畢業季租賃市場量價齊升 是誰制造了房租上漲

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樓主 2019-10-16 17:29:32
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御景華庭二期

畢業季租賃市場量價齊升 房租上漲幅度多機構數據差別大

是誰制造了房租上漲

如果你是租客,你的房租最近漲了嗎?如果你是業主,你最近漲租金了嗎?對于這兩個問題,大多數人都會給出肯定的答案。

不過,房租究竟漲了多少,并沒有一個權威的數據給出答案?!稄V廈時代》調查中發現,7月份成交的租房交易中,合同租金確實較去年同期有較大幅度上漲,業主普遍可以成功拿到符合或者高出自己預期的租金,博弈過程中,中介競價扮演了重要角色。業內人士分析指出,租金近期的明顯上漲是多種原因共同促成的,不過租房市場淡旺季一直很明顯,經歷了7月畢業季的沖高,未來量價都有望出現回落。

7月租房市場量價齊升 具體漲幅存疑

7月畢業季,除了大量的職場新人,還為市場帶來了大量的新增租賃需求。

大量需求進入市場,直接帶來的影響就是租房市場的量價齊升。租金最近漲了,成為很多人的直觀感受,但究竟是暴漲,還是小幅上漲,眾說紛紜。

據我愛我家集團研究院統計,2018年7月,北京全市通過我愛我家(普租)及我愛我家旗下相寓(公寓運營)達成的住宅租賃交易總量環比6月增長11.3%,同比2017年7月增長15.5%。其中,普租交易量7月環比增長12.2%,公寓運營環比增長11%。

在價格上,我愛我家集團研究院統計顯示,2018年7月,北京的住房租賃月租金均價為4902元/套,環比6月上漲2.9%,漲幅較6月收窄了1.3個百分點。其中普租的租金均價環比上漲6.2%,相寓(公寓運營)的租金均價環比上漲1.4%。

而以鏈家大數據為基礎的貝殼研究院數據則顯示,2018年7月北京租賃市場步入傳統旺季,市場溫度提升。租賃成交環比增加19.2%,單平米月租金為91.5元,環比上漲2.2%。另外,貝殼研究院數據顯示,東城區、順義區單平米租金漲幅領漲全市,環比漲幅超過10%。月租金漲幅排列前五的小區,環比漲幅均超過20%。

對于兩家給出的統計數據出現偏差,有業內人士透露,租房數據各家有偏差,這十分正常,也不是這個月突然出現的,一直以來各家的租房統計數據都不一樣,但大的走勢基本相同。這里最主要的原因還是統計口徑的不同,各家能搜集到的,大多是通過自己公司成交的租賃交易數據,尤其是目前市場上分割出租的比例越來越高,數據很難是透明的。

中原地產首席分析師張大偉表示,租賃市場缺少數據統計辦法,相比買賣市場需要過戶交易,租賃市場交易不透明,目前市場發布數據的中介很多又是房源代理機構,所以租金價格的發布動機存疑。

《廣廈時代》了解到,北京樓市中,住宅交易數據每月變化是很透明的,市住建委官網每天會更新前一天新房的期房和現房以及存量二手房的成交簽約數據,因此市面上每家分析機構拿到的數據源都是一樣的,因此統計數據也是一致的。但在租房上,以往主動選擇將租房交易到官方平臺備案的很少,但隨著北京積分落戶、學區等政策的出臺,很多人開始關心租房交易的備案問題。

事實上,市住建委此前曾針對租房備案問題進行過解答:通過鏈家、我愛我家、自如成交的房屋租賃,由鏈家、我愛我家、自如現有住房租賃服務平臺直接進行網上備案。通過房地產中介行業協會其他會員單位成交的房屋租賃,由中介行業協會服務平臺直接進行網上備案。公共租賃住房租賃合同,由市住建委住房保障服務平臺直接向住房租賃監管平臺備案。通過“手拉手”自行成交的房屋租賃,租賃雙方可以到各區房屋租賃服務窗口,或到中介行業協會指定的租賃備案便民服務點進行網上備案。

也就是說,除了業主與租客之間自行達成的成交,市住建委基本都有合同備案,只是這一數據尚未公開。因此,市場上的統計數據,很難統一。

業主房租預期提高 中介推波助瀾

近期房租的明顯上漲,除了畢業季的原因,很多人也反映,與中介的推波助瀾有關?!稄V廈時代》調查中發現,近期本想選擇自行出租的業主,大都經歷過多家中介的競價。

李先生名下北五環外立水橋附近的房子7月初租約到期,去年,他是以5500元/月的價格租給了個人租戶,到期后,考慮到市場的變化,李先生提出月租金漲500元,以6000元/平方米的價格續租一年,但租客沒有同意。

