王健林主動去地產化 萬達將退出千億房企陣營?

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樓主 2019-06-17 04:12:43
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原標題:王健林主動去地產化 萬達將退出千億房企陣營?

作為國內商業地產龍頭,萬達在2016年初向市場投放了一顆“炸彈”:下調地產銷售目標至1000億,相比去年逾1600億的銷售額,下調幅度近40%。

1月11日,萬達商業公布經營數據,預計2016年整體的合同收入約為1300億元,其中房地產合同銷售預計約為1000億元。而在2015年,萬達商業實現合同銷售額約為1640.8億元。

如果按照這一節奏,2016年或更久之后,萬達地產銷售將可能降至千億以下,萬達將從此退出千億房企陣營;而與此同時,同樣在多元化路上疾行的恒大,在2015年邁進了2000億陣營,龍頭老大萬科2016年將沖擊3000億,對于絕大多數地產商來說,即使轉型,原本的主營業務也依然在擴大規模。

萬達這一次轉舵,是否又一次的獨辟蹊徑?之前的數次轉型,王健林將萬達從一家偏居一隅的房地產開發商帶領至國內商業地產老大的位置。而這一次,他又將引領萬達這艘巨艦駛向何方?

劇烈的輕資產轉型

對于此次下調銷售目標,萬達的解釋是,公司將繼續推進戰略轉型,房地產銷售將不再是公司業績未來的主要增長方向。

隨著房地產告別黃金十年進入“白銀時代”,在利潤率下降、庫存高企的情況下,多數房企都開始尋求新的利潤增長點,謀劃多元化發展的模式。萬達則是諸多轉型房企中,行動最為迅猛的一家。

下調銷售目標,降低地產業務比重,從某種程度上來說,是王健林發起的“自我革命”、“主動調控”的結果。2015年初,萬達啟動第四次轉型,王健林便聲稱萬達將要大規模輕資產,不再依賴地產銷售業務,并且從此開始撕去“地產”標簽,向國際化的消費服務商轉變。

承載萬達此種轉型的核心手段是輕資產。去年開始,萬達改變了以售養租的模式,未來住宅和公寓不用再先賣掉作為融資手段。

王健林介紹,萬達商業的輕資產路線將是由別人來投資建設萬達廣場,萬達負責選址、設計、建造、招商和管理,所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。他指出,這種模式萬達不需投一分錢,但每年獲得的收益可觀,可減少資金壓力,降低企業負債,大幅提升凈利潤率和凈資產收益率。

此外,這種模式的好處是靠租金獲得收入,企業發展不受房地產形勢、房價高低影響,這就把經濟周期熨平了,使收入更加穩定。

從2015年的租金收入看,輕資產化模式初顯成效。數據顯示,去年萬達廣場租賃收入144億元,同比增長30.7%,由于租金大幅增長,租金收繳率及物管費收繳率達到100%,租金利潤占萬達商業利潤比重預計超過35%。

萬達預計,2016年公司物業租賃業務仍將高速增長,因此核心凈利潤也將保持較快的增長。王健林的遠期目標則是,在三年內將租金占凈利潤的比重提升超過50%。

而萬達所持有的物業面積再創新高,使其后續租金收入增長成為可能。業績快報顯示,2015年萬達新增持有物業面積475.5萬平方米,累計持有2632.1萬平方米,在全球不動產企業中排名第一,已經超過美國的“商業地產大鱷”西蒙地產。

2016年萬達也將繼續輕資產化模式的轉型,去年萬達萬科達成戰略合作,萬達將把多個項目的住宅和公寓開發業務交給萬科來做。據萬科董秘譚華杰透露,雙方合作的規模將在千億以上。

萬達還將在全國加快擴張萬達廣場的規模。2016年計劃開業50多個萬達廣場,其中超過20個是輕資產項目。王健林透露,在輕資產模式的支持下,萬達商業的目標是到2020年開業400個至500個萬達廣場;十年后,萬達爭取在全國建1000個萬達廣場。萬達寄望于輕資產的快速擴大規模來產生邊際效應,帶動其旗下其他板塊的業務增長。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,萬達的輕資產商業模式在盈利方面有較好前景,為國內其他開發商的轉型提供了樣本。

不過,萬達的租金收入是否可以保持持續增長,還要看其在大量的二三四線城市的運營情況,受累國內經濟低迷,目前很多二三四線城市商業出租已出現了下滑。

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(責任編輯:王莉)
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