樓市真的回暖了么?政策之外看清城市的基本面很重要

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樓主 2019-07-24 15:12:26
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奧園開城首府

告別了去年底樓市的冷清,今年對于地產行業似乎是個溫暖的春天?!吧钲?000萬豪宅秒光”、“廣州再出新地王”、“燕郊樓市回暖”、“南京3000人看房團”的消息不斷出現,3月集中召開的業績發布會上,開發商雖然預期謹慎但態度已經比去年樂觀?!皹鞘谢嘏卑俣人阉髦笖翟诮衲?、3月份也有大幅走高的態勢,這表明樓市回暖的輿論氛圍確實存在。

這波始于2016年10月的房地產調控,在歷經兩年多密集加碼之后,是否政策的邊際效應已經出現遞減,近期的局部回暖是2019年的大趨勢還是短暫的窗口期,各城市的市場表現具體有哪些差異,樓市回暖又是否有更多層面的支撐,讓我們通過近期的市場數據來尋找答案。

一二線新房市場成交有所回升,三四線代表城市仍在降溫

成交量區域分化明顯,三四線代表城市仍在降溫。根據諸葛找房數據中心對全國45個城市成交數據初步統計結果顯示,截止2019年3月26日整體市場成交同比有所反彈,累計同比增幅9.1%。其中,一二線城市成交面積同比增長,但三四線代表城市市場仍在降溫。

數據來源:各地住建委、房管局;整理:諸葛找房

備注:數據截止到2019年3月26日

45城樣本為:北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都、青島、蘇州、南昌、福州、廈門、長春、無錫、東莞、惠州、揚州、安慶、岳陽、韶關、南寧、江陰、濟南、大連、佛山、吉林、溫州、金華、泉州、襄陽、贛州、珠海、常州、連云港、紹興、臺州、泰州、鎮江、淮南、江門、莆田、鹽城、湛江、舟山。

樓市局部回暖,三四線持續“去泡沫”

市場的回暖并非全部,一二線以及核心城市群,在未來始終是中國經濟最有活力的地區。2019年,隨著政策面(如放寬落戶條件、取消限售限價)、資金面(如購房利率上浮區間下調)等利好,資金從三四線城市向一二線城市回流。北上廣深四個一線城市市場率先筑底,成交量同比均上漲,二線城市中成都、濟南、蘇州、福州商品房銷量同比增加,其他強二線城市,如杭州、武漢、南京延續下行調整趨勢。但從長遠來看,二線城市受人才引進及落戶政策放寬帶動,潛在住房需求始終會釋放,就市場潛力而言,此類二線城市高于一線城市,將成為未來新房市場成交的主戰場。大部分三四線城市并不具備回暖的可持續性,在今年的成交表現上大部分城市也出現了同比下跌,對于前期房價上漲過快又缺乏產業支撐的三四線城市,2019年將會是持續“去泡沫”的過程,不會存在大幅反彈。

2019年土地市場供求規??s小,一二線回溫,三四線占比下降,樓面價走低

據諸葛找房數據研究中心監測,2019年1-3月全國主要地級市土地供應規劃建筑面積23776萬㎡,同比2018年下跌12.68%,成交規劃建筑面積18098萬㎡,同比2018年下跌22.01%。2019年以來全國土地市場不管是從供應還是成交方面規模都在下降,不僅同比2018年下滑,在歷史也處于較低水平。

數據來源:各地國土資源局;整理:諸葛找房

備注:數據截止到2019年3月26日

三四線城市土地成交規模占比下降,一、二線城市土地市場有所回溫。從各能級城市來看,2019年受棚改規模整體下降以及貨幣化安置收緊等因素影響,房企在三四線拿地信心減弱, 2019年三四線城市土地成交規模占比減少,一、二線城市占比增加。其中一線城市土地成交規模占比同比增加1個百分點,二線城市土地成交占比同比增加6個百分點。

數據來源:各地國土資源局;整理:諸葛找房

備注:數據截止到2019年3月26日

整體成交樓面價同比微漲,一二線上漲,三四線下跌。2019年以來全國土地市場成交樓面均價同比上漲0.78%,增速與2018年相比減少14個百分點。具體來看,一線城市及二線城市成交樓面均價微漲,其中一線城市同比上漲4.05%,二線城市同比上漲1.59%;三、四線城市下跌,跌幅為7.56%。

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(責任編輯:范藝凡)
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