土地使用權到期后咋辦(二)

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樓主 2019-07-11 13:23:35
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亞鋼1號

“自動續期”何解

4月20日上午,包括中國政法大學終身教授江平、應松年,參與《物權法》制定的全國人大常委會法工委民法室主任姚紅、原副主任扈紀華在內的20余位法學專家,就住宅建設用地使用權期限屆滿續期的法律問題進行討論,討論的焦點聚集在《物權法》的遺留問題,即“自動續期”如何理解,公眾財產權、基本民事權利如何保障等問題。

《物權法》149條在立法時進行過多次修改,從最初的建設用地使用權期滿,建設用地使用權人需繼續使用土地的,應當在期滿前一年申請續期,續期應當支付土地出讓金;到最終版規定“自動續期”,并刪去了續期需支付費用的條文。

對此,參與《物權法》立法的中國社科院學部委員梁慧星指出,當年立法機關之所以作出“自動續期”的規定,是鑒于住宅用地使用權續期后是否支付土地使用費問題,關系廣大群眾的切身利益,需要慎重對待,所以法律當時未作規定,留待將來根據實際情況再做慎重研究。

梁慧星認為,結合從原條文刪去的“續期的期限、土地使用費支付標準和辦法,由國務院規定”這一句,可知所謂“屆時,可以根據實際情況再做慎重研究”的主體,是指立法機關(全國人大常委會)自身,而不是國務院或者別的機關。

同樣參與《物權法》立法的中國社科院法學研究所研究員孫憲忠也指出,對土地使用權70年到期以后怎么辦的問題,當時爭議很大。但對于“自動續期”一說,孫憲忠的理解為,“自動續期”即無條件續期,不需要補交費用,也不需要再次辦理不動產登記手續,自動地繼續合法使用土地。

親歷了《物權法》制定的全國人大常委會法工委民法室原副主任扈紀華表示,土地使用權期滿后補交費用與否的問題,法律并未有明確規定,如果要求續交土地出讓金,在《物權法》“自動續期”的前提下,此行為有畫蛇添足之嫌。

扈紀華指出,《物權法》一個重要的指導思想,是保障老百姓的房屋所有權及建設用地使用權?!皽刂萃恋厥褂脵嗟狡谝罄m交土地出讓金的事情發生后,我非常吃驚,此種行為與我們當初的立法宗旨并不一致,這不是我們的意愿?!?/p>

對于法學家們倡導的“自動續期”即“免費續期”的說法,也有一些土地學者指出,維持土地公有制不變是土地改革不可突破的底線之一,如果土地使用權到期后免費續期,實際上等同于土地私有化,進而會導致國有土地所有權虛化。而且在現實情況中,建設用地的出讓收益是地方政府的主要財政支撐,為基礎設施建設和公共服務配置提供了保障。為此,目前的土地有償使用制度賦予地方政府以土地出讓金的形式獲得土地收益,是國有土地使用權的主要實現形式,國有土地到期后的續期費用是對現行有償出讓制度的補充和完善,同時可以避免國有資產流失。

這些學者同時提出具體建議,1990年5月19日以前出讓,且出讓年限不足最高年限的,一次性繳納續期使用費,標準由當地政府根據個案實際制定;1990年5月19日以后出讓或者原出讓年限已達最高年限的土地,到期自行續期或申請續期得到批準的,可以選擇一次性繳清續期使用費或按年繳納。對于按年繳納續期使用費,暫不發放完全產權的土地使用權征,不允許轉讓和抵押。一次性繳納續期使用費,應當發放完全產權的土地使用權證,并允許上市交易和抵押貸款。

中國政法大學終身教授江平表示:“關于《物權法》所涉及的‘自動續期’是個重大問題,在全國范圍內出臺統一的法律解釋已經是迫在眉睫了,這個問題不能由地方政府來解釋?!?/p>

稅收代替出讓金?

香港對類似問題已有法律規范和政策指導。

據規定,香港土地的租約期限最長只能到2047年,土地承租人可以一次性交清地價,也可以按年繳納新地稅。這兩種方式,在學界被統稱為批租和年租。

對于到期的土地,1997年7月1日以前期滿的土地契約可以續約;1997年7月1日到期的土地契約可以自動延長至2047年;租賃期限超過1997年7月1日的土地契約依然有效。

在續期方式上,可實現自動續期,期限同上一次土地批租年限,但需在土地注冊登記簿上注明。續期不需補交地價,僅需每年繳納新地稅,標準為年度“差餉”(土地稅)的3%,約為房產年租租金的1.5‰。但年租的土地同樣不允許轉讓、抵押。

但是在中國社科院農村發展研究所研究員黨國英看來,香港土地面積小,居民居住條件差,其處理方法并不值得學習。

對此,程雪陽表示認可,并指出,香港的土地續期制度是導致其土地價格居高不下的原因,此種做法讓居民成為了房奴和地奴。

在事件的處理過程中,溫州市國土局的態度發生了改變。4月18日,溫州市國土局的工作人員接受記者采訪時,表示“不會免費續期”。4月21日,國土局局長陳景寶則表示沒有這一說法。

此前一天,國土資源部的官方微博?發布信息稱,“4月20日,國土資源部、浙江省國土資源廳組成聯合調研組赴浙江省溫州市調研指導住宅土地使用權20年到期的延長問題?!?/p>

截至發稿時止,對于后續政策走向的問題,溫州方面均未做出進一步回應。

對于溫州遇到的土地問題,黨國英建議,20年使用權的土地應自動續期至70年,同時應繳納相應的土地出讓金,否則對于此前繳納70年土地出讓金的居民不公平。但新繳納的出讓金的金額應考慮居民的承受能力,可以按照當年出讓土地使用權時的出讓金水平計算,即當時70年期出讓金的價格減去20年期出讓金價格后的差額,再加上這些年的銀行貸款利息,以此確定業主應補繳的出讓金金額。

此外,此次溫州土地使用權續期事件引發的公眾關注,反映了公眾對70年使用權期限到期后不知將會如何處理的焦慮。對此,黨國英建議,70年土地使用權到期后,可以用稅收替代土地出讓金,其中包括不動產稅、交易稅和土地使用稅?!艾F在地方政府把地出讓后,會很長時間沒有收入,如果地方政府對土地財政依賴嚴重,會導致出現與民爭利的情況。所以我們可以把此前的出讓收入轉變為一種經常性的、穩定的、規范的收入,即稅收?!?/p>

多名土地學者對《財經》記者表示,應借鑒發達國家對土地問題的處理方式。

在加拿大,土地稅是根據不同環節進行征稅的,分別對土地的保有和轉移進行征稅。主要包括不動產保有稅、不動產轉讓稅和營業性不動產稅。除一般不動產稅外,各省都授權市區政府征收特別稅或費,以彌補地方政府公共設施的開支。

值得注意的是,炮制“香港模式”的英國政府,在其本土并未采用香港的土地續期制度,而是采用了稅收的方法。英國實行分稅制,與土地有關的稅收有兩大類:中央稅和地方稅。中央稅種中有所得稅、增值稅、遺產稅、印花稅。地方稅種中只有財產稅,其中包括居住用不動產稅和經營性不動產稅,這類稅收是目前英國稅收體系中的一個重要組成部分,在增加財政收入、促進土地有效利用、調節土地級差收入等方面發揮作用。

“用稅收承接土地出讓金的做法,肯定是利大于弊?!秉h國英表示。

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