住建部發話要大力發展住房租賃市場 萬億規模的投資機會來了?

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樓主 2019-09-08 12:48:48
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樓市大消息!住建部剛剛發話了:要大力發展這一領域↓↓萬億規模的投資機會來了?

剛剛,住房和城鄉建設部在遼寧沈陽召開部分城市房地產工作座談會。會上,住房和城鄉建設部對參會各城市未來房地產調控工作提出進一步要求。強調各地要加快制定住房發展規劃,調整供應結構,持續開展治理亂象專項行動,對于房地產調控不力的地方,要堅決問責。

并提出,要大力發展住房租賃市場。

據記者調查了解,我國房屋租賃市場規模已經超過1萬億。由企業統一裝修出租的長租公寓也被抬上風口,各類長租公寓品牌如雨后春筍般涌現,從房企到中介商,再到互聯網企業都紛紛涉足......

住建部發話了對房地產調控工作提出進一步要求

住房和城鄉建設部在會上強調,各地要加快制定住房發展規劃,調整供應結構,持續開展治理亂象專項行動,對于房地產調控不力的地方,要堅決問責。?? ? ? ?各地要加快制定實施住房發展規劃,抓緊調整住房和用地供應結構,大力發展住房租賃市場,完善和落實差別化住房信貸、稅收政策,支持合理住房消費,堅決遏制投機炒房,加強輿論引導和預期管理,持續開展房地產市場亂象治理專項行動,嚴厲打擊違法違規開發企業、中介機構,維護人民群眾合法權益。?

此外,各地在切實做好房地產市場調控工作中,應系統分析當地房地產市場存在的突出問題和主要風險點,因地制宜,精準施策、綜合施策,把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處,確保市場穩定。住房和城鄉建設部將建立房地產市場監測體系,完善對地方房地產調控工作的評價考核機制。要嚴格督查,對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方堅決問責。

我國租賃規模超萬億長租公寓市場大幕拉起

我國房屋租賃市場規模已經超過1萬億,由企業統一裝修出租的長租公寓也被抬上風口,各類長租公寓品牌如雨后春筍般涌現,從房企到中介商,再到互聯網企業都紛紛涉足。

何欣是一名上班族,和朋友一起租住了一間位于上海市閔行區的兩室一廳的公寓。公寓大約九十幾平米,家具齊全,何欣搬進來只添置了紗簾和鞋柜,每月房租6000元。?

何欣租住的是鏈家旗下品牌自如的公寓,這種一般被稱為分散式公寓,自如從原先的業主手中收房進行統一裝修,再通過線上平臺將裝修完成的公寓租出去。?

自如業主:我們一下子租了五年,好像從第二年開始,每年會漲3%,一個兩房的一個房子,租金大概是在4200塊錢一個月。

上海自如總經理周藝君:現在自如在全國大概九個城市,一共是70萬間,35萬的業主。我們是自如客160萬,大概是這樣的一個規模。?

除了分散式公寓,另一種長租公寓是集中式公寓,房企直接將一棟樓統一裝修,并配備一些公共區域和服務。

在上海市靜安區1號線地鐵口旁邊,就有一棟魔方公寓,每間屋子面積大約25-45平米,帶有衛生間和開放式廚房,房租在5000元左右。?

租客:我們的公寓是24個小時有保安大哥執勤,特別有安全感,包括工作人員都特別熱情、有耐心,不管你有什么問題,他們都會盡量地去幫你解決。

魔方生活服務集團副總裁金喆:我們已經進入了20個城市,開了三百多家門店,有四萬多間在運營的房量,服務于十幾萬個客戶,整個的平均出租率在90%、95%左右。

我國租賃市場規模約為1.2萬億元,北京和上海的租金規模均達到1300億元。目前,長租公寓在整個租賃市場的占比很小,租金回報率還比較低。

70平米裝修費用三萬塊自建公寓超過十年回本

集中式長租公寓需要從毛坯統一裝修,分散式的長租公寓需要將傳統的“老破小”改造翻新,都需要在裝修上重新粉刷、改造,配置家具。這樣的裝修到底要花多少錢?一套長租公寓究竟需要多少年才能夠回本??

記者了解到,不同的長租公寓品牌裝修費用是不一樣的。以魔方公寓為例,這樣一間25平米左右的帶衛生間和簡易廚房的長租公寓,整體風格偏酒店式,配置了沙發、茶幾、床等家具,從毛坯到裝修完成整體的花費在6萬元左右。?

魔方生活服務集團副總裁金喆:我們的裝修比較統一,平均下來每間的裝修費用大概在六萬塊錢左右,包括我們的硬裝、軟裝、家電。

分散式公寓以鏈家旗下的自如為例,自如從業主手中收房,進行統一的改造和裝修。業內人士告訴記者,一套70平米兩室公寓的裝修費用平均下來在3萬元左右。裝修費用較低的原因是,直接從供貨商拿貨壓低了家具等成本。?

