貴陽房子有多少被投資客買走?‖樓市小密圈

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樓主 2019-07-01 23:52:12
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鄄城上上城

多年以來,貴陽人經常對外炫耀的兩大好處是:一空氣好,二是房價低。

?如今,第二個“優勢”已經很難說出口。

?貴陽人,開始和很多大城市的人一樣,開始為買不起房而睡不好覺。

? ?“房價洼地 ,再不投資貴陽你就虧了!”

8月17日,貴陽市住建局、市公安局等九個部門發布政令:將通過部門聯合執法,重點打擊投機炒房行為、房地產“黑中介、房地產開發企業違法違規行為等。

這和兩個月前住建部等七部委聯合發文的內容基本吻合,計劃開展治理房地產市場亂象專項行動。

貴陽屬于30個被要求整治的城市之一。

其實,這是貴陽對樓市的第二次喊“打”。今年5月,貴陽就下文嚴厲打擊“首付貸”、“假按揭”等行為。

?在此之前的5月份,貴陽和多個城市接受了住建部的約談,要求穩定房地產市場。

?于是出臺了新房購入3年內不得出售的限制,以此來抑制房價和警告炒房團。

但是,來自貴陽房價行情平臺的數據顯示,今年7月貴陽二手房均價每平方米9875元,同比去年同期上漲49.8%,云巖、南明、小河的漲幅比較“可觀”。

觀山湖區是漲價中的戰斗機:均價為12325元,同比去年同期上漲66.64%。

辛虧,有修文、息烽、開陽三個郊區拉低了均價。

  

轉身,貴陽房價從2017年下半年的5000均價,死拉活扯漲到2018年的10000左右。

而2012至2016年全國房價漲聲一片時,貴陽房價不給力,與周邊昆明、重慶、成都等城市有近50% 的價差。

今年夏天央視《昆明貴陽:樓市發燒背后》節目中,記者通過暗訪云巖區的中央國際樓盤,一個發房產廣告的大姐稱,2017年3月8號,這個樓盤的均價只有四五千元/平米,現在每平米已經超過9000元。

?而距離不遠的中鐵逸都國際的樓盤,開發商2009年就拿了地,這幾年房價從三四千元漲到現在的一萬多。

貴陽雖然有來自周邊城市和縣域的人口流入,但常駐人口仍然不過400多萬,遠不如臨近的昆明和南寧,然而房價卻直逼昆明和南寧。

  

2015年,以深圳為首的一線城市不斷上漲,部分二三四線城市出現“輪動漲價”現象,中央定調“房子是用來住的,不是用來炒的”之后,很多沒有調控的城市逐漸升級調控,迅速進入限購、限貸、限價、限售的“四限時代”。

其實,早在2011年2月20日,貴陽曾經發布過限購政策,其中包括:

?1、已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供一年以上(含一年)納稅證明或社會保險繳納證明的非戶籍居民家庭,限購1套住房。

? ?2、對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一年以上(含一年)納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,暫停向其出售貴陽市中心城區人口密集、需求量大的一環內住房。

2012年9月,貴陽市公布《關于推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點項目建設的若干措施(試行)》,凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的,可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證,享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇,不受入住時間和購房面積的限制。

換言之,就是買房送戶口。當時北京大學教授陳國強表示,“貴陽此次措施是給予外地購房者的’大禮包’,對限購政策的沖擊?!?/p>

?到了2014年9月1日,貴陽正式停止執行住房限購措施。

目前, 貴陽市的房地產政策是認貸不認房,首次貸款都按照首套房認定,首付只需兩成,第二套房首付比例提高到三成,相比國內其它城市,首付比例要低很多,而且如果是全款的話,買幾套都可以,不受任何限制。

除了“限售”之外,貴陽對外省購房者十分溫和。

從而吸引了四川、重慶,北京、廣東等地的投資客,乃至于有人驚呼:“不限購不限貸,房價洼地 ,再不投資貴陽你就虧了!”

