長假后房企重金拿地: 地產50強年內耗資1.77萬億

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樓主 2019-06-11 01:03:30
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英倫名邸

國慶長假之后,土地市場很快恢復至此前的火熱狀態。10月10日上午,佛山桂城一宗商住用地以62.68億元的最高限價出讓,得主為越秀地產。同日,紹興有4宗地塊成功出讓,共攬金47.32億元。青島、成都、常熟等地在同日也均有土地交易。

盡管國慶長假期間的樓市成交情況并不理想,但并不妨礙房企的拿地熱情。在此之前,房企已經在土地市場投入重金。

根據中原地產的統計,2017年前9月,拿地最積極的50大房企合計拿地金額達到了17711.8億。與2016年同期相比,漲幅達48%。其中,耗資超過200億的企業達到26家。

分析人士指出,雖然土地成本越來越高,但為夯實市場占有率,房企會繼續在土地市場“一擲千金”。但在調控政策難以放松的情況下,這些土地的盈利前景值得擔憂。

土地市場迅速復蘇

10月10日上午,佛山桂城公開出讓一宗占地約11.7萬平方米的商住用地,采取“限地價+競自持人才住房+搖號”的方式競拍。該地塊起拍總價50億元,為佛山有史以來起拍價的第三高,并吸引了萬科、時代、碧桂園、金茂等多家房企到現場競拍。

經過半個小時爭奪,該地塊被越秀地產以62.68億元的最高限價競出,樓面價1.53萬元/平方米,另需自持面積1萬平方米的人才住房。

幾乎在同一時間,浙江紹興成功出讓四宗商住地塊,共攬金47.32億元。其中,萬科以總價15.1億元、溢價率57.29%的代價拿下越城區鏡湖中心區的一宗土地。寶龍則以17.2億元價格拿下袍江22號地塊。

同樣在10日上午,碧桂園耗資3.28億元在常熟摘得一宗住宅用地,競價次數為30輪。

剛剛過去的國慶長假,多數城市的樓市成交量低于往年,但土地市場卻在長假之后迅速復蘇,從上述城市的表現看,企業對一些優質地塊仍然有著較高的拿地熱情。

受樓市調控政策不斷發酵的影響,進入下半年以來,房地產市場的成交熱度明顯不及上半年。但在土地市場,企業的熱情持續高漲,投入之高可謂“豪擲千金”。

中原地產統計顯示,今年前9月,拿地最積極的50大房企合計拿地金額為17711.8億,同比增長48%。其中,拿地支出超過100億的企業有49家,超過200億的企業也達到26家。碧桂園、保利、萬科的拿地支出則超過千億。

去年前9月拿地支出最多的融創,今年付出879億元。相比之下,今年支出最大的碧桂園,共耗資1772億元,金額同比幾乎翻倍。在拿地面積方面,碧桂園持續位居榜首,但其今年前9月的拿地(規劃)面積達到4800萬平方米,去年同期尚不到2800萬平方米。

值得注意的是,上述統計僅限于招拍掛市場數據。中原地產首席分析師張大偉指出,考慮到并購的規模不斷增加,土地交易的實際規模要明顯高于上述統計。如融創在招拍掛市場拿地規模明顯下降,但并購規模迅速上升。

兩類房企是拿地熱門

經過2016年和2017年的銷售旺季,今年房企的大規模拿地,有著明顯的補倉意味。

10月10日上午,國家統計局局長寧吉喆在國新辦新聞發布會上援引數據指出,2016年末,全國商品房待售面積同比下降3.2%,其中住宅待售面積下降11.0%。今年8月末,商品房待售面積同比下降12%。他還表示,這“反映了全國一年多來去庫存的效果,特別是三四線城市和一些縣城去庫存進展更大?!?/p>

張大偉向21世紀經濟報道表示,從企業的角度看,在銷售火熱的2016年,大部分企業庫存去化明顯。因此,房企對熱點區域、優質屬性地塊的拼搶仍然會很激烈。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示,大型房企出于進一步提高市場占有率的考慮,不得不加大拿地規模?!澳嫠兄?,不進則退”,該人士表示,當前不增加土地儲備,很容易在下一個周期中被甩開。

上海研究院的統計還顯示,2011年,50強房企在全國市場的占有率為24.57%。到2017年上半年,50強占有率已經攀升至49.1%,幾乎占據半壁江山。但與成熟國家相比,市場集中度還有進一步提高的空間。

上述人士表示,當前大規模拿地的房企可分為兩類:第一類是幾家龍頭房企,由于規模龐大,已經形成拿地的慣性。第二類是部分中型房企,希望借機快速做大規模。

但這些土地的盈利前景如何,目前尚難預料。據中原地產統計,大部分全國化布局的房企,今年的拿地成本都高于去年。

如萬科前9月的拿地樓面價為6237元/平方米,比去年同期提高了12.4%;碧桂園的拿地成本為3692元/平方米,同比增長122.5%;保利的拿地成本為7851元/平方米,增長20.2%。恒大是為數不多的拿地單價下降的企業。

張大偉指出,很多城市出臺政策,對價格上限、溢價率等進行限制,但部分住宅屬性地塊仍遭到全力拼搶。剔除這些行政抑制,實際地價依然較高。

他還認為,隨著樓市調控政策的持續加碼和發酵,市場的過熱成交已經被抑制,部分城市出現了價格回調的現象。受此影響,“過去的一些高價地已經面臨入市難題,現在的部分高價地,未來也將可能面臨盈利的壓力?!?/p>

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