集體用地,房企有很大探索空間

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樓主 2019-07-01 05:53:31
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? ? 全國政協經濟委員會副主任楊偉民的幾個建議,我深表贊同。

??他6月14日在陸家嘴論壇說,我國工業用地和開發區用地總量已經偏大,但城市居住用地總量偏小比例偏低,難以滿足城市化需要和人民對美好生活的需要。調結構不僅要調整產業結構更要調整空間結構,減少工業用地增加城市用地這是方向之一,這是解決高地價的根本。

??我在之前的文章里多次呼吁過,熱點城市應適當減少工業和商業用地,增加住宅用地。一線城市對新增建設用地控制很嚴格,但通過調整用地結構,增加住宅用地的供應,是完全可以做到的。地方政府自行調整即可,不必向上級主管部門要土地指標。

??楊偉民建議,允許農村集體經濟組織在自有建設用地和閑置宅基地上建設商品房和租賃房;改革農村集體建設用地產權制度,賦予農村集體經濟組織對集體土地完全所有權。

??允許農村自有建設用地建設商品房,這個比較難,需要修改土地法。所以楊偉民也說,以上改革不是一個部門可以完成的,應該盡快重新成立住宅制度改革領導小組,組織制定住宅制度改革的總體方案,協調相關單項改革等。

??但在農村集體建設用地建租賃住房,原國土部和住建部2017年8月已經發了通知,確定在北京、上海等13個城市開展試點。深圳的原集體用地情況比較特殊,所以不在該試點之列,但同在去年8月,深圳市發布文件,提出要強力推進城中村綜合治理工作并開展規模化租賃改造試點。

??從公開信息看,北京在集體建設用地建租賃住房,深圳在城中村治理改造方面,力度比較大。北京在去年提出,今后五年,計劃供地1300公頃,建設租賃住房50萬套,并主要通過集體建設用地安排。深圳市規土委發布的實施意見和工作方案提出,“十三五”期間,通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業。

??恰好最近去看了萬科在深圳和廣州的幾項創新業務,大都與集體用地建設的物業有關。創新業務,是指地產商在主營的住宅開發之外的新業務。

??全國商品房銷售額在去年創下歷史紀錄的基礎上,今年繼續保持增長。根據國家統計局6月14日公布的數據顯示,1-5月,商品房銷售面積同比增長2.9%,商品房銷售額增長11.8%。根據機構監測數據,前30尤其是前10的房企,仍保持較快增速。

??但主流房企都清楚,市場份額在向大地產商集中,住宅開發業務整體上的增長已經趨緩,短時期內就可能面臨零增長的狀態。那么,老板們就要思考5年、10年以后的發展問題,也就是培育新的營收增長點的問題。是為創新業務。

??商業地產不算創新業務,嚴格說來產業地產也不算。而且,這幾個方面帶來實質營收貢獻的房企也不多。萬科、龍湖、華潤置地是其中的極少數企業。

??長租公寓、教育、養老算是創新業務。之所以將教育業務納入,是因為民辦教育允許適當營利了。但房企的教育業務要形成規模,為時尚早。

??長租公寓是國家鼓勵發展租賃住房的產物。這方面,房企和幾家國有大銀行行動迅速。萬科、龍湖、旭輝甚至將其作為主航道業務來拓展,只不過旭輝沒有將長租公寓業務裝入上市公司體系,而是另組公司來發展。

??像商品房那樣通過公開市場競拍土地來建設長租公寓,回報想必是遙遙無期。利用集體土地或集體物業卻是可行的選擇。萬科創建的萬村公司,目標就是介入深圳的城中村改造。深圳有1044個城中村,提供了全市約70%的租賃房源。

??萬科與城中村的房東也就是原來的村民談判,簽約進行整體改造,再向社會出租。我在福田區的向東圍村和祠堂村看到,改造后的樓棟成為萬科泊寓,居住環境和消防設施有了很大提升,但租金保持了穩定,不存在推漲租金的現象。

??萬科泊寓投入較大資金卻能保持租金穩定,其中一個原因是改造后樓棟可以適當增加房間數。也就是說,增加了租賃房源的供應量。當然,由于這項業務基本是微利,收益期估計得七八年。此外,因為是跟房東一家一家去談判,推進速度也不可能太快。

??另一個集體用地項目,是廣州基盛萬科廣場。商業地產不是創新業務,但利用集體用地合作商業項目卻是探索。基盛萬科廣場就是萬科與番禺當地公司在集體存量用地上合作開發的商業項目。萬科投入,與當地公司和村集體按一定比例進行收入分成。雖然今年五一才開業,但就現場所見,客流量已相當可觀,已儼然成為番禺居民必逛的熱鬧去處。

??還有一個萬科利用閑置集體物業改造而成的廣州榕悅城市長者照料中心。這個養老項目位于市中心,周邊有多個三甲醫院,并與5公里外萬科另一個主打養老康復業務的蕙心醫院形成互補。照料中心的幾位老奶奶,對住在這里是打心眼里滿意的。

??全國集體建設用地存量巨大。深圳的城中村或許是個特例,但在熱點城市的近郊區,均有相當規模的集體閑置用地和閑置項目。建議各地鼓勵包括房企在內的機構,推進盤活這些土地和項目。從萬科前述項目的實踐來看,這是多方共贏的有益嘗試。從投入來看,房企在集體用地的業務探索,也更“輕”。

? ??來源:樂居財經作者:袁一泓

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