魔方公寓這樣的集中式公寓,繁華地段的租金在每月5千元左右,如果僅考慮6萬元的裝修成本,需要整整一年才能回本;

自如友家這樣的分散式公寓,內環地段70平兩室一般的租金在每月6000元左右,僅裝修費用需要5個月回本。

但是,對長租公寓而言,最大的成本是獲取物業的成本,如果是靠租賃獲取房子,原始的租賃成本如果高于二次出租收入的60%,基本上就沒有多少盈利的空間。?

魔方生活服務集團副總裁金喆:首先,拿房成本應該是控制在50%到60%左右,如果超過60%就很難去進行盈利;其次,整個的人力成本可能占到8%-12%,這是非常考量整個運營水平的;再加上一些其他的費用。所以,整個的稅系折舊前的利潤可以達到15%到20%。?

申萬宏源證券房地產高級分析師李虹:輕資產相對來講,租金占到了它比較大的一個費用率,所以它的一個毛利率的水平可能是在30%-40%這樣一個區間。但是如果成本控制得好,你的凈利率可能也能到一個高個位數,甚至是一個低雙位數。當然這里面非常考驗的是一個整體的管控和營運的能力。

獲取物業以及裝修等前期投入巨大,因而成本控制至關重要,到底多少年才能回本?分析師指出,輕資產的長租公寓運營公司回報期在3-5年,重資產自己拿地蓋樓的公司回報期甚至超過10年。?

中泰證券地產首席分析師倪一琛:總體來說,現在我國國內的很多長租公寓都是虧損的,當然有一些做得比較好的,它的凈利率是1%-2%左右。從回收周期來說,基本上一些輕資產的一些長租的公寓,互聯網公司它們的回報周期是三到五年左右,是比較短的。但是一些主流的開發商,它們的回報周期是六到七年左右。如果說是重資產的,也就是自持的話,它的回報周期是超過十年,甚至更多。

房企紛紛試水長租公寓資本入局能否賺錢

目前有多家房企涉足長租公寓,萬科、招商蛇口、旭輝和龍湖等都已經有自己的長租公寓品牌,而近日融創中國也發布名為“住住”的長租公寓品牌。

房產中介服務商針對長租公寓也早有布局,世聯行的紅璞公寓、鏈家的自如、我愛我家的相寓,經過運營正逐漸規模化。在可能長達10年、20年的回報期之下,為何這些企業都紛紛試水長租公寓?長租公寓的這份蛋糕到底有多大??

長租公寓市場目前有三類玩家,房產開發商、中介服務商以及互聯網企業。

在主流開發商中,長租公寓在管規模最大的是包括萬科和龍湖,萬科的在管規模有3萬間,龍湖的在管規模有1.5萬間;

中介服務商中最大的是鏈家旗下的自如,在管規模約70萬間;

互聯網企業主要以魔方集團為代表,規模約為4萬間。

隨著融創中國發布長租公寓品牌“住住”,國內房企的前五十中,約有20家進軍長租公寓市場。業內人士指出,現在長租公寓還不賺錢,房企的試水主要是為了搶占未來的租賃市場。?

新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷:在未來的五年之內,我們(上海)供應的可售性住宅是45萬套,而租賃住宅要供應70萬套,所以我們已經是倒過來的一種格局了。如果在這種格局下,未來我們不去搶占這個租賃住房市場,未來在上海,可能就沒有市場的機會了,可售住宅可能也拿不到。那么這個時候企業可能就會想辦法在上海,在其他一些一二線城市去爭取介入一些租賃住房市場,盡管現在可能不賺錢,但是你現在不去占位,未來可能就沒有機會了。?

隨著一系列支持租賃市場發展的政策出臺,以及上海等城市租賃用地的推出,租賃市場頓時站在了風口。對企業而言,最合適的通道就是長租公寓。

這塊蛋糕到底有多大呢?分析師指出,目前我國租房的人口約占總人口11%,對比美英日等國家的30%占比還有空間。

觀察全球幾大城市的租房人口比例,紐約的租房人口比例約為64%,東京約為56%,倫敦約為53%。

另外,我國目前租賃住房是以個人提供為主,專業的租賃機構滲透率較低,所以,機構方參與的長租公寓市場仍有較大潛力。

中泰證券地產首席分析師倪一琛:現在我們國家一共有4600萬套的租賃的住房房源,但是其中只有200萬套是專業化的租賃機構提供的,也就是說它的市占率只有5%左右。但是對比美國和日本,美國是35%,日本是83%,所以有很大的提升空間。

資本也未缺席長租公寓市場。今年,自如拿下40億元的A輪融資,華平投資、紅杉資本、騰訊3家領投,一舉創下長租公寓行業單筆最大融資額。

除了傳統的風險資本股權融資,將未來的資產,也就是租金收入作為擔保,在資本市場發行債券的ABS資產抵押債券,成為長租公寓的常用融資手段,還有正在探索的房地產信托投資基金REITs。?

新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷:在三年之內,我們的投資回報率可能只有1%、2%到2%、3%,也許五六年之后,它可以提升到3%、4%,再過五六年可能提高到5%、6%。如果未來,我們的資金成本在慢慢下降的話,我們的資金回報率可能就會覆蓋資金成本,這是一個未來的良好的預期。

來源:央視新聞移動網

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