以泰禾為例,2014年該公司債務達到最高峰,凈負債率803%;2015年,泰禾開始著手市值管理,通過增發股份等,令債務指標有了明顯改進。凈負債率下調到257%,資產負債率也下調到79.88%。

實際上近期與險資積極合作,正是房企出于市值管理考慮的一種主動策略。對于此類房企來說,一方面可以借此持續做大規模、提升經營業績空間;同時通過引入機 構投資者的資金,可以促使企業具備相對靈活的財務管理模式,令企業去庫存、降成本等目標得以實現,投資者也比較認可此類經營方式。

而近期頻頻發生的行業間并購,也是做大市值的一個關鍵。這往往代表了房企的高成長性。前述人士分析,后續房企之間的此類運營頻率還會增加。

比如近期保利與中航宣布擬進行相關地產業務整合。地產業務成長性好,將為此類企業估值帶來利好;這也使保利后續區域市場布局更加完善,強化其全國化企業特征并能快速獲取營銷渠道等。將令保利地產股價后續提振空間較大,在市值方面也會有積極反應。

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