房企掘金“舊改” “新”商業集中亮相

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樓主 2019-04-25 22:16:55
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位于北二環的安定門三利百貨在閉店5年后,被中糧改造成寫字樓后重新亮相。 企業供圖 ? ?

因經營不善而停業的十里堡西單商場,被萬科收購后改造成文創綜合體。 企業供圖 ? ?

最近一個多月來,各大房企在北京城市更新領域的動作不斷,因經營不善而被萬科收購的十里堡西單商場變身文創綜合體亮相,位于北二環閉店5年的三利百貨被中糧改造成寫字樓,華遠地產也將深度參與到疏解后的“動批”部分物業的升級改造中來……

自去年北京發布《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》并首次提出減量發展概念以來,北京城市更新迎來重大發展契機,房企敏感捕捉到市場機遇,紛紛搶占存量改造風口。對于手握重金擁有資源優勢的房企們來說,他們對于城市更新又有哪些新思考?如何將老舊項目化腐朽為神奇?背后又考驗企業的哪些能力?

歷時多年?舊改項目方入市

8月初,位于北二環的中糧置地廣場對外亮相,這是時隔五年后,安定門三利百貨以新的面貌出現在世人面前,這個曾經被錄入國內知名百貨名冊的項目,因為長期經營不佳、持續虧損,最終在2013年遭遇閉店。據了解,改造后的三利百貨變身寫字樓,只在B1層和1層留有商業,2層及以上均為寫字樓。這不是中糧第一次參與舊樓改造,去年亮相的北京中糧廣場也是其布局城市更新板塊的項目之一。

無獨有偶,自三年前提出“存量改造計劃”后,直到今年上半年,萬科在北京的首個城市更新項目也終于亮相。7月28日,北京萬科時代中心正式對外開放。據了解,該項目是由原十里堡西單商場項目改造而來。公開資料顯示,十里堡西單商場建于2010年,但由于定位失誤、經營不善等問題,2016年初停業。改造后的北京萬科時代中心是一個單體建筑內集精品商業、文化辦公、藝術空間為一體的城市綜合體項目。

同一時間,萬科在北京的另一個城市更新項目萬科大都會79號也亮相,該項目也在舊有項目基礎上改造而成。據了解,北京萬科在朝陽、望京、海淀、昌平等核心商務區目前持有10個優質存量改造資產,總開發面積逾65萬平方米,投資總額168億。

除了萬科之外,今年7月27日,遠洋集團和WeWork共同推出WeWork北京坊旗艦級空間。據了解,北京坊WeWork改造前原為一家老字號金店舊址,改造后以聯合辦公的形式亮相。還有億達置業,在繼去年9月于北京獲取首個舊樓改造項目后,今年又在王府井商圈獲取一項目,未來將打造成集辦公、商業、居住等公共空間與配套服務于一體,以高端定位與精品商鋪相結合的復合型商業綜合體。

此外,老牌國企華遠地產也有望深度參與到疏解后的“動批”部分物業的升級改造之中。在上半年舉辦的京交會上,西城區區長王少峰表示,“動批”區域有望成為北京第二條“金融街”。

目前,在政府對非住宅類項目加大支持力度的背景下,創意園區、長租公寓、聯合辦公類的改造成為房企在城市更新領域的重要改造方向。

北京正進入存量改造時代

798、751、前門大街、郎園、恒通商務園……,由老舊廠房升級轉型而來的文創園、商業街,不僅創造著千億元產值,也日漸成為城市的地標性建筑或板塊。但是與龐大的存量市場相比,北京在城市更新領域的空間還很大。

在全聯房地產商會商業地產研究會會長王永平看來,相比于北京整個存量市場容量,城市更新的比例遠遠不夠,特別是近年來北京騰退出了很多老廠房,完全可以做出好的城市更新項目。

在今年4月份,北京正式發布《關于保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》,這是北京首個保護利用老舊廠房的專項政策。

據相關人士透露,經過調研,北京市騰退老舊工業廠房242處,總占地面積共計2517.8萬平方米,七成處于待開發狀態。其中,109個已經改造利用,占全市老舊廠房總面積23.88%。26個正在保護改造利用,占比5.48%。還有107個老舊廠房待保護利用,占比70.64%。而且隨著疏解非首都功能相關工作持續推進,老舊廠房資源還將進一步騰退釋放。

在新增土地越來越少、獲取越來越艱難的當下,以一線城市核心區域“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新成為房企轉型與角力的新戰場,更將成為房地產市場未來十年的下一個風口。

萬科集團副總裁、北京區域首席執行官兼北京萬科總經理劉肖就表示,未來三年,北京萬科還會以每年100億元的投資速度在存量資產改造領域遞增,目標是在三年之后持有400億-500億元的存量資產改造項目。

有業內人士預測,城市更新領域蘊含的商機,保守估計將達數萬億元。此前有業內人士估算,北京存量市場或有將近4000億元的體量。

最難是定位?關鍵是運營

雖然市場龐大,但北京城市更新的項目數量并不多,好的項目更是少之又少。

眾所周知,城市更新不同于從拿地、開發、銷售到結算交付這種簡單的傳統住宅開發模式,不僅涉及項目的規劃、定位、招商、運營等復雜的業務鏈條,還需要對周邊的生態環境、歷史人文、產業布局、城市發展等有著深刻的認識和了解,考驗一個企業的綜合運營能力。

雖然不少房企已經捕捉到城市更新這個市場風口,但是具體如何做?仍有很長的路要走,有的企業布局較早,深耕多年已初嘗甜頭,有的仍在探索階段、在試錯中前行,有的則是一籌莫展。

在王永平看來,把老的東西更新,并非一件容易的事情,一是取決于政府的態度,二是改造的主體。“地方政府是想做一個怎樣的城市,是完全創新的城市,抑或是有味道的城市,價值觀不同,改造的城市也不一樣。”

“改造主體也很關鍵。”王永平表示,城市更新并不是一般的房地產開發商能夠做到的,需要有一批有情懷、有技術的企業。在這條存量資產比拼賽道上,劉肖總結了三個關鍵性能力要素,首先是獲取土地、資產的能力,由于存量資產有很多歷史遺留問題,包括拍賣、官司等,北京絕大部分存量資產都有相當復雜的問題;第二是產品能力,既包括內容的創造能力,也包括戰略合作的能力;第三是長期持有低成本資金的能力。

除了改造主體外,項目的定位與運營也很重要。RET睿意德、樂鋪網創始人張家鵬認為,城市更新的核心是內容的再生,是價值觀的重新萃取。“最難的還是定位,老的東西,有天然的優勢和弱點,賦予其什么樣的內容,這很難。”

以前門大街為例,在經歷了近十年的改造中,其定位一變再變,從較早的“文化體驗式消費”到后來的“非物質文化遺產聚集區”定位,定位的不斷變化讓前門大街品牌雜亂無章以及商戶不斷逃離。還有萬科時代中心,初期還曾考慮過改造為長租公寓、繼續做商場、徹底改為寫字樓等多種方案。還有三利百貨,起初也傳出消息要在安定門打造“迷你版大悅城”,但最終敲定直接改造為寫字樓。

短線挑戰在定位,長線挑戰在運營,城市更新還有很長的路要走。

本版采寫/新京報記者?段文平

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