防范中介亂象 5個細節做起

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樓主 2019-09-18 16:13:50
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力高陽光海岸

來源:華商報

隨著房價的整體上漲,二手房市場也異?;钴S。二手房交易中某些房產中介突破道德底線,利用買賣雙方信息不對等,打法律擦邊球,吃差價,隱瞞交易真實情況,甚至一房兩賣,攪亂了市場,不僅嚴重損害買賣雙方的利益,也損害了市場公信力。

  >>案例

  女房主敗訴被判向中介公司支付2萬元代理費和違約金

  中介兩頭漁利 告贏女房主

  二手房交易經驗欠缺,不熟悉交易程序,輕信中介簽訂《買賣代理費支付承諾書》,廣東的梅女士稀里糊涂成被告。

  日前,華商報記者從佛山市禪城區法院獲悉,梅女士敗訴被判向中介公司支付房產咨詢及買賣代理費2萬元和違約金。她認為中介公司是從買賣兩方處漁利,但法院為啥不支持自己?

  沒有詳細查看文件內容就簽字

  2016年3月,佛山的梅女士欲售賣自己名下70.62平方米的一套住房,她在“佛山58同城網”公布了賣房信息,期間不斷有中介人員向她開價,但因價低,她一直不同意出售。

  2017年2月,佛山一家知名房產中介的工作人員打來電話說有人愿意以70萬元購買,購買人是中介的北京朋友,到佛山出差時間很緊,如梅女士同意,就盡快過去簽訂出售合同。但后來該工作人員又稱北京買家不過來了,另一位佛山買家看中了她的房子。梅女士隨即匆忙趕到這家房產中介店內,但中介不允許她與買家見面,只是說中介費由購房人承擔,并拿出很多頁的《買賣代理費支付承諾書》要她簽名。

  35歲的梅女士是第一次進行房屋交易,不熟悉過戶流程,時間急,天色晚,路程遠,她沒有詳細查看文件內容,出于對中介的信任就在上面簽了名。簽完承諾書后,中介才帶她與買家楊某見面,隨后梅女士帶楊某和中介實地查看房屋后簽訂了買賣合同,以總價70萬元的價格將房子賣給楊某,該中介公司按總房價的3%向楊某收取了代理費2.1萬元。這時,梅女士才意識到簽了承諾書,賣房成交,她如果不支付中介買賣代理費2萬元,須自簽訂房屋買賣合同之日起按總金額的5‰支付違約金。前思后想,她總覺得中介是利用自己經驗不足兩頭牟利,因此她遲遲不愿繳納2萬元代理費。

  被中介告上法庭索要違約金

  2018年3月,房產中介將梅女士告到佛山市禪城區法院,訴稱被告應向原告支付買賣代理費2萬元,而且被告已簽訂《買賣代理費支付承諾書》,違約方逾期超過10天仍未履行的,違約方須按總成交價的10%支付違約金。

  法庭上,梅女士辯稱:中介阻撓自己與買家見面,有意制造一種房屋難以出售但終于有人看上的緊張氛圍,騙取她在承諾書上簽名。而且房源是她自行上網發布的,她從未獨家委托原告出售房屋,這套房是毛坯房沒有鎖門,中介都可以主動帶意向買家去看房。承諾書在她簽名時除印刷字體外,其它地方空白,原告是通過制造緊張氛圍騙取她在承諾書上簽名。承諾書上沒有構成合同的實質要件,沒有約定雙方的權利義務,而且承諾書所提違約金明顯過高。

  梅女士認為,由于自己經驗不足,交易信息不對稱,才被原告蒙騙。原告借她經驗不足渾水摸魚,兩頭漁利。梅女士請求法院駁回原告的訴訟請求。

  法院也認為違約金明顯過高

  法院審理認為,原告提交的《買賣代理費支付承諾書》,梅女士已確認其簽名及捺印的真實性,法院對該承諾書的真實性予以確認。本案系居間合同糾紛。原告依約向被告提供了媒介服務,依據《合同法》第426條的規定及上述合同、承諾書的約定,原告要求被告支付買賣代理費于法有據。被告雖抗辯主張原告偽造承諾書,但并未提交有效證據予以證明;且被告作為完全民事行為能力人,應對簽訂書面協議的行為負審慎注意義務并承擔相應法律后果,法院對其抗辯意見均不予采納,但原告因承諾書所約定的違約金標準明顯過高,故法院依據公平原則酌定降低。

