5月瘋狂地王月:出現69宗 調控政策或升級

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樓主 2019-06-03 20:58:49
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陽光四季

合肥多宗地塊溢價率超過200%,“包河區龍川路以北、關麓路以西”總價成交額達15.9億元,溢價率高達350%,樓面價已經攀升到1.8萬一平。受一線城市溢出作用影響,東莞“橫瀝鎮半仙山村”總成交價為9.1億元,溢價率為422%。

本報記者 周瀟梟 北京報道

5月是一個瘋狂的月份,至少房地產業內人士如此認為。

他們把這個月稱為“地王月”。因為據房地產中介機構的不完全統計,僅5月一個月,全國就出現69宗“地王”(同地段樓面價最高,或者總地塊價格最高)。

其中,一二線城市成為瘋狂的主力軍,尤其是二線城市,69宗“地王”中56宗出現在二線城市。

部分二線城市較高的樓面價,或許意味著未來一兩年,當地房價還要迎來快速上漲。業內人士普遍預計,溢價過高地塊將往高端房產發展,拿地房企承壓;部分房價上漲過快的二線城市,可能面臨升級的調控政策,今年5月份土地盛宴或許是年度高潮。

地王集中在二線城市

今年以來,房地產銷售持續火爆。

統計局數據顯示,1-4月份,全國商品房銷售面積36012萬平方米,同比增長36.5%,增速比1-3月份提高3.4個百分點;商品房銷售額2.76萬億元,增長55.9%,增速提高1.8個百分點。

受監測的70個大中城市房價也出現全面回暖。70個大中城市中,新建商品住宅價格環比上漲的城市達到65個,價格下降的城市只有5個。

其中,二線城市房價環比漲幅領漲。4月份,合肥新建商品住宅環比上漲5.8%,二手住宅環比上漲6.8%,漲幅最高。一線城市如北京、上海4月份二手住宅環比增幅為3.7%、2.5%。

國家統計局高級統計師劉建偉表示,房價總體繼續上漲,上漲城市個數繼續增加,但城市間漲勢出現新變化,一線城市漲幅較上月有所放緩,二、三線城市漲幅開始擴大。

其中,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均雙收窄,深圳二手住宅價格環比甚至出現下降,而部分二線城市環比漲幅比上月進一步擴大,有些已超過一線城市漲幅。

不過,房價絕對值、以及房價同比增幅,一線城市仍居于絕對前列。4月份,北京、上海、深圳二手房價格同比增長37.2%、30.2%、56.1%。

全國房地產商會聯盟主席顧云昌對21世紀經濟報道記者表示,一線城市房價已經非常高了,進一步上漲的空間比較小,即便調控政策沒有趨嚴,市場作用也會有所回落。像北京,3月份是二手房成交高峰,4、5月份二手房成交量有所下行。

二線城市房價漲幅擴大,也傳染到土地市場。5月份,一二線熱點城市出現“逢拍必出地王”的現象。由于一線城市供地有限,5月份69宗地王中,有56宗出現在二線城市。

如合肥多宗地塊溢價率超過200%,“包河區龍川路以北、關麓路以西”總價成交額達15.9億元,溢價率高達350%,樓面價已經攀升到1.8萬一平。受一線城市溢出作用影響,東莞“橫瀝鎮半仙山村”總成交價為9.1億元,溢價率為422%。

與往年地王集中在一線城市不同,今年以來二線城市成為房企追逐焦點。一線城市如北京、上海供地面積、土地出讓金額目前均為負增長。

某研究中心分析師楊科偉指出,強二線城市房地產市場量價齊升,蘇州、南京、合肥、廈門等多市房價漲幅穩居市場前列,樓市量價走勢仍將穩中有升;另一方面,在樓市步入白銀時代的大背景下,房企投資方向逐漸趨同,重點聚焦一線及強二線城市,土地供應量難以匹配企業投資需求,“僧多肉少”直接造成了強二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。

5月瘋狂“地王月”:出現69宗“地王” 調控政策或升級

5月瘋狂“地王月”:出現69宗“地王” 調控政策或升級

顧云昌表示,一線城市的限購政策遏制了購買力。二線城市如合肥,作為安徽省會城市,基建好于其他城市,產業結構相對合理,中部省份城鎮化率相對較低,人口導入較好,使得合肥房地產市場呈現出火爆場面。中部其他城市,如武漢、長沙、鄭州等,由于地方政府此前供地量較大,房價相對平穩。

調控政策或升級

中原地產首席分析師張大偉表示,在部分二線城市已經出現了明顯瘋狂的土地市場。按照目前的這些地王土地價格,未來這些地王入市,需要未來房價至少上漲80%-100%。即使按照標桿房企拿地的平均價格,也需要未來兩年一二線房價上漲50%以上。

商品房售價,一般在樓面價基礎上,加上建安成本、相關稅費成本。建安成本中,各地人力成本差異較大,但建材成本相差不多。當前過高的樓面價,房企要獲得盈利,業內多認為房產項目要往高端化、豪宅化發展。

楊科偉表示,二線城市市場仍有待培育、價格也有上漲空間。當下大熱的南京、蘇州、武漢等市場產品線還相對單一,高品質產品也有著更多的差異化生存空間。

不過,未來房價上漲80%-100%的可能性存疑。顧云昌表示,地王并不好拿,這段時間集中拿地的多為資金實力雄厚的央企國企,但溢價過高,房企后續能否盈利還要打個問號。一線城市已經出現房價增幅趨緩、成交量下降等趨勢。而且房價上漲過快,與地方政府調控方向相悖,調控政策可能會升級。

比如,5月18日,蘇州國土局出臺“土地限價令”,對當時掛牌地塊設置最高報價,對報價超過最高報價的,終止土地出讓,競價結果無效。5月28日,南京也效法推出了限價令,熱門區域住宅地塊設置最高限價,開發商舉牌若超過最高限價,意味著土地流拍。

顧云昌進一步表示,5月份可能是土地市場年度高潮,后續要再出現地王迭起的現象比較困難。房企拿地會耗費資金,而且現在市場其實已經在質疑后續房價進一步上漲的空間了。

張大偉對21世紀經濟報道記者表示,二線城市房價領漲應該不會傳導到一線城市,預計這些城市很快可能面臨升級的調控措施。

顧云昌也認為,二線城市房價過快上漲不會傳導到一線城市。北京此輪雖未升級限購政策,但部分過熱的區域,如通州限購政策在收緊。一線城市后續應該加大土地供給力度,諸如轉換部分工業用地,加大舊城改造等。

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