三四線城市房價接棒上漲 “走強”難以持久

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樓主 2019-08-12 13:23:12
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原標題:三四線城市房價“走強”難以持久

在一二線城市房價盡顯頹勢之際,三四線城市接棒上漲。

日前國家統計局發布的6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,一二線城市房價同比漲幅連續回落,一線城市房價環比下降。而三四線城市卻逆勢上漲,成為房價上漲的主力。

與此同時,從房價增幅排名來看,三四線城市房價上漲幅度依然較大。數據顯示,6月份,70個大中城市中,新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個城市,二手房漲幅超過或達到1%的有14個城市,基本全部為三四線城市。

那么,三四線城市能否持續這種補漲態勢,將成為接下來房地產的一大看點。

樓市“走強”因素

記者發現,早在去年年中,受一二線城市需求外溢影響,其周邊三四線城市的房價就已經出現上漲態勢,商品房價格翻倍的城市也不在少數。而今年以來,上漲更是成為普遍現象。

根據穆迪近日發布的《中國房地產市場焦點》報告顯示,中國三四線城市房價已連續7個月實現環比上漲,且平均漲幅高于一線和二線城市。

記者隨后在鏈家網、58同城、趕集網、安居客等平臺查詢近期的房產價格數據,也發現各省市三四線城市的房價出現了不同程度的上浮,印證了上述報告的內容。

“三四線城市房地產的走強,一是體現了中國經濟的成長性。二是一二線房地產價格高企的傳導效應。三是呈現出投資洼地價值。四是城鎮化效應持續釋放?!备拭C省委黨校經濟社會發展研究所所長張建君在接受《中國產經新聞》記者采訪時分析指出。

中國人民大學重陽金融研究院研究員劉英在接受《中國產經新聞》記者采訪時還指出,三四線城市“復活”的主要原因是我國正在大力推進的供給側結構性改革的去庫存以及近年房地產住宅投資減少而引致的短期需求上升而供給減少。我國明確提出要“有序消化房地產庫存,注重解決區域性、結構性問題”。各地方政府也相繼出臺了相應的去庫存政策。隨著城鎮化的推進,政府企業多措并舉推進三四線城市“去庫存”,需求上升導致了房價和成交量雙升的局面。

某機構智庫中心研究總監嚴躍進還向《中國產經新聞》記者強調,“當前庫存去化效果較好,但局部城市開始從去庫存轉變為補庫存的導向。所以近期各地房價過快上漲的一個很重要原因是,庫存規模明顯不足?!庇绕涫且恍└魇〗洕鷮嵙ε琶诙虻谌坏某鞘?,購房需求會更大,這樣也會使得此類領域面臨一個較大的風險,即去庫存的同時也要防范局部的價格泡沫風險。

綜上所述,漲價態勢逐漸從大城市蔓延到小城市,與需求外溢、政策管控力度不同等因素有關。

補漲行情難以持久

那么,目前這種補漲態勢能延續多久?與一二線城市大相徑庭的三四線城市未來的走向又將如何?

嚴躍進告訴記者,三四線城市的市場活躍,說明了一個新現象,即三四線城市的改善型需求在積極釋放,而且和三四線城市的區位優勢凸顯有關。所以類似態勢不是簡單的因為炒房或去庫存而引起的,而根本原因在于購房的合理需求在積極釋放。類似需求釋放,會使得市場熱度繼續維持,至少今年下半年預計交易會在一個高位。到了明年預計需求的持續性會相對減弱,交易和價格則會有所下跌。

對此,劉英也認為,這種局面不會持續太久,原因有三點:一是我國的房地產一定要分區域來看,由于我國幅員遼闊,我們不能把中國的房地產看成是全國統一的房地產市場,不僅要把一二線城市與三四線城市區別來看,對三四線城市也要具體分析,少數房地產庫存量少、人口凈流入、成長潛力大的三四線城市房價或將進一步持續補漲行情。但是對于房地產庫存量大、人口凈流出、成長潛力小的三四線城市,在去庫存各種招數用完之后,這種補漲行情持續不了多久。

而且據不完全統計,自去年“9·30”調控至今9個多月時間,全國已經有超過60個城市或縣區發布各種房地產調控政策。而一二線城市房價同比漲幅的連續回落,也反映出了本輪樓市調控政策的威力。那么,一旦最嚴調控深入到目前這些火熱的三四線城市,其市場也將不可避免地逐漸冷卻。

住建部住房改革專家委員會副主任委員顧云昌認為,總體來看,2017年是房地產市場降溫的過程,即房價增幅下降。如今一二線城市打頭,三四線城市樓市可能會晚一步進入降溫通道。

如此看來,三四線城市目前的這種補漲行情乃階段性,恐怕難以持久。

內部現兩級分化

據了解,目前一二線城市的去庫存任務已經基本完成,三四線城市擔任去庫存的重要工作。然而需要看到的是,三四線城市的房地產市場目前也存在著“冰火兩重天”的現象,一方面是庫存高企,另一方面則是庫存不足。

記者也發現,有不少城市房地產市場價量齊升源于其地處熱點一二線城市附近,或者在同一城市群中,受到外溢效應的拉動,以致不少地方的確存在庫存高企的現象。張建君表示,伴隨經濟走勢而分化,從而形成一二線房地產有壓力,三四線城市房地產出現問題的基本格局。我國的房地產危機,很有可能會率先在某些房地產開發嚴重過剩的三四線城市爆發。

為此,有相關分析人士建議,目前對三四線城市的房地產調控不僅要精準還要靈活。具體而言就是要精準分類調控、因地施策,防止價格過度上漲。嚴厲遏制投機炒作,對多數庫存高企的三四線城市仍需強化扶持。與此同時,在土地供應上要嚴格避免短期行為,強化供地節奏和長遠發展。

張建君還向記者建議,要加大房地產租賃市場的發展,嚴格抑制房地產市場的過度投資,認真對待房地產市場的風險和隱患,加大房地產投資市場交易的稅收調整,徹底扭轉房地產市場過度投資的錯誤方向。

另一方面,“按照目前銷售節奏,到了今年下半年,預計部分三四線城市實際上也會面臨一個庫存規模不足的風險。所以到了第四季度,預計部分三四線城市也是需要積極供地?!眹儡S進向記者分析指出,因為去庫存周期的最佳時間實際上和正常的樓盤銷售周期有關,一般是12個月。所以類似的消化周期基本上是合理的。當然目前市場分化中,市區和郊區的去庫存周期明顯拉開距離是需要警惕的,類似郊區庫存規模依然是比較高的風險。

嚴躍進進一步強調,從去庫存的角度看,省會城市周邊的三四線城市去化較好,類似南京周邊的鎮江、蕪湖等,其實庫存量已經處于偏少的狀態。此類城市去庫存效果值得肯定,但隨之而來的控制房價的壓力也開始增加。

需要注意的是,如果商業銀行出現了貸款方面收緊的信號,那么這和商業銀行貸款規模相對偏大有關系。貸款額度如果吃緊,那么具體貸款方面也會有收緊的做法。但其實真正影響購房的主要是首付比例,當前多數三四線城市購房信貸首付比例較低,以兩成為主,所以去庫存方面還是有積極的效應。對于此類市場后續預計去庫存效果依然會比較好。嚴躍進補充道。

為此,劉英建議,“最為關鍵的是要深化結構改革,去庫存的同時更要提高城市競爭力,發展宜居宜業的城市,提高城市綜合競爭力,吸引人口流入,在供需兩旺情況下,房地產市場健康平穩發展?!?/p>

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