北京“限競房”銷售不及預期 明年房企或更艱難

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樓主 2019-07-02 03:15:21
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文化星城

自今年6月初首批4個項目入市后,北京“限競房”供應開始井噴,僅9月上半月就有5個項目集中入市,至此,3個月內已有18個項目開盤入市,房源供應總量接近萬套。

所謂“限競房”,是指“限房價、競地價”土地出讓方式下的商品房,土地出讓時就限定了未來商品房銷售價格,并且由于該售價比周邊房價要低,備受市場關注。

從3個月來的銷售情況看,原本預期會受熱捧、“日光”遭搶的限競房,實際去化效果遠低于預期。證券時報記者日前從多個近期開盤的限競房項目了解到,由于地理位置及產品定位等多方面原因,購房者的熱度也明顯不同,除了個別項目開盤“日光”外,大部分項目去化都不理想,有個別較早開盤去化不太理想的項目擬近期推出一些優惠。

開盤去化冷熱不均

9月17日,位于北京亦莊開發區南六環內的某項目,盡管是工作日,證券時報記者仍看到陸續有一些來訪客戶,大廳內有正在簽約的,也有坐下來詳談的。據一位銷售人員介紹,該項目均價5.2萬,開盤當天象征性地總價優惠了1萬元?!胺孔颖容^好賣,一共開盤763套房,當天就賣了500多套,目前還有100多套?!?/p>

有資深市場人士對證券時報記者表示,在當前市場橫盤階段,開盤當天去化七成已經算不錯的了。對于去化較好的原因,上述銷售人員說:“還是房子相對便宜,市場認可度較高,周邊二手房商品房單價在5.8萬左右,二手次新房單價6.1萬到6.2萬,咱們純新房才5.2萬,而旁邊一路之隔的非限價項目已經賣到6.8萬了。另外,小區純洋房品質,附近有重點中學,也是很多剛需客戶比較看重的?!?/p>

與上述亦莊項目相比,位于北京東南五六環之間、亦莊東與通州區交匯處的某項目售樓處則顯得相對冷清。一位銷售人員告訴證券時報記者,該項目開盤均價5萬,低于政府所限的5.2萬均價,之所以開盤定價較低,也是考慮到周圍的包括上述亦莊項目在內的競品較多,想在價格上有些優勢,以便加快回款。盡管如此,證券時報記者了解到,該項目開盤當天推出700套房源,賣了200多套左右,去化率不到三成。

更加冷清的是位于北京大興區近南六環的某項目接待中心,證券時報記者并沒有看到來訪客戶,只見到幾名銷售人員坐在一起各自低頭看著手機。據銷售人員介紹,該項目開盤均價5.5萬,開盤當天有9.9折優惠,當天開了400多套賣了100多套,目前還剩100多套。盡管該銷售人員稱該項目位于大興核心板塊,距離地鐵很近,但是證券時報記者看到在建項目周邊目前除了一所大興區的學校,顯得有些荒涼。

不僅剛開盤的項目遇冷,此前已經開盤的部分項目去化也不太理想。位于大興區南五環外的某項目,7月份就已經開盤了,到目前仍有不少項目在售。據了解,該項目開盤600多套房,當天賣了200多套。而位于房山區西南四環外的兩個項目,6月就開盤了,至今仍有不少項目在售。

部分戶型開盤定價

低于政府限價

此前有媒體報道稱,北京部分限競房打折促銷,大興區某項目每平方米“降價6000元”來吸引購房者;還有項目在開盤當天對所有選房的客戶都給出了總房款1%的折扣優惠。

證券時報記者多方調查了解到,確實有少數項目開盤當天給出了9.9折優惠,部分相對較差戶型開盤定價低于政府限價,但是目前多數項目在售價格跟開盤當天一樣,并沒有降價和優惠,只有房山區某開盤較早的項目擬在中秋節推出一些優惠。

