北京調控半個月 熱了商住房冷了改善盤

-回復 -瀏覽
樓主 2019-05-09 06:08:15
舉報 只看此人 收藏本貼 樓主
綠地觀堂

9月30日傍晚出臺的北京調控新政,打亂了很多購房人十一期間的看房、購房計劃。業內人士原本預測的“十一購房黃金周”也未能如約而至。

業內普遍認為,在全國超過20個加入收緊調控行列的城市中,以北京的調控新政力度最大,涉及面最廣,因此影響力也最大。雖然新政十分嚴厲,但市場反應卻大有不同?!稄V廈時代》調查發現,此次新政的出臺,對于改善型購房人影響最大,部分項目未進行網簽的購房人已經出現了退訂的情況。而由于新政中并沒有出現針對商住產品的條款,十一期間商住類房銷售火爆,價格也有上漲趨勢。一些幸運的在“9·30新政”前完成網簽的購房人,貸款過程并未受新政影響,依然拿到了想要的利率優惠。

改善盤

首付無法湊齊只能選擇退房

“9·30新政”出臺之后,一些購房者也不得不放棄自己已經定下的通州房源。

小陳是通州某樓盤的置業顧問,她所在的樓盤已經進入了尾房準現房銷售階段,雖說價格已經漲至60000元/平方米,但由于所剩數量僅有30余套,銷售并不是什么難事。十一之前,30余套房源大部分就已經預定了出去,本計劃黃金周再沖一沖,樓盤就可以徹底售罄。突如其來的“9·30新政”打破了這一計劃。

由于項目主力戶型是126平方米的三居,購房客戶很多都不是第一次置業,新政中對于二套房首付比例的提高,對他們影響巨大。小陳的一個客戶就是這樣,房款總價約750萬元,由于名下貸款已還清,新政出臺前,首付款約為225萬元,而政策出臺后,首付款跳躍至了約525萬元。為了可以首付三成,此前該客戶剛湊錢還清了上一套房子的貸款。300萬元的首付款差額,對于該客戶是怎樣都無法湊齊的,只能選擇退房。小陳告訴《廣廈時代》,這樣的客戶并不是個案,雖然他們項目僅有30余套房子在售,據她所知,因首付的變化計劃要退房的就有五六戶。對于客戶退房的計劃,她所在的項目定金等費用都會全額退還,不會按照違約計算。

雖然有客戶因首付提高退房,目標客戶群體也大大縮減,但小陳表示,以她的了解,開發商并不打算以價換量?!耙还簿褪J畮滋追孔?,通州新房又這么少,不愁賣,就是個時間問題?!毙£惙Q,對于他們這樣的項目,新政的影響主要還是銷售周期的拉長,價格很難受影響。

改善型客戶選擇退房的并不只出現在通州,在不少近期火熱的改善盤中,都有客戶表現出了退訂的意向。由于目前市場上在售的改善盤在價格上大都超出了普通住宅的標準,新政出臺后,40%的首付比例已是最低標準,以目前改善盤集中的千萬元價位段計算,400萬元的首付是基本配備。而政策的調整還讓很多客戶直接變成了“二套房”,首付比例直接升至70%。從30%到40%的變化,對于很多客戶尚能接受,調整首付款難度系數不大。但對于那些首付比例從30%直接調整到70%的購房人,調整后的首付,不是“湊”就能齊的。

商住盤

十一期間銷售火爆

十一期間,因政策的突然出臺,住宅銷售大有偃旗息鼓的態勢。開發商回歸低調研究應對策略,而此前一直傳言將被調控的商住項目卻意外地逃過了此次調控。

據亞豪君岳會統計數據顯示,“十一”長假7天(10月1日-10月7日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交1154套,成交面積8.76萬平方米,日均成交量僅165套,而在這1154套成交當中,商住所占比重高達88%。而這樣的成績還是建立在商住供應量萎縮的前提下。根據房天下數據研究中心統計,8月份僅2132套商住產品取得預售許可證,而9月份這一管控更加嚴格。截至9月21日,商住產品取證預售量僅有849套。近期北京31個商住項目中,僅有18個在售,7個為待售,6個已售完。其中已售完和待售占比45%,也就意味著市場上僅有一半的商住項目可以購買。在這樣的背景下,十一期間,商住樓盤的火熱銷售與住宅形成了鮮明對比。

與小陳同屬一家公司,但負責不同項目的置業顧問小王,十一期間在售樓處面對的就是截然不同的景象。十一前三天,僅小王自己就銷售了七套房。小王表示,從商住項目傳言將納入限購范圍起,他所在的項目銷售就一直十分火熱?!?·30新政”的出臺,對他們也幾乎沒有影響。在小王看來,新政對于他們項目還是一個利好消息。他們項目的客群中,很多是沒有購房資格的改善型客戶,新政的出臺讓他們項目的首付比例比住宅還要低。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為,北京節前出臺的“9·30新政”,因未涉及商辦市場,因此未對商辦產品的成交產生直接影響,該類產品入市積極性仍將保持高漲。

除了新房市場銷售未受新政出臺影響外,一直滯漲的商住二手房價格也進入了上漲通道。一位購房人表示,她兩年前購買的商住房,此前一直不漲不跌,9月初在中介那里看同戶型房源價格相比2014年還沒有什么變化,而最近價格竟然開始上漲了。位于亦莊的林肯公園商住二手房,56平方米的南向一居,6月成交價在160萬元,而近期的報價已經上漲至245萬元。南三環的萬科紅一居戶型,目前的報價相較9月成交價已經上漲了100萬元。而且,“9·30新政”出臺后,在一些二手房房主猶豫是否要降價時,部分商住房的房主卻在將報價提升。

二手房

新政前網簽貸款仍順利 利率優惠力度開始收緊

雖然受“9·30新政”影響最大的是改善型和豪宅購房人,但對于剛需人群,細微的購房政策變化,對他們也影響眾多。

陳女士8月底在回龍觀購買了一處二手房,9月中旬進行了網簽,隨后開始向銀行申請貸款。貸款時,銀行的貸款專員告訴陳女士,按照她的情況,一切順利的話可以申請到8.3折的利率優惠?!?·30新政”出臺時,陳女士的貸款尚未批復,她開始擔心,還能否申請到利率的折扣優惠。陳女士在惴惴不安中度過了十一黃金周。本周一,銀行回復了好消息,她的貸款成功申請到了8.3折的利率優惠。個貸專員告訴她,她估計是今年最后一批利率8.3折的客戶了,現在他們銀行利率折扣已經恢復至八五折。

《廣廈時代》致電了多個銀行,詢問近期首套房的房貸利率優惠折扣,8.3折已經基本取消,最低優惠普遍為8.5折。一位銀行個貸專員表示,目前銀行首套房利率折扣的收緊與“9·30新政”關系不大,主要與四季度這個時間節點有關,具體根據新政的折扣調整,還要看總行的通知。文/門庭婷

我要推薦
轉發到
网络赚钱找项目 友友广西麻将开挂视频 浙江11选5预测一定牛 5元刮刮乐中奖编号规律 香港麻将规则 股票杠杆配置 pc蛋蛋吧 澳洲快乐8基本走势图 什么手机网游可以赚 上海时时乐走势图 踢足球