重磅!七部委出重手,炒房江湖五大流派要被團滅?

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樓主 2019-08-21 16:30:35
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金海大道81號二手房

01

6月28日中午,住建部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等部委,近日聯合印發了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知》,決定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。

重點打擊四個方面:

? 打擊操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價、違規提供“首付貸”等投機炒房團伙;

? 打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵占客戶資金、參與投機炒房的房地產“黑中介”;

? 打擊從事違規銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產開發企業;

? 打擊發布不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導購房人的虛假房地產廣告。

看完這個通知,貓哥建議大伙兒默念三遍“房住不炒”,很多人看到公安部在列,也是心有戚戚然。

以2017年“317”為標志,過去一年半各地房地產調控政策出臺超過五百個,雖然京滬等地房價受控,但蔓延全國的房價上漲之勢不可抑制,雖有城市搶人、去庫存、棚改等因素,但無孔不入的黑中介、炒房團“功勞”頗大,受益頗豐。

“炒房團”這詞,最早因2000年的溫州炒房團揚名,縱橫神州多個城市屢屢得手,之后效仿者眾多,日益發揚光大,很難量化他們在房價上漲中到底“貢獻”了多少力量,有人受益有人受害。

炒房團的核心理念:“炒房有理,賺錢光榮,剩下老老實實工作的人,都是SB Loser?!被诖?,他們的操作有一些特點,比如:

? 利用合法或非法手段加杠桿;

? 利用各種手段,制造散布各種信息,不惜一切代價拉高操縱房價;

? 短線交易,五年的趨勢一年走完,套利走人,我走之后哪管洪水滔天……

所以,你以為買三五套房就算炒房了?其實你頂多算個房產價值投資的重度擁躉,或者炒房團眼中的接盤俠而已,而江湖中炒房的派系林立,既有房地產商這些名門正派,也有黑中介這樣的街頭勢力,各種路數的炒房團更是層出不窮。這次七部委出重手,他們的好日子到頭了嗎?

今天貓哥來說說這事。

02

房地產商作為名門正派,最有炒房動力。

拿地、建設、銷售一條龍下來,他們希望自己的產品能賣貴點也正常,炒作手段不一而足:

▌1)炒地皮

有些公司希望高效運轉,比如萬達,全國基本一個圖紙,一個新廣場從開工到建成只用半年時間,靠效率掙錢。

但有些公司靠時間掙錢,典型比如李超人,一度旗下公司跟各地合作,拿地很多但很多不開工,一晃十年過去,一分沒投入但地價漲了十倍,套現走人,財技了得,地方政府還沒辦法,吃相難看但是合理合法,不過這種玩法現在沒法復制了。

▌2)炒地王

前幾年地王不斷,也是類似的套路,地產商樂意看到這種局面,“地王”是個可以充分想象的詞匯,代表實力、品質和高售價,往往帶動所在區域的一波大漲,實現地價的二次增值。

▌3)捂盤惜售、制造假象、哄抬房價

地產銷售公司肯定要精通心理學,所以在銷售環節設置了很多點,讓你相信房價一定漲。比如讀秒搶房、雇人排隊制造假象,散布各種恐慌消息,目的就是讓你接受價格,盡快決策。

捂盤惜售則更高明,一方面收縮供應,制造供不應求的效果,另一方面可以坐等房價上漲帶來的超額收益,像北京房價漲得快的時候,貓哥去看過很多項目,不少都是一個單元一個單元的賣,有的地產商干脆不賣期房,只賣現房,變相漲價。效果也很杠杠的,貓哥在的一個小區,一號樓和四號樓房子每平米價格差了2萬,一套房價格差了300萬,只因為晚賣了一年。

▌4)隨著各種監管措施出爐,這些粗暴有效的手段逐步失效,房地產商推高樓價的手段越來越瑣碎:

因為限價那就另外加收車位費,一個車位賣上七八十萬,或者改收茶水費幾十萬,新潮一點的收電商渠道費用幾萬幾十萬,否則根本買不了房。有的為了變相漲價,捆綁精裝修,總房價分拆為房價+裝修款……

只要跟買房相關,中國人的創新精神是無窮的。

03

黑中介是另一波極有動力推高房價的人。

這是中國對著裝要求最嚴格的一個行業,雖然有著每年超過70%的員工流動率,但不論哪個公司,西裝襯衫領帶都是標配。這個門派處江湖之遠,他們每天跟客戶打交道,騎著電動車穿梭于各個小區,對房價房租的走勢一清二楚,因為要靠交易傭金討收入,所以他們用各種套路提高交易金額。