媒體報道的所謂“降價”,或是將部分戶型銷售價格與銷售均價相比了。如前述北京大興區南五環外的某項目,東西朝向的戶型售價4.8萬,比政府限定的5.2萬的銷售均價低4千元;而南北朝向的戶型售價5.5萬,高于政府限定的銷售均價,但沒有超過銷售價格上限。另一個亦莊東與通州區交匯處的某項目,有部分南向戶型開盤定價在4.9萬左右,低于政府限定的5.2萬的銷售均價,而南北通透的戶型開盤定價在5.2萬左右,還有少量較好戶型定價5.3萬左右。

對于部分戶型售價低于政府限價被指“降價”的說法,和碩機構首席分析師郭毅并不贊同?!安荒苷f是降價,因為人家首期開盤就沒有按建委限定的封頂的均價去賣,并不是先按封頂價格去賣,后面發現賣得不好又降價。限競房有最高限價,企業在不能漲價的情況下為讓項目體現出資產價值空間,只能靠前期在價格上做一些讓步。這種營銷手段目前不太多,但未來會越來越多?!彼又f。

郭毅進一步對證券時報記者表示,企業做價格表時會對一些戶型價格上限做限制,把一些相對高價值的產品價格做高,最終均價符合政府限價就行了,所謂“降價”多的項目在房企的價格體系里可能原本價格就不高?!坝械捻椖孔隽恕吲诺汀?,或是把一層做了下躍,整體符合政府限價就可以了,這都是很正常的策略?!彼f,只能說房企用價格手段促進銷售而已。

而對于有項目開盤給出1個百分點優惠的現象,V房CEO司智接受證券時報記者采訪時表示,有些項目差不多同時開盤,處于競爭狀態,給了1個百分點的折扣,這是營銷策略和技巧,不算降價促銷?!叭绻皇峭票P量太多,也不會這樣?!彼f。

“開盤當天有1個百分點優惠很正常,房企要回款,在市場不是很熱的情況下讓客戶覺得有點吸引力,但不是所有項目都面臨激烈競爭?!惫阏f。

明年房企競爭壓力更大

自6月初北京首批限競房項目開盤入市至今3個月時間里,已經有18個項目集中入市,供應房源近萬套,多數分布在北京五、六環之間,多數項目去化不理想也體現了區域性的供需矛盾。

據中原地產首席分析師張大偉統計,現在入市合計18個項目9826套住宅,網簽率只有19.6%,即使算上所有項目的真實銷售,已經入市項目平均去化也不足四成?!霸诒本﹪栏竦恼{控下,北京限競房進入賣不完時代?!彼f。

不過,在司智看來,說當前市場房子不好賣也不夠準確,因為總成交量是暴增的?!氨本┻^去每個月新房成交在2000套左右,8月份成交了4000多套,全部是限競房,說明市場購買力還在?!彼f,只能說供應量集中放大,購房者可選空間比較大,市場分化比較明顯,有些項目賣得不好,有些項目則賣得挺好。有些不好賣的項目,開盤定價就沒有達到上限,這種情況在未來3、4個月還會延續,有些項目售價會陸續降一些,但降幅不會很大,因為限競房本來利潤空間就有限。

去年房企對今年市場的預期還比較樂觀,沒想到今年房地產調控如此嚴厲。一位房企內部人士對證券時報記者表示,當前市場整體比較冷淡,大多房企都感到有壓力,特別是北京近期調整公積金政策,對購房人影響非常大。限競房市場比較尷尬,位置不好的項目銷售確實困難,但是由于政府限價,大多項目利潤空間有限,也沒有什么降價空間,只能杠著。

未來隨著限競房的大量上市,這種供需市場壓力會逐漸深化。郭毅認為,今年對房企來說是成交有一定保障的年份,明年市場局勢會更加惡化,因為明年才是限競房真正集中入市的年份,類似的產品、相近的價格、供應大量集中,房企將面臨更大的競爭壓力。

“不過,從好的方面說,明年上市的項目都是今年拿的地,今年土地市場競爭沒那么激烈,地價水平相對可控,很多企業都是低溢價拿地,相比銷售限價中間還有一定調整空間,估計明年房企會運用價格手段來拉動和刺激成交?!惫銓ψC券時報記者說。

來源:證券時報

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