房市“暖冬”隱憂:地價房價“高處不勝寒”

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樓主 2019-06-11 04:51:14
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房地產“暖冬”的背后

目前住建部有關房地產行業的發展已經明晰,大力快速建設階段將告一段落,增加有效供給、改善住宅質量、提升人居環境,是下一個五年里,行業必須遵循的形勢和走勢。而在央行再次祭出雙降之后,目前買房利率負擔是近十年來最低的,此輪降息周期帶來的購房成本下移實質上已經接近15%。數據顯示,雙降之后樓市成交活躍,“金九銀十”已成定局,樓市或將迎來“暖冬”。

不過,也有分析認為,房價的上漲或將阻礙后續的成交放量,而作為樓市風向標的深圳在九月后已開始轉向。從整體來看,“去庫存”壓力仍然存在,這個基調并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變。

預期隨著中小房企集中公布三季報,整體房企的凈利潤將在8%左右,2015年,將是房企第一次出現行業平均利潤率低于雙位數的年份。

繁榮背后,往往暗藏隱憂。

2015年前三季度,包括深圳在內的多個城市房地產成交已經超過去年全年,深圳房價暴漲逾50%,而北京土地市場再次拍下7.5萬平方米單價的地王,讓這場復蘇達到了一個頂點。

10月底,深圳樓市部分項目價格開始出現下跌,北京則傳出碧桂園要退出豐臺地塊聯合體的消息,開發商對后市的分歧在加大。

截至目前,碧桂園并未否認要退地的傳聞。碧桂園有關人士向21世紀經濟報道表示,對于一線公司的動態總部在持續關注,但目前并未有明確的消息。

北京亞豪機構市場總監郭毅指出,碧桂園退地一事無論結果如何,其已折射出北京土地市場蘊含相當大的風險,讓部分房企卻步。

同策咨詢總監張宏偉則認為,今年的房地產銷售和土地市場,均已透支了太多的未來需求和空間,2016年房地產市場可能再次面臨調整。

雙降促樓市回暖

四季度,在房地產價格反彈之際,政策繼續推出刺激。

國家統計局數據顯示,截至2015 年9 月,70 個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格均實現連續五個月環比上漲,9 月分別環比上漲0.21%和0.18%。

一線城市繼續引領反彈,深圳、上海、廣州、北京的新建商品住宅價格9 月環比分別上漲4%、1.9%、1.4%和1.1%,并進一步推動同比分別上漲38%、10%、5%和6%。

盡管一線城市和部分二線城市價格快速上漲,但相關政策并沒有像往常一樣迅速轉向收緊。繼發布在不實施“限購”的城市,首套房最低首付款比例由不低于30%調整為25%的政策后,央行再次祭出雙降。

在億翰智庫機構看來,雙降旨在四季度?!?”拉升房地產投資。通過“雙降”,降低社會融資成本,房地產行業銷售增速有望加快,進而減小房企庫存壓力,促進房地產乃至整個固定資產投資的回暖。

這將直接提升房地產市場的購買力。自從2014年11月22開始,一年之內央行已經連續6次降息。如果考慮到實際操作過程中的首套房利率優惠,此輪降息周期帶來的購房成本下移實質上已經接近15%。

華泰證券分析師謝皓宇則認為,雙降對房地產行業的利好,還體現在使得房企的融資難度下降,在銷售下滑期尤為重要。成本已經不成為房企融資的難點,而如何在銷售下降的情況下填補資金來源空缺是房企的主要任務,雙降將進一步增加蛋糕總量,對房企帶來實質利好。

中原監測的40個城市數據顯示,雙降之后樓市成交活躍。上周新建住宅成交面積環比上升1%,10月前25日,新房成交量已與9月同期基本持平。二手住宅也穩中有升,中原監測的21個城市數據顯示,上周二手住宅成交面積環比上升2%。

而中原報價指數走勢則出現一定分化,上周一線城市報價指數均環比上漲,天津、成都則環比明顯下跌,表明政策刺激之下,一線城市的市場預期較為樂觀。

對于四季度的樓市,中信建投認為,十月份上旬由于假期因素以及推貨量的原因成交較為平淡,但隨著下旬開始推貨量的提升,截至10月24日其跟蹤的重點城市成交同比增速已經重回20%水平,環比增長超過30%,其中一二三線重點城市成交同比增速分別為19%、30%和9%,環比增速分別為42%、37%和24%,十月成交超過9月份是大概率事件,銀十有望回歸,主流城市成交熱度仍有望在年內持續。

但考慮到去年四季度成交基數較高,成交增速回落是大概率事件。

地價房價“高處不勝寒”

新9·30政策和雙降的出臺,進一步刺激了“金九銀十”中的房地產市場,一線城市豪宅仍在大賣,土地仍然遭搶,但無論是房市、還是地市,均已是高處不勝寒。

作為樓市風向標的深圳在九月后開始轉向。在7、8、9三個月時間里,深圳樓市的成交一直在下滑。進入9、10月,價格開始松動。新房市場出現開發商降價促銷,二手房市場則主動下調報價。深圳中原的抽樣結果顯示,坂田、南山、龍華、蛇口等上半年瘋漲的區域房價已出現下跌。

10月21日,碧桂園聯合中國金茂以52億元的代價拿下中關村科技園豐臺園東區三期2宗商業用地。但是,據傳近期碧桂園集團內部對這2宗土地的處置產生了不同意見,或將退出地塊開發。

郭毅認為,這一事件凸顯了北京市場高價拿地的風險。即使通過聯合拿地,也不一定能規避地價過高、未來難以銷售的風險。

2015年,在北京已出讓的29宗宅地當中,實際樓面價超過3萬元/平方米的多達13宗,加上目前正在出讓的土地,將達到18宗以上。

這18宗地塊項目的未來售價均超過6萬元/平方米,進入高端住宅產品序列。其中純商品住宅部分的可售面積為110萬平方米左右,而在2015年截至目前,北京純商住宅市場成交價6萬元/平方米以上的高端住宅產品僅成交了不到30萬平方米。

這些高價地一方面面臨巨大資金成本的壓力,另一方面也面臨艱難的去化壓力。北京豪宅項目在短期內出現暴增,但其所面向的中等收入人群客群增長速度相對較慢,因此未來北京豪宅市場可能將會出現供過于求的現象。

最新的三季報數據或許能解釋碧桂園的擔憂。中原地產研究部統計數據顯示:截至目前,已公布三季報、合計58家房企總營業收入為3778.3億,但合計凈利潤只有282.1億,凈利潤率只有7.5%,房企的盈利能力大幅下調。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,房企已告別高利潤,在2015年上半年,房企的平均凈利潤跌至9.1%左右,而在2014年房企的平均凈利潤率為10%,在2013年凈利潤高達11.97%。

預期隨著中小房企集中公布三季報,整體房企的凈利潤將在8%左右,2015年,將是房企第一次出現行業平均利潤率低于雙位數的年份。

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(責任編輯:王莉)
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