長租公寓到底如何發展:現狀如何 租客權益咋保障

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樓主 2019-08-22 12:16:59
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華康里

長租公寓近年來飛速開展,北京、上海等多個城市加速租借土地供應,住宅租借商場欣欣向榮。據專家介紹,未來全國將有30%的人通過租借來完成住有所居,租房也可以成為面子的生活方式。長租若要更上一層樓,則需在方針上為一些土地松綁,一起配套相應的方針和金融效勞,增加企業決心,處理租客付出才能有限的問題。別的還要兜住底,不讓質量“跌跤”,維護承租人權益,政府更要建好“跑道”。 在商場需求和支撐方針的雙雙助推之下,我國租借商場和租借組織進入了快速開展軌跡,組織化租借的代表——長租公寓由此也成為業界關注的焦點。中心經濟工作會議也提出,“要開展住宅租借商場特別是長期租借,維護租借利益相關方合法權益,支撐專業化、組織化住宅租借企業開展?!遍L租公寓開展現狀怎么,未來還應朝哪些方面盡力,相關權益應當怎么更好保證?就這些問題,記者采訪了業界專家。

問 開展現狀怎么

供應明顯增加,開展空間很大

記者:現在長租公寓進入了怎樣的開展階段?有哪些不同的開展模式?未來開展空間還有多大?

鏈家研究院院長楊現領:通過近幾年的探究,我國長租公寓已經初步構成一批規?;瘜I化的品牌運營組織,既包含渙散式運營辦理的組織,也包含集中式運營辦理的組織,特別是這兩年來,包含開發商、酒店、中介、房地產基金、國有企業等參與方越來越多,相對來說供應量有明顯增加。

長租公寓開展面臨的主要不利條件在于租客全體付出才能不強,租借商場的有效需求缺乏。依據咱們的查詢數據,北京商場上90%的租客年齡在21到35歲之間,80%為流動人口,60%為合租,大部分人的月收入在一萬元以下。要完成久遠開展,必定要在產品設計等方面重視滿足流動人口以床位為主的租房需求、年青白領以單間合租為主的需求。

需求留意的是,長租公寓在曩昔一年傍邊有點跳躍式開展的意味,雖然需求開釋的速度是很固定的。相對而言,保持平衡穩定的增長速度,對長租公寓的久遠開展更有好處。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進:目前,長租公寓的參與方主要包括:傳統地產開發商、地產中介類企業、傳統酒店集團類、互聯網+資本平臺類。此外,具備拿地優勢的地方國企也將在政策支持下崛起,成為一支不可忽視的力量。

根據發展模式不同,住房租賃企業可以分為兩種:一種是集中式自持租賃企業,主要通過獲取城市新增的自持租賃用地或整體收購或整租存量物業來供應租賃住房,這里分為兩種資產獲取渠道,一是一級公開市場拿地建設租賃住房,二是在整個商辦類物業庫存過剩的背景下收購或整租商辦類物業轉為租賃住宅;另一種則是分散式托管租賃企業,主要通過獲取個人出租房源,經過裝修和包裝之后再面向市場出租,主要企業有鏈家自如、我愛我家相寓等。

根據某些機構測算,目前,我國租賃住房約有1億套,其中超過90%為個人租借,品牌公寓企業總占有率低于2%,開發商自我克制運營的寓居用房缺乏1%。比較美國、日本的租房商場組織化率別離能到達30%、80%,我國住所租借商場的組織化率還很低。估計到2020年,住所租借商場規劃可從現在的1.39萬億元添加至1.7萬億元,開展空間是足夠大的。假如商場上供應愈加豐厚的租房產品尤其是長租公寓,租房也可以成為一種面子的日子挑選。

與此一起也要看到,短期內許多本錢涌入這個職業,可能會致使一些問題的呈現,比方可能呈現惡性競爭,帶動用地本錢、拿房本錢的抬升,也可能有部分企業事務擴張過快但效勞卻跟不上等。對此應當有備無患,不能“一窩蜂”,而要在首先確保質量的基礎上加速開展。

問 怎樣擴展規劃

推出賤價租借用地,松綁部分方針約束

記者:未來應該怎么做大長租公寓的供應規劃?政府應當怎么作為?