  官方統計:外省人至少買走4成

事實上,早在2016年4月,有關“炒房團結伙赴貴陽”的新聞就開始流傳。

《中國證券報》曾經講過一個生動的炒房案例,其中的具體手法是:2016年6月,魏廣華和他的朋友們踏上漳州準備“大干一場”時,當時市區房價每平米約為6000—8000元,短短9個月過去,新樓盤開盤價鮮有低于每平米1.5萬元的,個別湖景、江景、學區房,甚至在2.5—2.8萬元之間。

怎么操作的呢?魏廣華等人陸陸續續在市區掃掉接近500套小兩居——這幾乎掃掉了漳州二手房交易市場的三分之一存量,接下來,找在當地有一定規模和壟斷地位的中介合作,一天一天刷新手中房產的掛牌價格,讓在售的房東也會跟風抬價。

這篇文字中講到了貴陽的花果園,這個占地1830萬平方米,計劃入住50萬人口的亞洲超級大盤。

在這里,多介紹花果園幾句。貴陽僅僅480萬人口,但居住密度全國之最,花果園更是香港的兩倍。

因為太堵,很多出租車不遠去花果園,在很多人看來,這個棚戶區改造的超級大盤,已漸漸“棚”蓽生“灰”。

炒房團先是排查出花果園的入住率超高,得知貴陽還沒有地鐵房的概念。于是就計劃在地鐵交匯處,選擇流通盤較小的小區,打算一把吃掉所有的小戶型。

這樣成本低,容易轉手,貴陽的整體房價也被抬上去了。

? 過去10年,世紀城、花果園、未來方舟等大體量的“神盤”,按住了貴陽的房價,也透支了貴陽乃至貴州的購買力。

一個最好的例證是:七八年前花果園每平方4000元的時候,居然跑到一些鎮上設立銷售點。很多工薪階層,也到貴陽的買一套房。

兩年來,外省大量投資客不斷涌入貴陽。貴陽恒大新世界銷售人員今年夏天告訴央視記者:我們新世界的業主,第一期的外地的沒有本地的多,本地的占60%,但是二期的外地的占60%,本地的占40%?,F在三期四期外地的更多了。

這種說法和官方的說法吻合。貴安新區規建局2018年1月發布相關統計數據顯示,2017年前三季度新區網簽商品房數合計為6444套,省外購房人網簽數2460套,占購房總數的38.18%,也就是說外地人購房比例已經接近40%。

而貴安新區位于貴陽市中心30多公里外,是2014年才成立的國家級新區。

開發商的罕見營銷

因為經濟薄弱,庫存較大。早年,外省開發商對貴陽地產市場興趣并不濃。

? 一家央企的管理層告訴樓市小密圈圈主:七八年前,這家央企積極進入貴陽,全國各地分公司老總到北京開會時,其他分公司老總紛紛談業績的時候,貴陽分公司的老總因為樓市不景氣,融資利息高,一時坐如針氈。

?另外一家香港上市的大型地產公司中層曾告訴圈主,不愿意進入貴陽市場。

?2005年以來,外地大型房企集團紛紛搶灘貴陽,他們憑借其品牌影響力、強勁的實力和特有的開發風格,成為市場的重要力量。

?其中保利、恒大、萬科、碧桂園、綠地等五家企業是其中的典型代表。比如,從2010年萬科進入貴陽至今8年來,貴陽萬科相繼開發了17個項目。

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?最近,除了走高大上路線的融創之外,就是安徽經貿這種企業,也要來貴陽“爽一把”。

外地開發商的一個重要動作是,帶來了外省大量投資客。

樓市小密圈圈主發現,貴陽花溪一個樓盤,今年4月居然在北京新京報打廣告,讓人費解。

?但后來慢慢發現,他們在廣州等全國很多當地媒體上也大力宣傳,甚至在中央電視臺重金推廣。

這家開發商操作手法是:動用集團公司的資源在全國幾十個城市聯動銷售,在貴陽機場、高鐵站舉牌接待,并且包下了貴陽星級酒店,用大巴車雄赳赳氣昂昂把外省買房人拉到售樓部。

