昔日剛需,今日豪宅!華南板塊新盤房價再破天花板!

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樓主 2019-09-26 09:47:39
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天弘景園

歲月已逝,傳奇能否再續?

上世紀90年代末,一條華南快速干線迅速拉近了天河、海珠與番禺之間距離,給還是白紙一張的華南板塊帶來無限的想象空間。

隨后,碧桂園、雅居樂、星河灣、合生、祈福、香江等知名品牌房企圈地進駐,聯合造城,華南板塊承接起廣州主城區的外溢需求,迅速崛起,成為了廣東

現如今,十多年過去了,自2017年起,趨于成熟的華南板塊就面臨供缺貨的問題,區域內幾個主要樓盤都處于開發尾聲,一手住宅供應量稍大的樓盤僅剩

據克而瑞數據統計,截至今年11月底,華南板塊僅新增200套供應,同比下跌;住宅成交達1141套,同比下跌;住宅供求比回落至0.23,住宅供需跌至歷史最低。

不過,華南板塊缺貨的情況則在近期有了改變。

今年下半年,五礦萬樾臺兩大新盤接連入市,為久旱逢甘露的華南板塊,注入新鮮血液。而這兩個新項目又能否重新撐起華南板塊,再續傳奇呢?

五礦萬樾臺

作為番禺前地王,五礦萬樾臺一直備受外界關注。

項目地塊前身是在2016年11月競拍,當時該地塊被五礦以3.3億元+6750㎡的安置房奪得,實際樓板價高達30706元/平,成功刷新當時番禺的樓板價。

值得一提的是,地塊容積率≤1.01,是廣州近五年出讓的宅地中,容積率最低的一塊。該地規模不大,占地面積僅17306㎡,總建筑面積28760㎡。

如此金貴的地塊,開發商又會打造出怎樣的產品?

根據規劃,五礦萬樾臺占地用地面積30662平方米,總建筑面積約3萬平方米,規劃為純別墅社區。

受此影響,該盤規模相對“迷你”,社區含1棟多層拆遷安置房及58戶別墅,小編踩盤時發現,僅需2分鐘就能從小區走到山頂公園,別墅間樓距也相對較窄。

這58戶別墅主要涵蓋160-190平米的聯排別墅,200-250平雙拼別墅;地上三層,地下一層半,限高≤24米;車位按照1戶3車位來配備。

目前,該盤在售在售建面161-216㎡的別墅產品,帶花園項目贈送面積多,使用面積達300-900平米,毛坯售價約70000-90000元/㎡,總價在1200-2400萬左右,首付至少要7成以上,相比之下,當初3萬出頭的地價,似乎也只是小巫見大巫。

以216 平的樣板間為例,該戶型整體戶型比較方正,基本每個臥室都朝南,使用面積高達900多平,帶前后花園,園林面積較大,建個私家泳池,還有不少空間;別墅內還留有電梯位,可從車庫直接進入屋內。

216㎡樣板間實景

從區位條件來看,項目臨近地鐵七號線,距從板橋站步行到項目銷售中心約20分鐘,5公里范圍內有萬達、萬博等大型商業中心,附近醫療、教育等資源均齊全。

不過,項目總價較高,置業門檻高,相較于同板塊同類型產品無明顯優勢,首期開盤去化反應一般;再加上,周邊工廠、村莊環繞,居住氛圍一般,且項目體量較小,內部無規劃配套,北側山體為市政公園,不歸項目所有。

金地壹粵府

從拿地之日起,位于廣州萬博商圈的這個總價18.7億、土地面積僅2.17萬平“迷你”地王項目就注定無法低調。

去年1月,金地以樓面價33660元/平拿下的萬博官堂村地塊,命名為金地·壹粵府。該盤分兩個地塊建設,北地塊為商業地塊,建設1棟28層大平層商業;南側地塊為住宅用地,建設有10棟雙拼別墅和2棟大平層洋房,另外還規劃有73套商業產品。

目前,金地壹粵府主推住宅、公寓及別墅產品,洋房產品戶型涵蓋130平-180平三至四房,售價55000-70000元/平;商業大平層面積200-280㎡,總價1400萬左右;別墅面積在205-280平之間,總價2500萬-4000萬左右。

為了提升產品的形象和附加值,金地壹粵府的別墅產品戶戶帶有私家花園、泳池及私家IMAX影院,贈送面積與購買面積相當,別墅可用面積約為600㎡。

別墅泳池效果圖

其洋房產品則采用高低差設計,為全南向或者南北向戶型,帶入戶花園、新風系統及智能化家居,格局方正,戶型無太大硬傷。

洋房樣板間實景

從區位條件來看,金地壹粵府位于番禺萬博商圈,臨近7號線南村萬博站,周邊有番禺萬達廣場、天河城、海印又一城等商業配套,交通便利,居住條件較好。

也有網友指出,該盤周邊預留有天然氣分布式能源站的規劃用地及變電站。

此外,該盤臨近華南碧桂園、廣州雅居樂花園以及華南新城等多個二手大盤,這些樓盤均為華南板塊知名的十余年成熟大盤,密度低,配套成熟,居住氛圍濃厚,二手市場熱度較高。

從產品的定位看,五礦萬樾臺和金地壹粵府這兩個樓盤共計四種產品,它們之間形成了不同梯度的產品結構,產品定價也交錯開來。

不過,五礦萬樾臺和金地壹粵府還是有不少相似的地方。比如,兩者社區規模均相對小,別墅產品主打高使用率賣點,只是產品設計略有差異,金地·壹粵府的別墅地下挖了三層,因此使用率會相對較高。

(文章來源:克而瑞廣州區域)

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