樓市重啟行政干預并不違背長效機制建設

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樓主 2019-10-17 13:42:53
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金和家園二手房

上周,中共中央政治局召開會議,再次提出要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制。

近一年以來,對于什么是長效機制、如何推進長效機制等,政商學三界也從各自的視角出發給出了相應的建議,比如集體土地入市、房產稅征收、公共服務均等化、戶籍制度改革、擴大住房保障、控制貨幣發行等等。但客觀地講,目前關于長效機制建設的框架、推進路徑和配套改革內容,依然一直處在研究和討論之中。

值得關注的是,自2003年首次提出“物業稅”以來,被譽為長效機制龍頭的房產稅,一直停留在征不征、怎么征、征多少等問題上。在相關配套改革,如不動產統一登記、統一信用代碼和住房信息聯網等基礎性制度到位之前,房產稅征收看來很難成行。

2017年全國兩會的消息顯示,房產稅未列入2017年立法計劃。長效機制的其他內容,如呼吁了多年的集體土地以平等權利入市也與此類似??紤]到改革牽一發而動全身,特別是樓市涉及政府治理、國民經濟等各個環節,互為前提,因此如此慎重也是可以理解的。

近期,不僅2014年陸續退出的樓市行政干預手段(限購、限價等)等再次啟動,而且力度有過之而無不及。限購范圍擴展至三四線城市、大城市郊區(縣)、“類住宅”等,甚至啟動對單身人士、企業限購。另外,還啟用了“限售”等此前從未采取的干預措施,即獲得產權證或網簽后一定年限內不得出售。

行政干預越來越精細化,甚至有微觀化傾向,比如限制某類房屋(類住宅、平房等)網簽,限制商辦類只能銷售給企業,限制中介代理同一套房屋的頻率,限制資金給付形式等。那么,這些看似跟市場化改革取向并不一致的行政干預,是否與長效機制建設背道而馳呢?

要厘清這一點,首先就要理解長效機制到底是什么,以及如何看待近期行政化干預濃厚的限制性措施。我國自1998年啟動“房改”,讓土地和住房配置市場化,取代福利住房制度,改變企業和政府“辦社會”,方向毫無疑問是正確的。

基于長期計劃經濟下居民積累不足,住房具有社會保障的屬性,當時“房改”設立的目標是,建立以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系。也就是少數高收入人群購買商品房,絕大多數城鎮居民在住房公積金的支持下,購買經濟適用住房,政府供給廉租住房,滿足少數低收入人群的住房需求。

因此按照政策初衷,基于公積金的支持,切合居民支付能力的經濟適用住房是住房供應的主體,當時設計的住房制度是“居住屬性”導向的。不過到了2003年以后,商品住房開始取代經濟適用住房成為供應主體。應當說,做足住房保障的情況下,推進住房市場化也沒有問題,不過在這一過程中住房開始逐漸偏離居住屬性導向。

強化住房市場化,讓地方政府找到了一條契合自身政績訴求、利益訴求的道路,即一方面通過壓低地價“招商引資”,實現制造業、工業投資高增長,滿足GDP考核和稅收需求;另一方面,通過土地“招拍掛”,借助于銀行信貸投入,既開辟了“土地財政”這個可觀的財源,又通過“房地產+信貸”的金融加速器效應,實現了固定資產投資、上下游和制造業高增長。房地產一旦“工具化”(經濟增長工具、利益訴求工具),居住屬性很難保障,住房也開始偏離居住屬性導向。

2003年,房地產開發投資剛剛超過1萬億元,2016年達到了10萬億元,是2003年時的10倍。2003年,商品房銷售面積為3.2億平方米,2016年達到15.7億平方米,增長了4倍。銷售額擴張更明顯,從2003年的6300億元增長到2016年的11.8萬億元,增長了近18倍。銷售金額遠遠大于銷售面積,意味著房價快速上漲。房地產成交規模和房價同步攀升,地方政府各種訴求也同步得到實現。與此同時,大中城市房價快速上漲,廣大中等和中低收入群體的住房支付能力下降,理應加強住房保障。

但是,直到“十二五”(2011~2015)3600萬套保障性安居工程的提出,保障房建設才進入正軌??紤]建設周期,2013年保障房才開始大規模供應。而且,房地產“工具化”意味著住房保障難以在地方層面得到應有重視。因此,樓市長效機制建設,首先要在源頭上實現房地產“去工具化”,回歸住房居住屬性。因此,中央對住房的重新定位,即“房子是用來住的,不是用來炒的”,將是繼1998年“房改”以及近年來大規模保障房建設后,住房制度改革和設計的又一大戰略,也是長效機制的頂層架構。

未來,我國經濟運行的中長期局面是“三期疊加”。為順利實現經濟轉型,貨幣層面將保持穩健態勢。同時,城市化進入“下半場”,即大城市化或都市圈化,人口大規模向大城市和都市圈遷徙。另外,大城市和都市圈集中了80%的新市民,他們也要在這些區域“扎根”,這些區域的房價長期內有上漲壓力。在貨幣環境相對友好,而傳統經濟趨于下滑、新興經濟尚待成長的情況下,擁有一套房產并成為“有產者”,將是城市居民的普遍愿望,資金“脫實入樓”的局面難改。

要回歸住房的居住屬性,就不能讓住房完全市場化,要保證普通居民具有一定的住房支付能力,實現其“有產者”愿望,縮小因財產收益多寡而造成的收入差距、破解轉型困境和“中等收入陷阱”。

基于此,住房市場必須是有限市場,有限市場則意味著購買資格、購買數量、貸款杠桿、再交易等等都要有限制,以實現絕大多數城市家庭基于居住需求、“有產者”愿望的訴求。

但凡樓市控制得比較好的國家,如德國、北歐諸國、新加坡等,事實上都存在著較為濃厚的行政干預,甚至還對房價和租金漲幅進行限制。表面看,限購、限貸、限售等措施與市場化有違,但對于我國具有濃重公共產品特點的住房來說,從回歸居住屬性和“有產者”訴求來說,從縮小收入差距、破解轉型困境和“中等收入陷阱”來說,不得不要在較長時期內堅持,這其實并不違背長效機制的原則理念。

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