棚改貨幣化安置逐如何安全有效的退出市場

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樓主 2019-06-05 06:39:44
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新城首府

棚戶區改造貨幣化安置政策逐漸離開舞臺中心。近日,長春市下發通知取消貨幣化安置購房獎勵,棚改轉向實物安置。隨著三四線城市去庫存成效明顯,地方政府防控隱性債務壓力未減,貨幣化安置漸次退場。不過,要實現三年1500萬套的棚改目標,各地仍需其他政策補位。   獎勵取消 ????8月28日,長春市人民政府辦公廳下發《關于取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策的通知》稱,為加強房地產市場調控,穩定商品房銷售價格,新啟動實施的棚改項目將取消貨幣化安置購房獎勵政策,鼓勵有條件的棚改項目新建一定數量的回遷安置住房。   而在今年1月,山東省也曾提出鼓勵實物安置、取消貨幣化安置獎勵的方向。“棚戶區改造要與房地產市場調控協同推進,結合各地房價上漲壓力、商品房庫存情況、維護棚改居民權益等實際,調整政府征收拆遷獎勵政策,取消貨幣化安置獎勵,鼓勵支持實物安置,維護房地產市場平穩健康發展。”山東省住建廳相關負責人介紹。   研究院智庫中心研究告訴北京商報記者,當前長春的棚改政策思路是非常清晰的,當前各地房價都有明顯抬頭,從庫存數據、市場預期等角度出發,都需要調整各類政策,尤其是棚改政策和去庫存政策。   分析師分析,從房價的同比增幅看,長春當前在全國百城中排名第40位,屬于這一輪房價過快上漲的城市。而從長春的庫存數據看,去庫存周期相對還是合理的,但還沒有到絕對短缺的狀態。所以說對于長春的棚改政策來說,一方面是減少貨幣化安置的比例,這樣是為了防范價格的上漲。另一方面是為了部分區域的去庫存,即實現部分房源的認購。類似規定都是比較務實的。 ????2015年,國務院推出棚改三年計劃,要求積極推進棚改貨幣化安置。這一舉措盤活了地方房地產市場,幫助房地產去庫存化。而當前,三四線城市去庫存基本完成,房價上漲壓力增大,此時棚改貨幣化安置無疑需要降溫。   國家統計局數據顯示,全國商品房待售面積已經從2015年末的7.19億平方米降至2017年末的5.89億平方米。   另有統計稱,截至今年3月底,全國范圍受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米,環比減少1%,同比減少8.7%,目前庫存規模已回落到5年前的水平。而100個城市新建商品住宅供應量為3643萬平方米,而成交量為4090萬平方米,樓市處于供小于求的狀態。   政策收緊   實際上,從政策層面來看,棚改貨幣化安置收緊已經顯露跡象。早在去年8月,住建部等六部委發文要求,商品住宅消化周期在15個月以下的市縣,應控制棚改貨幣化安置比例,更多采取新建安置房的方式。   同年11月,住建部等部委印發通知明確,對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,仍采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目,國家開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持。   恒大研究院日前發布的一份報告指出,2016-2017年,三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平方米和1.8億平方米,占銷售面積的14.8%和18%;當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%。   而國家統計局公布的7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據顯示,從同比看,三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.7%和5.1%,繼續領跑房價上漲。   中原地產分析師認為,目前整體市場對棚改政策非常敏感,因為這是支撐最近幾年樓市最關鍵的因素,特別是三四線城市,嚴重依賴棚改的貨幣化安置。事實上,貨幣化安置造成了大量的購房需求,而在部分城市庫存不足的情況下,這些需求放大了購房緊張情緒。   分析師表示,供求關系和庫存結構掛鉤,庫存規模小的地區是改革的重點。未來實物安置的政策會多一點,而且這個模式會持續一段時間,直到庫存再次增多,目前庫存規模已經降低到一定程度,未來趨勢,實物安置政策會多一點,貨幣化會少一點。   專項債補位   根據新版“三年棚改攻堅計劃”,2018-2020年,我國將再改造各類棚戶區1500萬套。住建部透露,今年1-7月,棚戶區改造已開工407萬套,占年度目標任務的70%。   不過,面對依然龐大的棚改基數,完全叫停貨幣化安置并不現實。住建部也多次提及不搞“一刀切”的政策。而在地方隱性債務風險攀升之際,各地在推動棚改落實的路徑選擇上也有了更多新的方向。   今年4月,財政部下發《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》。傳統模式下,地方政府主要通過項目實施企業申請銀行貸款等方式進行融資,而發行棚改專項債,將擴充資金來源,引導社會資本參與棚戶區改造,為棚戶區改造提供低成本資金支持。 ????6月,天津首發棚戶區改造專項債券,用于天津市西沽南片區棚戶區等改造項目,期限五年,預計融資規模為108億元,一期發行規模15億元,未來償債資金主要來源于土地出讓收入。   此外,貴州還推出了資源變資產、居民變股民、資金變股本的“三變方案”,探索股權安置的棚改落地新形式。今年上半年,碧桂園、萬科和恒大相繼進入貴陽拿下棚改項目,拆遷戶以土地補償金參股棚改項目公司,以獲取項目分紅權。 ????“未來,在棚改方面還可能有新的做法,例如給予房票和地票,不直接給予資金,然后去政府指定的幾個樓盤去買房,這樣資金也應用到去庫存方面,而不是拿到錢之后去做其他的事情。”他表示。

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