棚改政策將逐漸退出 或負面影響房地產投資

-回復 -瀏覽
樓主 2019-04-26 00:50:20
舉報 只看此人 收藏本貼 樓主
御景華府

原標題:棚改政策將逐漸退出 或負面影響房地產投資

李琳 資產配置策略研究負責人

夏天然 投資策略師

摘要:近幾年的棚改貨幣化政策對三四線城市去庫存作出了重大貢獻,三四線商品房庫存去化時間已經低于10個月。伴生而來的是三四線房價持續上漲的壓力。“漲價去庫存”不可持續,未來全國棚改貨幣化政策將逐漸退出,將負面影響房地產銷量和銷售資金,房地產開發投資增速大概率將下降。”

專題評論:為什么棚改貨幣化政策將逐漸退出

上周二(8月28日),長春市人民政府辦公廳下發《關于取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策的通知》,要求新啟動實施的棚改項目取消貨幣化安置購房獎勵政策,鼓勵有條件的棚改項目新建一定數量的回遷安置住房。

今年7月份,住建部的棚戶區改造工作吹風會上,有關負責人表示,在商品房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,應有針對性的及時調整棚改安置政策、采取新建棚改安置房的政策。上周的消息再度引起市場對于棚改貨幣化退出的猜測。

2016年以來,一些三、四或五線城市開始出現的商品房“漲價中的去庫存”的特有現象,可以說與棚改貨幣化安置政策關系密切。積極的一面是,棚改貨幣化幫助了這些城市降低商品房庫存;但不利的是,也造成這些地方房價上漲壓力持續。

在去庫存基本完成,房價高漲的情況下,有必要調整棚改安置政策。我們預期棚改貨幣化政策在更多的城市逐步退出,將負面影響房地產銷量和銷售資金,未來房地產投資增速大概率將下降。

棚改貨幣化帶來三、四、五線城市“漲價去庫存”的現象

早期的棚戶區改造基本以實物化安置為主,即以房易房,政府可以通過新建安置房或購買存量房給棚戶區原住戶居住。棚改貨幣化從2015年6月開始大力推進,全國棚改貨幣化的安裝率也從2013年的7.9%,上漲到2016年的48.5%,到2017年時,比例接近60%。

棚改貨幣化是三四線城市去庫存的利器,在其拉動下,近幾年三四線城市的庫存大幅降低,部分城市庫存去化速度甚至快于一線城市。按照易居研究院的統計,截至今年5月,100個城市中一線、二線和三四線城市的“存銷比”分別為13.4個月、9.7個月和9.6個月,三四線城市的庫存去化周期已經低于一、二線城市。

棚改貨幣化對于去庫存的貢獻不容小覷。按照市場一般假定,棚改貨幣化安置的套均面積85平方米,則2015年-2017年的棚改貨幣化去庫存面積約占當年商品房銷售面積的12%、16%和21%,如果剔除了棚改貨幣化的貢獻,這幾年的商品房銷售面積增速將平均下降6個百分點左右。

快速去庫存的一個副產品就是高房價,2016年以后三線城市房價上漲壓力持續,而一線城市房價相對平穩。

棚改貨幣化政策逐步退出,房地產投資增速有下行壓力

今年以來,政策對棚改貨幣化的支持力度依然很強,一個重要特征就是抵押補充貸款(PSL)的快速增長。抵押補充貸款是政策性銀行發放棚改貸款的主要途徑,為棚改提供長期低利率的資金支持。操作是:央行通過向國開行發放抵押補充貸款,其中的一大部分被國開行通過棚改專項貸款向地方政府發放,之后,地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款。

根據國開行公開的數據,今年一季度投放的棚改貸款為2575億元,同期PSL累積增量為3038億元,棚改貸款占比85%;今年1-5月國開行投放的棚改貸款為4369億元,1-5月PSL累計增量是4371億元,幾乎全部為棚改貸款。我們可以通過PSL的增量反映棚改貨幣化的進展。

