買房貴、租房也貴 新西蘭“租房一代”何去何從?

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樓主 2019-08-18 16:41:21
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時代南灣

新西蘭天維網近日刊文稱,報告指出,20年來,新西蘭“租房一代”的數量翻了一番。不過,盡管越來越多的新西蘭人選擇租房,但是租金的上漲速度仍趕不上房價。而房價、創紀錄水平的凈移入移民數量、房屋所有率的下降等,都會對租賃市場施加更大壓力,這些成本又可能會被轉嫁給租戶。


文章摘編如下:


新西蘭的租金收益率已經降至20年來的最低水平。這對“租房一代”(Generation Rent)意味著什么?


收益率指年租金與總房價之比,反映的是購買出租物業的回報。在新西蘭全國各地,根據房產類型和郊區不同,收益率介于2%至9%之間。


目前,導致租金收益率下降的因素主要有:住宅地稅因CV(房產估值)重估而有可能大幅上漲;各地高低不等的基礎設施建設費用;以及新政府即將通過的Healthy Homes Guarantee Bill(健康住房保證法案)可能帶來的房屋改造支出。


另一方面,根據新西蘭統計局剛剛發布的,一系列關于家庭收入和經濟的報告顯示,家庭可支配收入最多為62億紐幣,但消費則最多可達85億紐幣。


這意味著,新西蘭人的消費超過了他們的支出,外出就餐、酒店、交通、住房和公用事業方面的花費出現增長。換言之,大多數人自2012年以來就沒有存錢。


從表面上看,大部分物品正在變得越來越昂貴,這意味著租金也有可能隨之上漲。


“租房一代”指的是這樣一類家庭:一家人中至少有一人有收入,買不起入門級別的房產,又被稱為“中等家庭”(intermediate households)。


2015年的一份建筑研究報告指出,20年來,新西蘭全國范圍內這一群體的數量翻了一番,在奧克蘭則增長了182%,數量近20萬戶。


現在,盡管越來越多的人選擇租房(出租物業總數達609000套),但是租金的上漲速度仍趕不上房價。


根據CoreLogic的數據,一方面首次購房者人數有所增加,另一方面同比銷售額卻下降了25%。在房屋租賃方面,新西蘭全國范圍內的租金收益率為3.1%,既是去年9月以來的最低水平,也創下20年來的最低紀錄。


之所以會出現這種情況,是因為租金和房價的波動周期不一定一致。在2012年以前,租金的上漲幅度與通脹率大致相當。而從2012年年中開始,租戶的需求出現增加,租金的漲幅也隨之超過通脹率——2012年年中至今,市場房屋存量預計增加了105000套,其中70000套為出租房屋。


由此看來,買房代價很大,租房代價也不遑多讓。


未來會如何?新西蘭許多出租房屋不合標準,這已算不上秘密,租客無疑會歡迎政府關于“確保出租房屋溫暖干燥”的承諾。業主則可能不會那么開心,因為他們面臨著要負擔安裝熱泵、接受調查和實施改造等合規成本的前景。


不過,這些成本并不一定能通過租金上漲得到“回收”,因為租金要受同類地產的區域價格影響,也受租客的支付能力限制,進而與工資和薪酬水平掛鉤。


此外,房價、創紀錄水平的凈移入移民數量、房屋所有率的下降,以及以Airbnb(租房網站)形式的旅游業,都會對租賃市場施加更大壓力,這些成本都有可能會被轉嫁給租戶。


按照過往模式判斷,在市場行情下一波動蕩到來前,租金漲幅很可能仍將延續與通脹率類似的模式,但誰也不能確保這一預測萬無一失。


(責任編輯:王依彤)
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