警惕樓市風險暗潮涌動

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樓主 2019-04-24 08:35:01
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星光天地

除極少數實力超強的開發商,其他開發商大多是依靠銀行的支持才能拿地,現在開發貸收緊了,恐將面臨資金鏈緊繃的危險。尤其是土地價格脫離實際的地塊,會不會因為開發能力減弱而出現風險,都是需要認真應對的問題。

國家統計局最新數據顯示,今年1至5月份,全國房地產開發企業到位資金53681億元,同比增長16.8%,增速與1至4月份持平。在其他資金中,定金及預收款14840億元,增長35.2%,個人按揭貸款8838億元,增長58.5%。

無論是開發商還是消費者,上半年的表現都是非常積極的,也給樓市帶來了積極的效應,一度呈現十分火爆的跡象。然而大熱之后,6月全國房價環比漲幅收窄,這在一定程度上預示著下半年的樓市格局。與此同時,支撐房企拿地甚至競相高價拿地的開發貸,也開始逐步收緊了。

銀行之所以收緊開發貸,主要就是因為對樓市前景不看好。上半年樓市之所以火爆,主要緣于一線城市和部分二線城市出現了意想不到的房價快速上漲,以深圳、上海、南京、蘇州等地最為突出。相反,大多數三、四線城市去庫存壓力仍然很大,仍處于低迷狀態,這些城市即便有所反應,也是一、二線城市樓市大熱的邊際效應,而非自身出現了松動現象。

為遏制房價快速上漲,一、二線城市加大調控力度或出臺新的政策,樓市大熱現象逐步消失,房價趨于穩定,有的還出現了一定幅度的下降,開發商拿地的熱情也自然有所減弱。一旦開發商拿地的熱情減弱了,銀行對開發商的“信任度”也會隨之下降,開發貸也就會越來越緊——開發貸收緊了,樓市風險也就有可能暗潮涌動了。從上半年的實際情況看,一、二線城市樓市的大熱,相當程度上與銀行不顧一切的支持是分不開的,甚至有報道說,一些銀行為了給開發商貸款,甘愿做賠本買賣。

這樣的結果傳導到消費者身上,剛剛冒出來的購房熱情,可能又會受到很大影響,包括一些剛需旺盛的消費者在內,很多人可能重新回到等待觀望的狀態。尤其是三、四線城市,原本指望一、二線城市的大熱,能夠對三、四線城市的購房熱情產生一些帶動作用,現在看來,至少下半年是沒有指望了。

那些在上半年積極拿地的開發商,會不會因為開發貸收緊而出現巨大的風險,頗值得關注。除極少數實力超強的開發商,其他開發商大多是依靠銀行的支持,才具有了拿地的條件和動力,現在開發貸收緊了,以一些開發商的實際能力,恐將面臨資金鏈緊繃的危險。尤其是土地價格脫離實際的地塊,會不會因為開發能力減弱而出現風險,包括后續資金跟不上、無錢開發、無力償還到期貸款等,都是需要認真應對的問題。

好在今年上半年的拿地熱潮,主要發生在央企或少數大房企身上,且維持的時間不是很長,否則風險只會更大。即便如此,隨著央企整合力度加大,相關央企整合以后,會不會對發展戰略做出調整,對被整合央企新拿的土地作放棄處理,也是需要認真應對的問題。

更令人擔心的還是三、四線城市樓市的去庫存。如果說上半年房地產市場的火熱,讓我們看到了一些去庫存的希望,那么接下來,三、四線城市的去庫存壓力只會更大。盡管部分地方啟動了鼓勵農民進城買房的政策,但在目前條件下,此舉料難成為加快三、四線城市去庫存的“強心針”。就算能夠推動三、四線城市樓市去庫存,由此帶來就業、社會保障、醫療保障、教育等方面的問題,又有可能成為三、四線城市新的短板。如果從樓市風險轉化成為社會發展短板,后者對城市發展帶來的困難和風險,未必比前者更小。

總體上講,上半年樓市的大熱結束以后,接下來除樓市可能持續低迷,另一個可能就是風險暗潮涌動。如何防范和化解這些風險,決策層、管理層和開發商都需要引起足夠重視。

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