嚴躍進:曩昔一年,我國大力推進住所租借商場,在鼓舞供應和需求方面均出臺了一些新的強有力的辦法,逐漸破解了一些租借商場開展的妨礙。

在鼓舞供應方面,不少城市推出許多賤價租借用地(工商業用地、集體土地),下降拿地本錢,進步租借企業或主體的出資回報。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超越10個城市敞開了租借土地供應的加速形式。

例如北京,全年成交了約133萬平方米自我克制住所面積。若按套均45平方米(現在長租公寓的面積根本在15—75平方米之間)核算,可供應超2.9萬套租借住所。

當時,我國城市中有許多商業辦公用房或者是曾經的工廠集體土地,其實很合適用于做長租公寓,但由于一些方針約束而無法進入租借商場。未來應加速探究,力求在土地性質、房子特點等方針上有所突破,為商場供應更大空間。

比較于生意商場,租借商場的特征是效勞鏈條長、周期長,而住所租借REITs(不動產出資信托基金)的形式則可為開發商和長租公寓運營供應退出機制,處理房地產企業租借住所出資收回周期過長的“后顧之憂”。下一步我國還應加速推進住所租借REITs的試點工作,以增強企業加大租借住所出資及房源供應的信心。

楊現領:從全國來看,未來城市人口將有30%經過租借來處理住有所居的問題,70%左右的人則經過買房來處理。從單個城市來講,特別是一線和單個熱門二線城市,房價比較高、人口凈流入比重比較大,長時間來看租金有上漲趨勢,租借商場開展潛力會更大。我估計,在一線城市、熱門二線城市中,租房人群的份額大概會別離占到50%左右、40%左右,單個的三線和四線城市在30%左右。

為了有用釋放租借需求、處理部分人群付出才干有限的問題,未來應該推進配套方針的完善開展。比方,答應職工用公積金付租借金,又如實施住所租金抵扣個人所得稅方針。再如,經過金融手法,將“押一付三”的付出方法變為每月付出。只要把這些方針推進起來,商場需求才干更好地跟供應實現對接。

問 租客權益咋確保

應愈加重視供應標準化產品和效勞

記者:從質量上看,長租公寓還存在哪些短缺,租房者的權益應該怎么更好維護?

嚴躍進:前段時間,有媒體曝出某品牌長租公寓甲醛處理不到位、污染超支的問題。這暴露了一個問題:部分企業簡略地以進步租客入住率為導向,而疏忽了對寓居功用和寓居質量的把控,乃至產品連最根本的入住條件都難以到達。

從運營長租公寓的企業來看,未來應更好地重視承租者的三種需求:一是以入住面積為標準的最根本的入住需求;二是健

更要害的是,當時對長租公寓承租者的權益維護其實還沒有特別有用的途徑。方針上雖然有許多表述,但真實落地仍是很難,所以應當盡快建立一個全國性的長租公寓維權渠道。詳細來看,為了加強對承租人權益的維護,需求設置住所租借條件以確保承租人寓居環境安全、健康、衛生,約束租借人的合同解除權;也需求在押金、租金辦理等方面明晰辦法。此外,政府還要立起規矩、建好“跑道”,對合租標準、消防標準、用處變更、運營企業主體職責等予以明晰的界定,讓職業走上標準化標準開展之路。

同時,為更好鼓勵租賃需求,還應加快落實“租購同權”,擴大承租者享受公共服務的權利,有條件的地方步子還可以邁得更大一些。

楊現領:今后,無論是政府還是企業,在推動長租公寓發展時都應該更加注重標準化的問題。首先,企業要提供標準化的產品、服務,形成規?;蛯I化的力量,給消費者提供有品質的租住體驗,同時滿足可支付的條件。再者,政府也要做政策的標準化,當前長租公寓企業在運行過程中遇到的挑戰,主要就是政策和標準的不透明、不規范,比如消防標準、合租標準等,這些都需要從頂層制度設計上去變革。

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