出了"地王"地方政府務 要善用巨額出讓金

-回復 -瀏覽
樓主 2019-07-08 06:14:46
舉報 只看此人 收藏本貼 樓主
恒信學府

日前,知名地王“制造者”——閩系房企融信,競得上海一塊宅地,并以總價110.1億元、樓面均價10萬元、溢價率139%刷新全國住宅地塊最高總價和單價紀錄,成為名副其實的“雙料地王”。

目前,關于該“地王”,大家關注兩個焦點,第一是樓面價達到10萬元,未來新房售價或超過15萬元,而周邊豪宅盤在售單價僅7萬~9萬元,財務賬怎么算?

事實上,以今年京滬深及南京、杭州等熱點城市誕生的溢價率超過100%的“地王”為例,若3年后開發出新房并銷售,年均房價只有上漲30%~50%,多數“地王”買得才劃算,但這顯然不可能的。據克爾瑞統計,近3年“地王”總價TOP20中,4塊未動遷、9塊未開工。

因此,從企業角度看,顯然不能從“拿地—開發—賣房—回款”這一傳統房地產盈利模式來算賬。

貨幣寬松和“資產配置荒”才是推理企業拿地行為的邏輯起點。近期,“資產配置荒”的市場預期似乎在強化。在全球經濟大形勢下,為維持競爭力,我 國穩健的貨幣政策必然會偏向寬松的一邊。10年期國債利率降至2.67%的新低,多方機構看低至1.7%,與同業活期利率無幾,地方城投債獲得超百倍認 購。這意味著,安全資產被瘋搶、安全邊際在縮小。M1和M2的增速“剪刀差”達到創紀錄的15%,這表示企業手頭現金非常寬裕??磥?,資金還要繼續尋找安 全島。

京滬深是我國體制優勢最彰顯的地方,集中了我國20%的優質公共服務(發達國家首都或首位城市僅集中全國10%的公共服務),而其中心區又是 “優中選優”的區域,也是抵御風險最厚的“安全墊”。由于中心區的不動產早已被各方高凈值人群搶購一空,所謂“買一塊少一塊”,而樓市托底經濟不改,新出 讓地塊被各路瘋搶也就不奇怪。何況,目前是“錢又多又便宜”的時代,廣發證券研究顯示,銀行給予京滬深樓市項目的融資利率,已低于綜合融資成本,銀行“倒 貼”送上資金。

這只是房企錢多的一個縮影。2016年1~7月,開發商累計發債5709億元,超過2015全年規模,為去年同期的4.5倍,龍頭地產商(如保 利、萬科等)發債成本已低于3%。同時,IPO開閘后,很多開發商完成再融資或多輪融資??傊?,低成本、多渠道融資門檻已打開。從資產配置角度看,以超低 成本資金購置類似上海靜安區地塊這類安全度不能再高的資產,無疑是“資產荒”時代的優選。要知道,搶食滬上新“地王”的,除了融信還有閩系和粵系等17家 房企。

對于該“地王”,大家關注的第二個焦點就是,類似于融信這樣杠桿率高、風格激進的開發商,“不計成本”拿地,其背后還有什么邏輯。

2012年~2015年,融信的負債率較高,但自今年以來,融信在上海、杭州等城市土地拍賣中耗資總額已超340億元。

融信操持的就是多渠道融資,推動資產擴張和資本運作。首先,多渠道融資可以置換其2015年以前貸款和信托高達11.7%的綜合融資成本;其 次,融信在“杠桿+通道”金融創新大行其道,而管理層還沒有堵住“一行三會”間的監管空白之前,借助背后有多方基金、夾層和資本工具等帶來的難得機會,擴 張資產的同時降低杠桿率,降低報表風險;再次,京滬深中心區地塊是再好不過的融資工具,融信也能享受房價和地價上漲帶來的每股凈資產上漲和企業業績改善。

在貨幣寬松、資產安全邊際收窄的背景下,除非取消土地“招拍掛”,否則將無法杜絕京滬深等超大城市中心區刷新“地王”之景象。

資本運作也好,高負債支持規模擴張、利用金融創新工具也好,雖無可厚非,也不能被貼上道德標簽,但合法透明“四字方針”要貫徹到位。一則資金來 源要合法合規,絕對不能讓儲蓄和理財資金借助層層通道和加杠桿,成為大股東資本運作的工具;二則資金來源、杠桿水平、利益關系人、風險準備要陽光化,要接 受一行三會聯合監管。

事實上,滬上“新地王”未來產品不管怎么設計和定價,一定是要賣給富豪的,這是樓市需求分層的體現。但是,土地是國有的,出讓金要拿來做公共服 務,如建設保障房、用于基礎教育和醫療。類似于京滬深等超大城市,中心區甚至整個市域范圍“豪宅化”也不奇怪,這是都市圈時代的必然結果。政府要做的是, 通過軌道交通、公共服務均等化,將人群和樓市購買力疏散到都市圈內非核心城市。由此,只要不發生金融風險,類似靜安區“地王”多出一些也沒什么,只要政府 用好這些可觀的土地出讓金,讓普通百姓能在大上海落腳和扎根就好了。

我要推薦
轉發到
网络赚钱找项目 湖北11选5最新开奖 精准两波中特全年料 黑龙江体彩11选5 赚钱网站 足球比赛直播 qq游戏天津麻将下载 德甲积分榜2016 2017 不要钱的打麻将游戏 胆码拖码怎么中奖 黑龙江22选5技巧