商業地產上演“南城大戲” 聚合效應與競爭共存

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樓主 2019-07-22 19:06:53
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銀和怡海天越灣

這個春節,除了逛廟會,你還逛過哪些大型商業體?是否逛了南城新開業的購物中心呢?

經歷了多年的商品房開發,居住人口的加速聚集,昔日的商業洼地——南城,正在發生變化。尤其是2016年,南城商業呈現出爆發增長的態勢,一年之內,多家大型品牌商業地產落地豐臺、大興。業內人士認為,南城商業無論從布局還是業態的豐富性,都已成氣候。

大型購物中心扎堆開業

去年底,豐臺萬達廣場和槐房萬達廣場同時開業,其中,槐房萬達廣場(圖)建筑面積達23萬平方米。

繼位于大興西紅門區域的薈聚在京南乃至北京商業市場迅速“走紅”后,南城商業市場在2016年全面爆發。據機構統計顯示,去年北京共有12個商業項目開業,其中,8個項目選址大興、豐臺。而根據全球知名代理行第一太平戴維斯統計,2016年第

萬達集團在北京商業市場深耕多年,僅在朝陽CBD、石景山和通州布局三座萬達廣場,而在豐臺一舉落子兩個廣場,去年底豐臺萬達廣場和槐房萬達廣場同時開業。

在多位業內人士看來,商業巨頭萬達的做法無疑有著風向標的作用。目前在北京,東城、北城以及市中心的黃金地段越來越少,僅有南城留有選址空間,在市場需求和商業地產空白點的集中作用下,南城越發受到商業地產的青睞。事實上,幾乎在萬達廣場開業的同期,還有恒泰廣場和綠地繽紛城二期布局南城。以豐臺、大興為首的南城正在從昔日商業較薄弱的區域快速發展。

據悉,南城新入市的商業項目各具特色,但仍以大體量綜合購物中心為主。其中,除京港城大廈和綠地繽紛城二期是體量較小的社區型購物中心外,包括住總萬科廣場、龍湖時代天街、銀座和諧廣場、恒泰購物廣場、豐臺萬達廣場、槐房萬達廣場等商場在內,均為大于6萬平方米的購物中心,其中豐臺萬達廣場和槐房萬達廣場的建筑面積更是在全市新開業項目中首屈一指,達到24萬平方米和23萬平方米。

昔日商業洼地“翻身”

根據官方公開數據顯示,豐臺區在2016年前11個月的社會消費品零售額為964.77億元,大興區同期實現346.5億元,這一組數據與先一步發展起來的區域相比,仍有著巨大差距。以朝陽區和順義區為例,兩者同期的社會消費品零售額達到2382.56億元和399.02億元。值得一提的是,盡管數據規模尚存差距,但豐臺區和大興區的增長率水平接近8%,已遠超過朝陽、順義等多個城區,極具發展潛力。

第一太平戴維斯華北區研究及顧問咨詢部負責人熊志坤指出,隨著“城南計劃”的實施,城市基礎配套建設的兌現,商品房持續的開發和大量的人口遷入,形成了巨大的消費市場,而商業需求的空白亟待填補,不少企業都在近兩年加緊布局。

援引來自于RET睿意德《消費升級趨勢下的新北京商業地產》報告,西南板塊向來是北京商業最薄弱的區域,但隨著豐臺和大興項目的集中問世,商業地產商業總體供應超過60萬平方米,南部區域商業得到了有效的補充。至此,北京已形成相對平衡的區域多中心商圈結構,商業發展進入成熟期。

有業內人士指出,與過去豐臺等南城地區的購買力流向其他區域相比,隨著薈聚、萬達廣場、龍湖時代天街等大型、高端的綜合型商業相繼落地,當地人群的購買力就可以在本地實現,目前一些較好的商業設施,不僅吸納了區域內的客群,還吸引了來自北京其他區域的購買力。

聚合效應與競爭共存

中國商業地產聯盟秘書長王永平認為,南城商業發展相對滯后,但不意味著后續仍乏力。在未來,南城的商業還有很多,互通有無將會產生巨大的聚合效應。他同時指出,過去,北京軌道交通和商業的銜接做得不夠好,但從目前來看,已經引起企業的重視,并且有所改善。

與過去的商業比較,去年新入市的商場都有著非常顯著的特點。高力國際北京商鋪市場華北區研究部總監李牧告訴記者,交通可達的便利性愈加凸顯,在南城新入市的商場中,均為地鐵上蓋或者鄰近地鐵;而在所有的新開業商場中,餐飲、兒童和休閑業態都已經成為商場的主力。對于見識更廣、需求更多、要求更高的北京消費者來講,百貨業已無法滿足他們的日常購物需求。新奇、好玩、體驗項目更多的購物中心才更加受寵。但她進一步指出:“新興區域最大的問題就是同質化競爭,加之零售氛圍不太成熟,將會面臨較大壓力?!?/p>

的確,已有業內人士指出,業態趨同將引發新的問題。在運營成本上升的同時,區域內的商業投放節奏如果過快,密度過大,消費者將遭到分流,會造成商業項目“吃不飽”的現象。對于這一點,在南城某大型商場運營部門的負責人看來,無需太過擔憂,以北京城市的量級來看,對商業的容納程度還是足夠大的,單體商業的輻射保持在3-5公里,將會徹底掃除南城商業的盲區。

天宮院、亦莊將是供應重點

全國工商聯房地產商會專業委員會主任朱凌波此前接受記者采訪時表示,南城的商業發展正進入一個發展加速期,其發展特點是由原來的單一城市中心型物業,開始向多中心、副中心、區域中心、社區等網絡狀、多元化的商業發展。

機構統計數據顯示,2017年,北京商業市場將繼續迎來供應高峰,14個項目近110萬平方米的新增供應將逐步落成入市。新增供應將主要集中在非核心商圈和近郊,南城仍舊是供應的重點區域。據記者了解,在新興區域天宮院,方圓5公里之內,還將有保利凱德、萬科和明發等商業項目在未來一兩年內陸續入市。業內人士指出,全新的商業項目與周邊全新的居住人群在一個區域內的共同成長,對增加消費習慣的黏性和推動商圈發展都將大有裨益。此外,位于亦莊板塊多個高端住宅項目的大型商業配套,都已在逐步推進。

除傳統的消費業態以外,新型業態也在購物中心的賣場中找到全新的土壤。熊志坤指出,電商的快速發展及聯合辦公的進一步成熟亦將產生新的租賃需求。品牌拓展的全渠道化或將推動更多線上品牌開設線下實體店。而部分聯合辦公品牌亦可能加快在流量充足、具有良好展示空間的購物中心內開店的節奏。

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