租金高出市場近一倍,萬科自持物業真會有人租嗎?

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樓主 2019-08-18 19:07:40
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紫荊花園

作者:蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任 黃志龍

近期,國內房地產行業的領頭羊萬科地產在北京(樓盤)啟動了國內第一個企業自持租賃項目--萬科翡翠書院,其高出市場近兩倍的房租水平,引發市場熱議:這么貴的房租水平,什么人會成為這個項目的客戶呢?該項目能走出一條獨特的企業自持高端物業的發展之路嗎?

翡翠書院自持物業的租金有多高?

從媒體披露的信息看,該項目暫定的出租方案是:一期提供1290套租賃型住房,其中,90平米三居室的月租金為1.5萬-1.8萬元,180平米以上復式四居的月租金為3萬-4萬元。橫向對比,該租金水平差不多是周邊地區房租的近兩倍,如頂級豪宅西山壹號院182平米住宅的月租金為2.2萬-2.4萬元。

然而,如此高的房租價格給該項目帶來的租金回報率卻僅有2%-3%,其原因在于萬科競拍該項目的超高地價。筆者從北京市規劃和國土資源管理委員會官網查詢到,2016年12月1日,萬科經過16輪加價競拍,以50億元獲得該地塊(參見下圖),土地面積83549.617平米,建筑控制規模138825平米,折合每平米樓面地價為3.6萬元/平米,同時承諾1.2萬元/平米的裝修標準。該項目相關負責人向媒體披露,即使是在理想的滿租條件下,該項目的實際回報率也僅為2%-3%。這樣的租金回報率對于上市房企來說,或難以滿足資金成本和股東利益的要求。

哪些人將成為翡翠書院的客戶?

租金高出市場價近兩倍,真有不差錢的土豪去租住嗎?實際上,入住翡翠書院的客戶,從經濟上看,可能是合適的。

這需要從該項目的特殊地理位置談起。該項目位于北京海淀區永豐產業基地,緊鄰永豐產業園和用友軟件園,靠近中關村(000931,股吧)科技園區,周邊有百度、騰訊、華為、小米、新浪、聯想等高科技、互聯網和IT巨頭,輻射中國互聯網和高科技產業、創業最活躍的核心地帶(參見下圖)。

目前,該項目已經向周邊70多家企業進行推廣,上述高科技和互聯網巨頭都位列其中。

下面問題來了:這些企業會去租賃如此昂貴的房企自持物業嗎?筆者預測:會的。原因在于,該項目為企業高管提供了合理的個人稅收籌劃渠道。

舉一個簡單例子:某一互聯網企業從海外或外地聘用一名高管,月薪假設為稅前收入25萬元/月,不包含提供高管公寓的福利,按北京標準扣除"五險一金"和個人所得稅,該高管稅后凈收入為15萬元/月,其中個稅為9.53萬元/月。若該高管以個人名義從翡翠書院附近的西山壹號院租賃180平米公寓,價格大約為2.5萬元/月。因此,該高管扣除房租后的實際凈收入為12.5萬元/月。

假設該企業承擔的高管薪酬福利成本不變(25萬元/月),但形式是提供翡翠書院180平米公寓住房福利(按月租金上限4萬元計算)和稅前月收入為21萬元/月,扣除"五險一金"和個稅后,其凈收入為12.8萬元/月,其中個稅下降為7.73萬元/月。

可見,通過員工福利成本抵扣的稅收合理籌劃,使個人所得稅下降了1.8萬元/月,該高管收入反而上升了3000元/月。在其他條件不變的情況下,加上翡翠書院將提供更加完善、貼心的物業管理服務,該高管顯然更愿意選擇后一薪酬福利方案。

因此,這類項目十分適合大型互聯網和高科技企業境外或外地來京工作的高管,或者海外歸國的互聯網和高科技企業創始人、合伙人,或者短期內沒有購房資格但又符合今年3月發布的《北京市引進人才管理辦法(試行)》落戶條件的高收入家庭。這是公司和個人進行稅收合理籌劃的一種途徑,與許多企業創始人、合伙人從企業領取零薪酬或極低薪酬有異曲同工之處。

企業自持物業將何去何從?

需要指出的是,翡翠書院實際上和普通老百姓(603883,股吧)沒有多大關系,也不會推高周邊地區的房租水平。因為相對于產權房市場,住房租賃是完全市場化、充分競爭的市場,企業自持租賃住房還難以左右房租價格。

那么,房企除了高地價自持物業,面向企業高端客戶、勉強維持3%左右的租金回報率以外,能否要求租戶一次性提前支付數十年的租金,以達到快速回籠部分資金的目的,或者最終實現"由租轉售"的目標呢?

這兩種做法,從監管層面來說,操作的難度較大。對此,北京市住建委已明確回應,"企業競拍的自持租賃住房,在70年土地使用權期限內,開發建設主體無論自持項目,還是將項目轉讓給新受讓主體,都只能出租,不能出售或變相以租代售等;承租人租賃此類住房,無論租賃期限和續租次數多少,都只能獲得使用權,不能獲得產權"。同時,住建委還提示,"一次性支付租金期限不宜過長,否則過程中發生的與產權主體相關的變化等因素,可能給承租人帶來不必要的困擾和損失"。

綜合來看,像翡翠書院針對特定人群、超高租金的租賃物業,注定是小眾消費。那么,如何支持規?;?、機構化長期租賃市場,提高自持物業的租金回報率呢?根本途徑還在于切實降低自持物業的土地成本,放寬用于租賃住房發展的各類土地準入門檻。同時大力發展房地產信托基金(REITs)等資產證券化市場,為房企快速回籠資金提供便利,提高房企參與租賃市場的積極性。

編輯: 陳霞、吳舒坦

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