中央明確房產政策:未來更多租賃形式將是3-10年期

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樓主 2019-05-09 04:14:10
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富盈加州陽光

中央明確房產政策,重點發展長期租賃。要加快建立租購并舉的住房制度;完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

自十八大提出建立市場配置和政府保障相結合的住房制度后,我國樓市調控政策從未間斷。

“分類調控、因城施策”房地產市場調控政策效果近年逐步顯現。從2013年我國樓市火熱攀升至高點,到2014年、2015年開始出現階段性調整和分化,再經歷2016年的冰火兩重天后,如今多數熱點城市開始“高燒退溫”。

12月18日,國家統計局發布11月70大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,15個熱點城市中7個城市新建商品住宅價格環比下降,降幅在0.1至0.3個百分點之間;北京、上海、鄭州和武漢四個城市環比持平。

12月20日閉幕的中央經濟工作會議,明確了2018年中國樓市發展方向,強調了長期租賃。會議指出,要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支持專業化、機構化住房租賃企業發展;完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控。

據銀監會網站,銀監會黨委傳達學習中央經濟工作會議精神,也表示要有效防控房地產

【租購并舉】

“未來更多的租賃形式將是3-10年期的租賃”

【會議表述】要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益。

在中原地產首席分析師張大偉看來,與以往政策相比,此次會議最大的變化是,提出了“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

“多主體供應將改變過去幾十年房地產市場發展的邏輯?!睆埓髠ケ硎?,只有企業供應商品房、政府供應保障房并不能稱之為多主體供應,多主體必然要求供應多元化?!斑^去的土地制度決定了住房來源基本為獨有商品房,未來集體、企業可能逐漸進入住房供應體系?!?/p>

按照合同法第二百一十四條規定,租賃期限不得超過一十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

“長期租賃不是永久租賃,從市場發展角度看,未來更多的租賃形式將是3-10年期的租賃。目前市場上這部分不僅僅是房源缺,客戶也缺?!睆埓髠ブ毖?,目前中國房地產市場,租賃行為是最不穩定的交易,90%以上的交易都是一年期。

摩根大通首席經濟學家朱海斌認為,此輪調控政策最大的變化在于強調租賃市場。

從保障房層面看,朱海斌介紹,目前保障房市場規模壯大,2011年到2015年保障房3600萬套。2015年以后又開始推出比較大規模的棚戶區改造,2015到2017年1800萬套,未來三年達到1500萬套。

“但是租賃房還在剛剛啟動的階段,未來租賃房市場如何開展、如何增加租賃房的供應是2018年房地產市場最值得關注的政策焦點?!敝旌1蟊硎?,租賃房供應可能有以下幾個途徑:由政府主導蓋租賃房;對城中村或者農村集體用地進行土地制度改革,農村集體用地用來直接蓋租賃房,只能租不能賣;此外,最近北京使用工業用地或者事業單位用地用來開發租賃房,這在一線城市可能會是最主要的租賃房的供應渠道。

“但從目前的租售比看,房企發展租賃基本都是口號,如何落地,能不能落地,依然是需要政策更加傾斜?!睆埓髠ケ硎?,預計后續將有更多的政策體現在對做租賃端的企業進行支持。

新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷認為,未來的住房制度將進一步體系化,住房制度應該包括高端商品住宅、普通商品住宅、共有產權住宅和租賃住宅四位一體的住房制度。多主體供應意味著未來可能不僅僅是國有土地獨家壟斷,還可以集體土地入市租賃住房市場,還可以企事業單位自有土地用于住房或租賃住房,甚至商改住,工改住。未來住房也不一定只是開發商來建設,還可以由企事業單位、農村集體組織,多主體來供應住房。

對于房地產稅的步驟,張大偉有著樂觀的預判,“整體看,房地產稅越來越近,2018年肯定會有實際落地的措施?!彼J為,最初執行辦法從新購的超面積征收,但從長遠看,征收范圍會涉及存量多套房。

交通銀行研究中心認為,會議提出要保持調控政策連續性和穩定性,表明房地產調控政策短期不會放松,但也不會再加力,實行差別化調控,因城施策?!坝捎诜康禺a稅還在立法環節,這次會議沒有提到房地產稅?!?/p>

【長效機制】

發展租賃市場要平衡好各方利益

【會議表述】完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控。

“房地產市場的長效機制也發生了變化”,“從‘研究建立’轉變為‘完善促進’,表明‘房地產長效機制’已從理論層面進入到實踐層面?!睆埓髠フJ為,結合2017年全年各地房地產政策的一系列舉措,完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制呼之欲出,預計2018年后續將有更多制度性政策發布。

“幾個字的差別,是否說明長效機制已初步形成,但仍需完善?”對此,歐陽捷認為還有待進一步觀察,目前長效機制方面,還沒有一個單位、組織說得清楚、全面、透徹,還有待進一步學習。

北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志認為,中央經濟工作會議中有關“住房制度”方面的表述有四個地方值得關注:

第一,第一次提出了“保護租賃利益相關方合法權益”?!霸诮⒆赓U并舉過程中,確實出現了一些偏頗或者不均衡傾向,過去政策更多傾向于承租人?!标愔菊J為,政策要能夠使得租賃市場的供給側和承租人雙方都能受益。

陳志解釋,目前市場上租賃供給主要有三個來源:源自企業增量市場上拿地的新建房屋、集體土地正在建設的租賃住房、老百姓自有房,而這三種租賃供給源頭都涉及供給側和承租人的利益均衡問題。

“以企業提供租賃住房為例來看,新建房價格與租賃價格之間存在著錯位,加上資金成本在上升,不能忽視了提供租賃住房企業的盈利追求?!痹陉愔究磥?,如果提供租賃房的企業不能盈利,租賃市場的發展就無法具有可持續性?!安荒転榱送啤赓U’而推,要平衡好各方的利益?!?/p>

第二,與前一段基調不太一樣的是,會議重提了“促進房地產市場平穩健康發展”。在陳志看來,保持房地產市場的平穩發展,有必要進行調控,但是也不應該一味打壓或者抑制市場?!胺康禺a市場是一個綜合體系,除了住宅,還包括旅游住宅、租賃住宅等,整個房地產體系要保持相應的平穩性,尤其是經濟動力互換的過程中,房地產市場在短期內還是要承擔相應的重要角色?!标愔菊f,既不能讓房價增長過快,又不能讓房地產成為其他調整的阻礙。

第三,會議提出“保持房地產市場調控政策連續性和穩定性”。陳志認為,宏觀調控的目標,是不讓市場大起大落,保持市場平穩。在保持調控政策連續性的同時,也要具有靈活性,政策要與當時的市場情形、社會目標相適應。

第四,“分清中央和地方事權,實行差別化調控”。在陳志看來,“分清事權”指的是中央定調控原則、方向和實現目標,地方政府應根據本地區市場的具體情況作相應的調整,而不是簡單地根據中央政策制定“一刀切”的政策,要根據實際市場狀況實行“差別化調控?!?/p>

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