租客拒絕后,李先生選擇把這套房源掛在網上,自己尋找租客。最初,李先生掛出的出租價格是6200元/月,按照他的設想,給租客留出了200元的談價空間,最終能按照他最初預期的6000元/月成交。

房源掛出后,李先生很快就接到了咨詢電話,但全部都是中介公司打來的。A中介和B中介最初都提出可以以6200元的價格包租他的房源,但李先生沒有同意,然后兩家中介就和他展開談判,博弈價格。最終,B中介以6650元/月,加45天免租期的價格租下了他的房子。這樣算下來一年的租金,還是比他預期的6000元/月要高些,而且比較省心。

李先生告訴《廣廈時代》,他在簽合同時,特別聲明了他不接受分割出租,只能整租。如果他可以接受這些中介的改造協議,延長合同租期,租金還可以談到更高,但不會像互聯網上一些案例那么夸張。他看到網上提到天通苑三居中介抬價后可以租到10000元/月,他也想過再扛扛價格,看看中介會不會繼續往上報價,但到6650這個數字后,另一家中介并沒有繼續加價的意愿。他也在網上看了看,天通苑三居8000元/月左右的整租價格還挺多的,就沒有繼續扛著。

房子委托給中介后,李先生后續還在網上查看過,他的房子很快就租出去了,但成交價格他并不清楚,后續房源所在的小區,掛出的房源價格也沒有低于6500元/月的了。

李先生告訴我們,以他多年出租房的經驗,本身是并不愿意把房子租給中介的,但他掛網上以后,確實少有普通租客前來咨詢,中介的速度和效率又很高,很快就把他的房源攏到了自己手中。

據《58集團2018高校畢業生就業安居報告》顯示,在租房途徑上,66.07%畢業生選擇通過中介尋找中意的房源,56.16%的畢業生會通過相關網站找房租房?;ヂ摼W和中介依然是畢業生尋找房源的主要渠道。

但普通租客對信息的發現速度與中介相比顯然不具備可比性,除非是業主特別堅定地拒絕中介,否則租客很難尋找到真正的個人房源。這就為中介互相抬價提供了底氣。

張大偉也指出,對于很多中介公司來說,目前在租賃市場的業務很大部分都是通過低價囤房,包裝高價出租,賺的是租金上漲的差價。

另外,《廣廈時代》了解到,中介公司在和業主簽合同時,部分會簽訂不止一年的租約,提前鎖定未來的租金價格。雖然前期業主看似是拿到了高于預期的租金,但隨著市場的波動,實際出租價與簽約價的價差會越來越大,這其中就為中介公司留出了比較大的操作空間。

多重因素推動租金上漲 8月后或出現回調

除了中介公司之間競爭,帶來的租金價格的被動上漲,近期租金上漲的原因還有很多。

張大偉分析認為,首先,租賃市場的價格上漲,具備原動力。從市場整體看,租金的絕對值對比收入雖然屬于高位,但如果租金對比房價,當下以北京等一線城市為例,租售比只有1%-2%。這種情況下,租金依然有長期上漲的推動力。

每年的6-7月份適逢畢業生畢業,進入租賃市場,所以成交量相對較高,很多之前的租賃合同也會在這個時間到期,所以很多交易體現的是同比漲幅。但部分中介公司提前囤積區域房源,炒作大幅度上漲個案誤導市場,也對市場有影響。

其次,租賃市場單套租金的確明顯上漲,但租戶主要的租賃行為是按間,在當下市場,套均租金價格意義有限,目前市場大部分租賃房源已經被中介或者公寓運營改造,N+1,+2,也就是2居、3居變成多1-2間臥室已經成為主流。這種情況下,平均單套的租金雖然上漲了,但租戶面對的租金上漲要低于市場上漲幅度。

從區域看,房地產供應郊區化,郊區的租賃房源占比越來越大,這種情況下,租賃客戶在租金上漲的影響下,會選擇向郊區轉移。

第三,租金的上漲源自租賃市場的資本推動,租賃市場調控持續,建立租購并舉的住房制度,發展住房租賃市場,對于房地產調控來說,不僅租購并舉是房地產長效調控的政策之一,鼓勵租賃消費,穩定租賃關系,賦予租房者更多的權利,不僅僅是科學住房觀念的一個重要環節,更可以避免房地產市場大起大落,減少非理性購房需求。

租賃市場最大的核心問題依然是租售比懸殊,目前依然沒有一家企業能摸索出租賃直接盈利的可能性。全國大部分城市租售比在500以上。這種情況下,租賃全行業虧損。但越來越多的資本推動下,將中低端租賃房源改造成中高端,事實上拉高了租金價格。