▌1)你心動的,基本都是假的

各種平臺你去看二手房,基本都能看到一個低于市場價的房源,而且條件還很好,抱歉,99%都是假的,余下的1%也輪不到你。

這在行業里叫做模特房,專門用來獲取用戶信息,當你一問,基本的回答都是,“這套房剛剛賣掉”、“大哥你留個電話吧,有房子我再推薦你”、“這個小區還有個同戶型的,我帶您看看”……

2)為賺更多中介費,慫恿賣家標高價

他們會巧舌如簧地勸用戶把價格標得高一些?!白蛱炷銈冃^一套房剛賣了500萬,你要賣就掛550萬,就算被人砍價,最后至少也能530萬成交,輕輕松松多掙30萬?!边@么做確實為你好,但也能賺到更多的傭金,一旦成交,這片區域的房價也將錨定這個價格,不少二手房的價格就是這么出來的。

▌3)中介能這么干,因為他會利用自己的信息優勢,有些中介會跟買賣雙方簽署不同的合同,約定額外的服務費,吃了上家吃下家。還有一些中介機構還利用市場壟斷地位,聯手提高中介費。

過去天津市曾發生過,我愛我家、中原地產、鏈家地產等三家房地產中介統一將二手房交易服務費從總房款的2%上調至3%。后來,天津市發改委認定三家公司違反反壟斷法相關規定。

貓哥樓下的中介小哥也吹說,別提什么宇宙中心,他們幾家吃個飯喝個酒,約定提價就立馬提了,愛租不租。

這些中介吃定了客戶,你要不為了工作要不為了教育,該租的漲價也得租啊。

▌4)還有一些中介機構經常傳播政策謠言,鼓動購房者“迅速出手”。聲稱將出臺新政策,鼓動大家趕緊買房過戶,搞得人心惶惶。

不過坦白說,中介作為服務機構,靠信息優勢和用戶優勢掙拼縫的錢,危害性比較局限,而接下來出場的炒房團則完全不同。

炒房團分幾類:

? 1.0版本靠資金;

? 2.0版本靠資金+研究;

? 3.0版本靠資金+研究+粉絲。

殺傷力越來越大。

04

1.0版本的炒房團完全拼資金實力。典型就是溫州炒房團。

有著“中國猶太人”之稱的溫州人,到2000年左右逐步有了財富積累,開始攜巨款四處尋找投資機會。

溫州人炒房,最初是從自家門口開始。1998年到2001年,溫州房價每平米價格從2000元飆升到7000元以上。

2001年8月18日,第一個溫州購房團浩浩蕩蕩開赴上海,三天買走了100多套房子,5000多萬元現金砸向上海樓市。同時,另一支購房團前往杭州。

隨后幾年,約2000億元溫州的資金投向各地房地產———向北跨越長江,轉戰青島、濟南、北京、哈爾濱、大連、沈陽;向西,則溯長江而上,攻克南京、武漢、重慶、成都;向南,則是奔赴海濱城市廈門、???、三亞……炒房團也從單一的大小老板,壯大到一般的工薪階層。其中北京、上海兩地集中了1000億元 ,所到之處,房價一路狂飆。

到了2012年,溫州民間借貸風險顯現,互保拖垮了眾多家庭,加上房地產調控升級,溫州炒房團從江湖中銷聲匿跡。

05

不過示范效應是顯著的,溫州之后,炒房逐漸成了一個行當,通常都有帶頭大哥,組織若干有實力的資方,四處出擊。不過2.0版本的炒房團在研究和技巧方面都大大加強。

《中國證券報》曾經講過一個生動的炒房案例,手法技巧已經非常嫻熟,貓哥節選轉述一下:

2016年6月,魏廣華和他的朋友們踏上漳州的土地準備“大干一場”時,當時市區房價每平米約為6000—8000元,短短9個月過去,新樓盤開盤價鮮有低于每平米1.5萬元的,個別湖景、江景、學區房,甚至在2.5—2.8萬元之間。

怎么操作的呢?到漳州安營扎寨后,魏廣華首先相中當地名校漳州實驗小學的學區房——冠城國際,彼時該小區均價約為1萬元。這是個典型的“學區房”二手盤,小區內“流通盤”不到50套,介于60—80平米之間,只需不到1000萬的資金,便可一把吃下“流通盤”,這就相當于控制住了該盤近乎全部的流通市場。

隨后,魏廣華其他9個兄弟在其他樓盤如法炮制,陸陸續續在市區掃掉接近500套小兩居,這在當時,幾乎掃掉了漳州二手房交易市場的三分之一存量。

接下來,他們找到在當地有一定規模和壟斷地位的房產中介機構合作,開始一天一天地刷新手中房產的掛牌價格,在售的房東也會跟風抬價,甚至撤單觀望,這樣市面上的流通盤就不會擴大。

