自持地塊土拍眾生相:萬科破題與中小開發商的迷茫

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樓主 2019-08-14 14:38:54
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???? 100%自持地塊的盈利難題成為業界關注的熱點。對于解決方案,北京萬科率先拋出眾籌開發方案。這突破了房地產過往的開發模式,同時也是一種創新?! ∪f科集團副總裁、北京區域首席執行官兼北京萬科總經理劉肖12月4日表示:“自從拿地之后,我們也面臨一些質疑,就是大家認為拿這塊地‘算不過賬’來,企業無法實現自身的盈利。這便是大家最為關心的商業運營模式問題。我們設想的辦法是從傳統的‘開發銷售模式’轉變到‘經營服務模式’,通過眾籌破局,運營解題,政府/眾籌企業/開發商協同聯動,共同推動區域發展?!薄 ∮捎谠摲桨竿黄屏朔科蟋F有的開發經驗,不少業內人士仍然持觀望態度。一位同樣參與自持地塊競拍的房企告訴21世紀經濟報道記者,競拍之初,他們也曾考慮眾籌開發的方案,但經過再三測算,他們認為“壓力太大”,遂放棄投標?! ∪f科的破題  100%自持商品房地塊在北京土地競拍史是首次出現,北京萬科拋出的解決方案也是房地產行業首次出現?! ∈录匪莸?1月16日-17日,北京市首批“限房價、競地價”試點地塊現場競價。按照規則,最終投報自持商品住房面積比例達到100%,有三塊地轉入高標準商品住宅建設方案投報程序;12月1日,北京市國土局官網顯示,最終萬科50億奪得海淀區西北旺鎮18號地,萬科住總聯合體59億競得海淀區西北旺鎮19號地,中鐵建36.75億競得大興黃村地塊?! ∈袌龇浅jP心,萬科將以何種方式破題來解決業內所困擾的盈利難題?! ≈性禺a分析師張大偉認為,這些用地將70年持有出租,部分房企之前的政策寬松預期將基本落空。未來可能的變現途徑只有租金REITs或者股權整體轉讓,但市值將不可能按照銷售價格計算,按照70年租金計算的話,除非出現嚴重的通貨膨脹,否則按照這4宗地的區位,價值將非常低。房企不虧損的可能性很小?! 〉f科公布的破題方案繞開了業內所有的思路。據劉肖介紹,萬科為這兩個地塊建立相應的眾籌平臺,把項目分成眾籌伙伴企業能夠接受的份額,同時又嚴格禁止分割為以戶為單位份額,例如一個住房單元(20-30戶)或是一整棟樓作為最小眾籌份額。北京萬科將會作為主要業主方負責房屋建設和配套引進;參與眾籌的企業則在早期進行眾籌投資,同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用,在項目建設完成后企業員工可租賃相應房源,租金再由眾籌平臺直接返回相應企業,北京萬科則負責為社區提供高效便捷的物業管理和配套經營服務?! ⑿そ忉尫Q,眾籌開發本質上是期望邀請眾籌企業加入到開發環節,建成后共同持有,通過針對企業或者個人的模式租賃。比如,與海淀區或中關村片區的一些企業,共同來開發這塊土地,然后把這些開發的項目交給企業,再由企業租給他們的核心員工。劉肖甚至還強調,他在拿到地的第一時間就給海淀區的幾個大企業打了電話,商談關于眾籌合作的想法?!?0%接到電話的企業都表示有興趣參與?!眲⑿ふf?!  按髦備D跳舞”?  萬科的方案簡而言之是,他們將在眾籌的基礎上,打造一個高品質的客戶定制化眾籌社區。但這種開發建設模式也是對傳統資金籌集和運營模式的顛覆與挑戰,對北京市有關商品房市場的管理也提出了新的要求?! 喓朗袌隹偙O郭毅認為,“一方面,前期開發建設環節的利潤相對透明,意味著較為微薄,靠后期的物管和配套運營的長尾效應獲取長期收益,對萬科的物管以及配套的資源整合能力、運營及服務水平提出了更高的要求。另一方面,兩塊地三四千套的房源量,相比萬科設定的20-30戶的最小住房單元,最多需要100多家眾籌企業參與,每家企業都會有其個性化訴求,如何統籌并滿足眾籌企業的需求,產品設計上的難度很高,同時,眾籌方案的策劃與定價都需要精算?!薄 」惚硎?,這一模式下,萬科將開發成本攤給了眾籌企業,但參與眾籌的企業同樣要衡量投放產出比的問題,特別是地塊要求自持70年,意味著企業無法獲得土地的增值收益,那么,4萬+的地價,5萬+的開發成本,北京超高的租售比,決定了企業回報周期的漫長。而如果從解決高管居住困難的角度去衡量,租金的定價又是難題??傮w來說,這個模式能不能獲得企業認可,還有很長的路要走?! ×硗?,一位房企人士還表示,自持地塊對于政府管理也提出了較大的管理難度。除了稅務的處理方式,還有監管等方面。比如,要監管企業按照征求意見函履行責任?! 埓髠サ目捶ㄊ?,萬科用眾籌解決土地史最大難題,注定是“戴著鐐銬跳舞”?!  斑@肯定是難題,這是中國房地產歷史上最大的難題。持有70年不可以出售,租賃合同期最長3年,樓面價接近4萬元/平方米,就這三個條件,可以說難度已經非常大。長期持有的金融工具對這種長期持有收益率較低的地塊來說,平衡盈利的難度非常大。這個原因當然就是租售比,肯定超過不了資金成本。那么唯一的可能性就是如何實現賣或者是變相的賣。眾籌自然就是在政策如此嚴格的土地上的積極之舉也是無奈之舉?!薄 埓髠フJ為,在業內普遍無法算清盈利模式的情況下,萬科拿地的邏輯很簡單,低利率預期、通貨膨脹預期以及土地資源稀缺?! ×硗庖患椅催M入投標高標準方案的房企人士則表示,“萬科這樣的大企業盤子大,賭桌上的籌碼多。但如果自持商品房成為常態,我不知道我們這些中小開發商的未來在哪里?!绷硗庖患颐駹I房企人士則表示,以現有經驗仍然沒有想通自持土地能夠盈利的商業邏輯。

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