截至目前,很多企業與銀行開始介入租賃市場,提供了信貸工具,押金信用,與租賃房源升級。這種資金進入租賃市場,并不能改變租賃市場供需。相反,大量無序資金進入租賃市場,對于租賃行業來說,是租金上漲的一個很重要原因。

可見,租金的上漲是多重原因交織的結果,但業內人士也指出,租賃市場的淡旺季十分明顯,經過畢業季租房需求的集中爆發,近期租賃市場的熱度也會出現降溫。

我愛我家集團研究院院長胡景暉表示,7月過后,年內兩個租賃旺季都已結束,預計8月租賃市場量價都會有所回落。

他分析稱,在年內,北京住房租賃市場的淡旺季規律依然存在,3月返京人流創下交易量高峰之后,7月大學生的畢業租賃需求不出意外地又帶來了年內的第二次高峰。伴隨需求的增長,北京租金價格也在逐步上漲,但兩大旺季過后,8月起市場將向淡季過渡,市場的量價水平都將趨于下行。

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90后已成為租房市場主力軍

畢業季,畢業生們成為租房市場的主力人群,他們的加入讓90后在租客中的占比繼續擴大。尤其是在公寓類房屋的租賃中,90后已經成為占比最高的年齡段。

90后租客比例正在逐步趕超80后

根據我愛我家集團研究院的數據統計,7月,北京通過我愛我家成交的普租交易中,70后客戶、80后客戶、90后客戶及其他年齡段客戶的占比依次為23.3%、38.7%、27.9%、10.1%,環比6月的漲跌幅度分別為3.7%、1.2%、-4.2%、-0.7%。其中占比最大的仍是80后,其次為90后。

從今年前7個月的數據來看,90后占比整體上是逐步擴大的,雖然7月80后占比上升、90后占比下降,但綜合6月數據來看,暑期畢業季的90后占比已經達到歷史最大,90后占比正在逐步趕超80后。

而在7月我愛我家品牌公寓相寓(公寓運營)的租賃交易中,70后客戶、80后客戶、90后客戶及其他年齡段客戶的占比依次為12.1%、30.4%、43.8%、13.7%,環比6月的漲跌幅度分別為1.8%、-0.4%、-2.3%、0.9%。

與普租不同的是,相寓(公寓運營)中90后的占比最高,80后其次。而從前7個月的數據可見,90后占比是在逐步擴大的,雖然7月占比有縮小。

我愛我家集團研究院院長胡景暉表示,租客群體上,90后正逐步取代80后成為市場主力。首先,在普租市場上,90后占比不斷提高,二者的差距正在逐步縮??;其次,在公寓運營市場上,90后的占比已經超過四成,近乎五成,占比早已超過80后。80后、90后在普租市場、公寓運營市場上的不同占比也說明,90后對高品質的、追求個性化服務的公寓運營更加青睞。

90后租房追求品質生活

90后逐漸成為租房市場的主力軍,而他們租房的需求和特點與其他年齡段的人也顯然不同?!胺孔邮亲鈦淼?,但生活不是”這句互聯網上很紅的話,很好地描繪了90后租房的心態。

胡景暉認為,90后群體存在三大特征。一是多元化,他們思維活躍,追求個性,對服務品質要求高,對服務內容要求廣。二是流動性大,當前一二線城市之間的差異在縮小,很多90后在北上廣深更主要的是租房,買房、創業則更愿意回老家或二三線城市,所以未來一線城市的租賃會更活躍,二線城市的買賣可能會更活躍。三是行為軌跡難以捉摸,90后目前留下的、能呈現出來的大數據行為痕跡沒有老一代多,加上思維靈活,相關的數據跟蹤挖掘是比較困難的。因此,隨著90后逐步成為市場主力,未來住房租賃服務需要更加多元化、品質化、個性化、科技化。

《58集團2018高校畢業生就業安居報告》調研數據顯示,畢業生租房除了考慮地理位置(75.68%)及租金(72.97%),房源配備設施、周邊配套也以67.57%、56.76%成為畢業生租房時考慮的重點。

對于租住地段的選擇,畢業生傾向于選擇交通便利、距離公司近的房源。根據58安居客房產研究院調研數據,有81.5%的高校畢業生希望通勤時間在45分鐘以內,普遍認為30分鐘以內為最佳通勤時間,占比達39.78%。在通勤方式上,68.87%的畢業生選擇公交或地鐵作為通勤工具,其次為單車。 (文/門庭婷)

(責任編輯:解芳璇)
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