PSL在今年1-7月累計投放了5279億元,同比上漲26.6%;PSL余額為32155億元,同比增速為30.21%,資金投放力度顯著高于去年。如果假定這其中90%為棚改貸款,則棚改貸款在今年1-7月累計為4751億元,占同期全國房地產定金預付+按揭貸款的比重為10.6%,占同期全國房地產開發投資完成額的7.2%。從上述分析我們看到,PSL為房地產開發商提供了資金來源,這對推動房地產開發投資有一定的貢獻。

目前,三四線城市庫存去化任務基本完成,部分三四線城市房價的畸高有違棚改政策初衷,在“房住不炒”的理念下,預計后期房地產調控政策還將趨緊。我們認為,上周長春市的《通知》代表了一個風向標,未來棚改貨幣化的比重會逐漸降低,PSL資金投放可能也會逐漸收縮。未來房地產投資增速大概率將下降。

上周重要事件:新興市場風險再發酵,里拉比索大幅下跌

上周新興市場風險再度發酵,在貶值壓力短暫緩解之后,上周土耳其里拉再度遭到拋售,恐慌情緒傳導至阿根廷,并導致比索大幅貶值。

土耳其央行副行長上周突然提出辭呈,令市場懷疑總統埃爾多安對央行的影響力正在增強,加息或無望,惡性通脹可能來臨。上周里拉對美元貶值近11%,8月累計貶值幅度超過35%,為表現最差的新興市場貨幣。

同為難兄難弟的阿根廷上周也遭遇了貨幣貶值危機,8月29日,阿根廷總統表示IMF已經同意為阿根廷提供500億美元的貸款,但市場并不買賬,比索當天貶值7%。隨后阿根廷央行召開緊急會議,并將基準利利上調至60%,換來的卻是比索繼續下跌,當天美元兌比索一度漲破40關口。市場普遍預計三季度阿根廷經濟將陷入衰退,而國內的經濟政策手段無法有效應對危機。

在新興市場國家中,阿根廷與土耳其類似,均存在經常賬戶赤字高、惡性通貨膨脹、外債較多等問題,疲弱的經濟基本面自然無法捍衛強勢的貨幣。相比之下,韓國、泰國等新興市場國家基本面指標相對良好,尚無貨幣貶值風險。投資者需要規避基本面較差的新興市場國家資產,而其他基本面良好的新興市場國家存在投資機會,但也要注意錯殺風險。

上周資本市場:美墨談判短暫提振市場,美加談判進展不暢

上周一(8月27日),特朗普政府宣布與墨西哥達成雙邊貿易協議,市場得到提振,墨西哥比索跳空上漲,美股標普500指數大漲0.77%。但美國與加拿大的NAFTA談判無果而終,特朗普指責加拿大正在“剝削”美國,加拿大外長則強硬表示“加拿大只會簽署對加拿大有益的協議”。市場失望之下,股市轉而下跌。全周美股依然小幅收漲,債市則小幅下跌。歐洲方面,因英國退歐問題迎來轉機,英鎊觸底回升。但英國股市依然連續下挫,表明投資者對未來的“無協議退歐”充滿擔憂。

· 美股先漲后跌,A股震蕩下跌。上周MSCI全球股指環比上漲0.6%,標普500指數上漲0.9%,歐洲Stoxx 600指數下跌-0.3%。MSCI新興市場指數上漲0.6%,上證綜指下跌0.2%。

· 美債收益率小幅上行。上周10年期美債收益率上行5.1bp,收于2.86%,日本和英國10年期國債收益率分別上行0.6bp、14.9bp,德國10年期國債收益率下行1.8bp。中國10年期國債收益率下行3.4bp。

· 美元指數震蕩收平,新興市場貨幣貶值。上周美元指數大幅震蕩,最終收平,于95.14;美元兌在岸人民幣小幅上行0.3%,收于6.8315;受土耳其里拉和阿根廷比索拖累,上周德銀新興市場貨幣指數下跌1.0%,今年已累計下跌10%。返回搜狐,查看更多

責任編輯:

我要推薦
轉發到
网络赚钱找项目