年末土地供應“慣性”放量 流拍范圍悄然擴大

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樓主 2019-08-19 09:18:53
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臨近年末,杭州、蘇州、貴陽、成都、福州、南昌、昆明等熱點城市繼續迎來土地供應熱潮,并刺激土地交易升溫。近期,上述熱點城市陸續有土地交易發生。12月11日,江蘇昆山的單日土地出讓金超過百億。

但由于房屋交易降溫、出讓規則改變等因素影響,近期土地交易價格和溢價率普遍不高,低價成交的現象成為常態,長沙、福州、貴陽還出現土地流拍現象。

與去年和今年上半年相比,“量增價跌”成為主旋律。分析人士認為,盡管對土地的需求仍然存在,但由于資金層面正趨于緊張,房企拿地越來越謹慎,“一擲千金”的豪氣已然不再。易居克而瑞還指出,“非熱點城市土拍中,開發商觀望情緒更加濃厚。”

北京有望完成供地計劃

12月12日,福建漳州角美再度迎來土拍,位于臺商投資區龍池開發區寮東村附近三幅相連地塊同步出讓,總建筑面積36.17萬平方米,起拍總價33.7億元,并采用“限地價、競配建”的方式出讓。最終,泰禾以43.3億元的價格包攬上述三地塊,溢價率為28.49%。

這被視為近期土地市場的縮影:供應充足、成交放量、價格不高。

臨近年末,各地土地供應持續增加。易居克而瑞統計顯示,今年11月,全國336個城市的經營性用地供應規模接近40000萬平方米,創年內新高,比10月近乎翻倍。

進入12月,這種態勢仍未改變。12月11日,杭州市主城區推出7宗地塊,總建筑面積58.7萬平方米,總起價72.5億元。12月7日,成都掛牌7宗土地,合計凈出讓面積約439畝,其中6宗位于天府新區范圍,合計面積約435畝。

本月初,鄭州、合肥、南寧也均掛出一批即將出讓的土地,三地將在本月分別將出讓33宗、23宗和21宗地塊。其中,合肥總出讓地塊面積約1976.80畝,出讓總起始價達79.73億元。

按照慣例,地方政府的供地節奏往往是“前松后緊”。也即,年初的供地節奏相對緩慢。為完成年度供地計劃,年末的供地節奏則會加快,供地數量和質量也會上升。

今年的情況較為特殊。4月6日,住建部和國土部聯合發文,要求庫存規模較低的城市加快供地節奏。同時要求各地盡快編制住房發展規劃和年度計劃,統籌安排中期(五年)和近三年的住房建設所需用地。此后,熱點城市的供地規模明顯增加。

下半年,多個城市對調控措施進行加碼,并將供地措施進一步落地。因此,今年熱點城市的供地規模普遍提高,北京還有望多年來首度完成年度供地計劃。

北京國土資源局近期表示,截至10月底,北京保障性安居工程用地已落實366公頃,落實率105%,提前兩月完成總量和結構任務。截至12月8日,今年北京商品房用地供應完成601公頃,完成率92%。預計12月底還將推出約50公頃商品住宅用地,屆時年度商品住宅用地計劃的650公頃土地全部入市。

流拍范圍繼續擴大

與供應相比,土地成交也較為旺盛。12月11日,江蘇昆山通過網上競價拍出7宗地塊,共摘金109.48億元。同日,福州、貴陽也有多宗土地完成交易。

此前的11月,全國336城經營性用地成交規模持續上升,成交建筑面積21323萬平方米,達到年內最高單月成交水平,環比上漲34%;成交地塊2814幅,環比上漲9%。

易居克而瑞認為,土地成交升溫,既有供地放量的刺激,也因房地產商補倉的需要。

根據國家統計局的數據,2014年至2016年,房地產開發商拿地面積連續三年維持負增長。經過2016年和2017年的旺盛成交后,庫存缺口仍然較大。

“今年已經通過各種手段拿了不少土地,但如果公司想著眼長遠,更進一步的話,現有的儲備還不夠。”北京某中型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,公司對土地的旺盛需求會至少持續到明年底。

但值得注意的是,雖然成交量較大,但近期土地成交價格相對不高,溢價率也明顯下降。

據易居克而瑞統計,今年11月,一線城市成交土地的樓板價為16607元/平方米,同比和環比均有明顯提升。但在土地供應上漲后,二線、三四線城市的競爭激烈程度和成交均價都大幅下跌,且“目前市場整體看淡,非熱點城市土拍中開發商觀望情緒更加濃厚”。

溢價率方面,336城11月成交土地的平均溢價率為23.0%,環比下降1.8個百分點,再度刷新年內最低位數值。其中,一線城市的溢價率大幅下滑10.2個百分點,僅有5.9%。

進入12月,這種基本面并未改變,且有進一步下滑趨勢。

12月12日,長沙進行土地出讓,三宗地塊因無人出價而流拍,其中一宗為純住宅用地。在上文提及的12月11日福州、貴陽土拍中,分別有2宗和3宗地塊流拍,原因均為“競買人數不足”。昆明在12月7日舉行一場土拍,但3宗地塊均底價成交。

考慮到北京、蘇州上月也出現流拍現象,這種情況并非特殊。上述房企人士認為,由于銷售規模下降和融資渠道收緊,房企的資金狀況趨于緊張,拿地態度趨于謹慎,甚少再“一擲千金”。“部分企業開始將目光轉向并購市場,從而獲取成本更低的土地。”他表示。

近日,南京昔日高價地——京奧港未來墅項目被爆停工,凸顯出高價地項目的資金困境,也給房企敲響警鐘。中原地產統計顯示,最近三年來全國50宗高總價地塊中,有32宗地塊的產權在拿地后出現了變動,“引入資金分擔市場風險成為主要目的”。

來源:21世紀經濟報道 張敏

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