行業聚焦|30強房企多元業務發展盤點

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樓主 2019-09-19 08:29:32
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千禧園二手房

10月11日,新會區政府與華僑城簽訂產業地產戰略合作協議;10月29日,融創中國宣布62.81億元收購萬達文旅;10月29日,保利公寓管理與未來域就人才公寓業務達成長期戰略合作。房企在多元化業務方面動作頻頻,且力度呈現持續增大趨勢,以銷售TOP30強房企為例,本文對房企業務多元化進行了梳理。

目前的房地產市場逐漸趨于平穩,房企也都在積極尋找新的盈利增長點,拓展自己的多元化業務。受政策和市場的影響,部分房企的住宅地產增長速度有所放緩進入平穩階段。多家房開始積極嘗試多元化業務拓展,大致涉及19個方向,主要可以切分為四大板塊:地產開發+,地產上下游,存量管理以及其他業務。

房企參與地產開發+板塊業務主要是以地產開發為基礎,通過調整地產開發內容來實現不同的開發目的。該板塊業務主要分為五大方向:養老地產、文旅地產、特色小鎮、教育地產、和物流地產。其中文旅地產模式目前最為成熟,形成了“以IP為核心打造場景“的產業發展雛形。

隨著旅游業的快速發展,原有基礎的旅游設施已經無法滿足產業需求,多家房企將眼光瞄準了缺口較大的文旅地產。根據國家旅游局發布的數據,從2007年始,全國旅游每年總收入同比增長均超過10%,我國旅游行業持續保持高增長勢頭。旅游行業的快速發展使得相關配套缺口逐步擴大,對房企而言則是優質的投資機會。房企可以依托地方文化軟實力和旅游資源,結合地產開發打造文旅項目,并且經測算,文旅項目的利潤率可達30%到40%。目前,銷售TOP30強房企中已有17家企業參與,其中恒大、融創表現較為突出。至今,恒大旅游集團共擁有?;◢u、長沙、貴陽、蘇州、煙臺、武漢、西安等13個文化旅游項目,總旅游用地儲備面積達4714萬平方米。而融創則在累計斥資501.25億元萬達文旅之后,成立了獨立運營的文旅集團,意圖將文旅板塊打造成新的利潤和收入的增長點。

房企在拓展業務時相對穩健的方式就是逐步向地產上下游拓展,以房地產業務為核心打造全產業鏈。地產上游包括金融、裝配式建筑、代建三個板塊,服務于地產開發前期的融資到建設過程。地產下游涵蓋物業管理、互聯網家裝,以服務地產開發后續管理和居住需求為主。其中物業管理憑借拓展快、利潤率高的特點,最受房企青睞。

物業管理行業作為房地產下游行業,是房企最熱衷于布局的行業。作為房地產開發商,發展物業管理具有得天獨厚的資源優勢同時優質的物業管理服務可以有效提升物業口碑,此外物業管理本身也具有利潤率較高的優點。房企則順勢而為大量布局物業管理業務,TOP30房企中23家企業均涉及物業管理業務,其中雅居樂的雅生活,綠城中國的綠城服務、碧桂園的碧桂園服務、中海地產的中海物業等均已上市,值得一提的是作為國內的物業龍頭的萬科物業,但是目前仍然未傳出有上市的計劃。

一線城市中存在大量的存量地產,以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式逐漸成為存量改造的重要內容。存量改造主要有兩種模式,一種是自持型(重資產模式),即收購或者改造拿地建設的物業;另外一種是分散型(輕資產模式),即通過租賃或者其他方式,獲取存量地產,經過改造后再對外營業租賃。最具代表性的業態當屬政策扶持下快速發展的長租公寓。?

長租公寓逐漸成長為存量改造的重要藍海,房企布局力度和熱度持續走高。2015年開始國家逐步加大租賃住房的支持力度,目前我國的租賃行業發展仍然處于供不應求的階段,租賃市場的供給和服務仍然具有較大的提升空間,長租公寓作為基于年輕人居住生活,融合社交、娛樂、辦公、社區市集、文教科創等在內的綜合型社區,更加能迎合年輕人的需求。在政策紅利和市場需求、以及存量地產增多等多重因素影響之下,借著自持房產的優勢,房企們紛紛涉足長租公寓,并逐步擴大自己的業務布局。目前TOP30房企中已經有19企業布局了長租公寓業務,并且絕大多數都形成了自己的自有品牌,比如旭輝的領寓,碧桂園的g+碧家國際社區,萬科的泊寓,龍湖的冠寓等等。

除了地產相關業務之外,部分房企還眼光放在了更加廣闊的領域意圖尋找新的業績增長點,包括文娛、零售業、大健康、農業、環保、科技、體育等。單純依靠住宅開發去擴大銷售規模的商業模式,已經不適用于后房地產時代。如今,越來越多的房企意識到,資產運營板塊將是新的盈利增長點和獲得現金流的重要業務。但對過去擅長住宅開發的開發商來說,資產運營是更為專業的領域,一旦眾多房企斥重金布局這一領域,想要突圍,就要有自己的特色,這或許是房企跨界文娛等與地產相關度較小業務的重要因素。

來源:克而瑞地產研究(cricyjzx)??

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