之后開始通過媒體、論壇、公眾號等途徑,為“廈漳同城化”、學區房、江景房等概念造勢。2016年底至2017年初,“廈門地鐵將修到漳州市區”的消息已傳遍漳州的大街小巷,也成為房價瘋漲的催化劑,這個偏居福建東南一隅的四線農業城市,在市區人均收入約3000塊錢的情況下,市區房價卻以近乎“一天一價”的態勢,從六七千元起步,向1.5萬元、2萬元、2.5萬元、2.8萬元進發……

06

炒房團的3.0版本依靠的是“資金+研究+粉絲”,他們有實踐有理論,個別人已經封神。

幾年前貓哥參加過一個講座,主講人歐成效。聽講的人來自于全國各地,而且都是專門坐飛機過來的,只為了要見歐成效。當晚講座結束,很多聽眾紛紛離席,買最近的航班飛往深圳,因為歐成效說,深圳房價要漲……

第二天貓哥聽說,已經有好多人在深圳買了房。

這就是偶像的力量,歐成效,大概是全世界唯一一個因為炒房而被封神的人,江湖習慣稱“歐神”。他的主要陣地“水庫論壇”也是中國一大批炒房者最常去的地方,很多成員為之瘋狂,他們相信,通過炒房,只用幾年時間就可以從零資產變成千萬身家。

歐成效是上海本地人,98年大學畢業在一家外企工作。

2002年4月,歐成效當時的女友在名都新城以3500元每平方的價格訂了一套房后,打算放棄購買,讓歐成效幫忙辦理手續,他由此發現了套利機會,花了兩個多月的時間到處看房,以每平方5700元的單價在南外灘買了一套房,總價60幾萬,三年之后的2005年,賣了175萬”。

這是歐成效的第一筆交易,從此開始了“炒房”生涯。十幾年時間身價不菲,不久他剛剛離婚,代價是這樣的:

與前輩不同,歐成效建立了自己的炒房理論和方法論。

虎嗅網的伯通曾撰文分析了歐的核心理論:

? 所有的出發點,都是為了“構建以房貸為中心的資產組合包”;

? 買房不只是購買商品,更是盡全力提高負債,負債率越高,越有機會跑贏全社會大盤;

? 如何榨干自己、提高負債,就是區別人生不同際遇的重要變量。

道理都懂,但做到不易,而在歐成效的《樓市秘籍》速成篇,則提供了翔實的方法論,他把全職炒房化解為67個步驟。其中有三個重要環節:

? 利用多張信用卡循環套取完成原始積累;

? 利用養流水和高評方法,循環獲取低成本資金;

? 利用多張身份證和假離婚等方式,破解限購障礙。

說白了就是:信用卡套現、假流水騙貸、代持術屯房。

他的粉絲也把這些路子付諸實踐,這就是“黃曉婷事件”。

事情大概是這樣的,2016年上半年期間,黃曉婷在上海多處簽訂了不下6份房地產定金合同,每家業主只付5萬~10萬定金,然后以種種理由拒不支付首付款。當拖欠時間過長,賣方要求解除合同時,黃曉婷便會翻出合同中的違約條款——

? 買方不付錢要超過600天,賣方才可以解除合同;

? 買方不付錢每天只付萬分之0.3的違約金,也就是一套800萬的房子,600天總計14萬;

? 買方可以找別人來買這個房屋;

? 賣方如果賣給其他人,要自行承擔房價20%的違約金,每套都在100萬以上。

也就是說,黃曉婷幾乎是用零成本套住了賣方的房屋,賺取六百天里賣家房屋的升值差價。據說這些房產的房主大多是上歲數的女性,多為150平以上的大戶型。至事發時,房子已普遍漲價幾百萬。

最終,上海地方法院判決黃曉婷敗訴,解除合同,并沒收定金。復旦大學法學教授陳浩然表示,黃曉婷的行為不僅涉嫌觸犯民法,而且已經涉嫌觸犯刑法的詐騙罪。

但這也只是個案而已,中國炒房團曾組團出海,不過在很多國家都被驅逐,“xx人滾出去”是人家的心聲,境遇差別之大令人唏噓,在一個個炒房團狂歡的背后,是很多父母畢生的積蓄灰飛煙滅,是很多青年迷茫的未來。

不過在歐神看來,這些人本來也是沒有希望的,就像他在水庫論壇寫的:

(來源:大貓財經)

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