相關人士對樓市小密圈圈主透露的情況非常有趣:這個樓盤的內部員工因為花溪的位置上萬的單價,交了認籌金的部分人都退了。

?但是看管北上廣深動不動五萬十萬一平方的土豪們,面臨該樓盤萬元左右的價格,像買白菜一樣眼睛不眨就下單。

?據說,該樓盤五一黃金周期間銷售了幾千套房子,共有五六十億現金進賬。

外界真假難辨。但是這種大規模的異地拉客的營銷模式,非常罕見,的確嚇了圈主一跳。

到了6月,貴州宣布了對廣東省、廣西自治區、福建省、湖南省、上海市、浙江省、江蘇省、湖北省、重慶市、四川省等10個省區市的避暑優惠政策:包括全省景區五折優惠和小型客車行駛貴州境內高速公路實施五折通行優惠等。

而且,對旅游包機、旅游專列也補貼。

此前實行的江蘇和安徽游客到貴州門票全免政策依然有效,畢節地區針對重慶游客實行的全免費也是依然有效。

如何選定這10個省區市的,官方并沒有解釋。

?可以肯定的是,以上省市大多除了都位于長江以南,到貴州的距離比較近外,均是全國出了名的高溫地區。

前述花溪樓盤借勢發力,對該集團全國范圍內所屬各大在售樓盤、各城市展廳再次拉客:對如參觀當日成功現場認購的客戶,看房游期間交通、住宿、餐飲、導游、景區門票等費用全免。

如誠意客戶未成功認購,按照省份劃分,在退還誠意金時,優惠補交1500到2600元不等的看房游費用。

?。ㄒ患覉蠹堈f:貴陽房地產價格破萬)

? ? 未來何去何從

2000年以前,貴陽人買房基本上只盯著云巖、南明兩個老城區。2001年,金陽新區啟動開發,這片區域樓市發展迅猛,熱度不減。

幾年前,貴陽樓市因為庫存太大,存在一定泡沫,一度被稱為“第二個鄂爾多斯”,眾開發商一時叫屈。

?貴陽樓市在經歷了跌宕起伏的發展后,市場上不時有“貴陽新房越來越少、未來房價必漲”等說法,其實貴陽樓市供應量充足。

截止2018年6月30日商品房存量1320萬㎡,按照2018年上半年月均去化47萬㎡計算,還需28個月消化。

?面對如此大的庫存,想必平常售樓小姐對你說的“沒房”,我不指明你也知道是啥狀態了,按照圈主的估計,貴陽下半年不太可能出臺限購令。

  

貴陽房價上漲的另外一個原因是,2017年以來貴陽棚戶區大規模改造。

根據規劃,貴陽市到2020年是要基本完成2231萬平方米、15萬戶左右的棚戶區城中村改造。

棚改在全國范圍內基本都是實行貨幣化安置的,大量的拆遷戶買房必然拉動銷量和價格。

住房和城鄉建設部已經開始重視這一動向。有關司局負責人7月12日表示,要因地制宜推進棚改貨幣化安置。

?該負責人說,商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,應有針對性地及時調整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方,可以繼續推進棚改貨幣化安置。

?貴陽夏無酷暑,生態良好,更有環城林帶提供了富足的負氧離子,吸引了外省人前來度假。

近年因為交通的改善,加上貴陽的大數據等高新產業的宣傳,貴陽成了外省人心中一個有前途的年輕城市。

?耐人尋味的是,投資客還在進進出出。

樓市小密圈圈主了解的情況是,目前已經有一些投資客賣了貴陽的房子獲得可觀利潤轉戰其他城市,而另外有投資客還在不斷挺進貴陽。他們說,觀山湖這個17歲的小姑娘更可人,還可以再拉升價格。

貴陽樓市還有多大的投資價值?未來走勢如何?敬請點擊標題下方的藍色字體關注“樓市小密圈”,想必未來不會讓你失望。

炒作,不能在掩蓋虛假繁榮,貴陽好想靜靜。

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