營改增后轉讓二手房稅下降 200萬房子少交4800元

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樓主 2019-05-08 22:52:27
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原標題:營改增”后轉讓二手房稅負下降 200萬房子少交4800元

昨天,財政部和國稅總局首次明確了5月1日“營改增”后個人轉讓二手房時個稅、契稅的計算原則。記者今天上午從北京市國稅局和北京市地稅局獲悉,計算這三種稅費時,房屋銷售額均為不含稅的數額。記者以一套200萬元的二手房為例簡單計算,比較“營改增”前后稅負差異。

增值稅方面,北京執行的政策為,5月1日起,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照5%的征收率差額征收增值稅。

契稅方面,個人購買家庭唯一住房,且面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。計征契稅的成交價格不含增值稅。

個稅方面,業主個人轉讓不滿五年或非唯一的二手房時,要按照差額的20%征收個稅。需要注意的是,個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅,將計入房屋的財產原值,計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

那么,同樣一套房,“營改增”前后,究竟能為普通二手房業主節約多少稅費呢?舉例來說,北京市民李先生以200萬元的價格,出售了其購買不足兩年的一套60平方米二手房,假設當年買入價為100萬元,繳納稅費2萬元。5月1日前,這套房屋需繳納營業稅10萬元、個稅17.6萬元、契稅2萬元。5月1日起,這套房屋改為繳納增值稅、個稅和契稅。增值稅納稅額為含稅銷售額÷(1+征收率)×征收率=200÷(1+5%)×5%=9.52萬元;個稅納稅額為[200÷(1+5%)-102]×20%=17.7萬元;契稅納稅額為200÷(1+5%)×1%=1.9萬元。通過計算可以看出,營改增后賣方稅負減少0.38萬元,買方減少0.1萬元。(案例中不包含附加稅)

據了解,市地稅局已對二手房系統進行了修改,新系統從今天起正式上線。同時,市地稅局在原有279個二手房和個人出租不動產辦稅窗口的基礎上,又新增了辦稅窗口70個。而在辦理流程上,記者從地稅窗口了解到,也基本和“營改增”之前的辦理流程相同,買賣雙方攜帶房屋交易信息表、身份證、戶口本、結婚證、購房發票等基本材料,到窗口核實、確定交易涉及稅種,填寫相關稅種申報表后,經復核無誤的,繳納具體稅費并獲得票據證明。

需要提醒的是,如果納稅人發生應稅行為價格明顯偏低且不具有合理理由的,主管稅務機關有權重新確定銷售額,確定依據可以是納稅人近期銷售同類不動產的平均價格,或者其他納稅人近期銷售不動產的平均價格等。 J201

(來源:北京晚報 )

(責任編輯:王迪)
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