  2018年4月20日,法院作出一審民事判決,判決被告向原告支付買賣代理費2萬元及違約金(違約金以2萬元為本金,按年利率24%從2017年2月16日起計至被告實際清償之日止);如被告未按期履行給付義務,應加倍支付遲延履行期間的債務利息。 華商報記者 燕然

  >>律師說法

  二手房交易應盡可能辦理資金監管

  與從開發商手里買房不同,由于辦理手續的特殊性和買賣雙方對接的難度,二手房交易往往需要房產中介的協助。但目前市場中一些房產中介一味“朝錢看”,隱瞞交易真實信息等情形層出不窮,已成為業界公開的秘密。如何防范呢?

  日前,海普睿誠律師事務所鄭婷律師提醒買賣雙方從5個細節做起,防范二手房中介亂象。

  吃差價 典型的中介亂象

  記者:目前比較常見的房產中介亂象有哪些?

  鄭婷:典型的房產中介亂象有:低買高賣賺取差價,中介找人低價從房主手里買下來,然后再高價賣給另一個人,這個過程中介從中賺取少則幾萬多則幾十萬;虛報房價吃回扣;虛假房源吸引客源;找第三方幫忙網簽;巧立名目亂收費等。

  我國《房地產經紀管理辦法》規定,中介機構的營利方式主要是收取傭金或報酬,不得捏造散布漲價信息,或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號,操縱市場價格;不得對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息,低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價;不得以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務,誘騙消費者交易或者強制交易。

  “低吸高拋”等中介亂象背后的實質,是違背合同誠信原則,故意隱瞞或提供不實消息,進而違規獲利,損害買賣雙方的利益。針對此行為,房屋買賣方可以根據具體情況,依據《合同法》第52條或第54條主張合同無效或撤銷合同。

  規避交易資金監管

  有賣家收不到房款

  記者:具體防范中介亂象,應從哪些細節做起?

  鄭婷:從近年來不斷出現的相關法律規范及法院判例分析,只要做好以下幾點,就可以有效地避免遭遇“違規中介”。

  第一、可以查看房產中介的證照及辦公場所。依據《房地產經紀管理辦法》相關規定及西安市房管局對房屋中介機構的管理要求,房產中介應當在經營場所的醒目位置公示營業執照、備案文件、業務流程、服務項目、內容標準、收費依據和標準、交易資金監管方式、信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話等。這些是對中介機構的最低要求,沒有配備上述文件的,可以認定為非正規中介公司。

  第二、可以登錄西安市房管局網站查詢房地產經紀人資質,充分了解二手房交易的規則、要求、禁止性條款,也可以了解中介機構是否在政府備案、是否具備合格資質、有無受過政府處罰等信息。

  第三、簽訂書面委托、居間/房產中介服務合同,充分了解、咨詢合同條款。

  鄭婷律師特別提醒,許多購房者賣房者不太喜歡看篇幅很長的合同條款,但買房賣房是終身大事,必須耐下心來認真查看合同條款的關鍵文字,不要似是而非就隨便簽字,尤其是看合同中的核心條款:房產信息、價格、付款方式、辦理流程、各方的權利義務及違約責任等。

  第四、交易資金監管是關鍵。自2015年起,西安市房屋管理中心就出臺政策,要求二手房交易辦理資金監管,但仍有中介公司為了“低吸高拋”,賺取交易差價,規避交易資金監管,導致部分賣家收不到房款或者買家支付房款后無法取得房產證。

  對此,鄭婷律師提醒,對于二手房交易應盡可能辦理資金監管,維護交易安全。目前,西安市二手房交易資金監管,均是由政府指定的西安市置誠資產管理有限公司作為交易保證機構,免費向二手房買賣當事人提供交易資金監管服務。買賣雙方在網簽合同后,在西安市二手房交易中心資金監管窗口簽署資金監管協議,買方將房款打到賣方的資金監管賬戶,待房產證過戶后,資金監管賬戶解除監管,賣方就可自行支配賬戶款項。

  受理投訴 中介管理機構會回復

  鄭婷還表示,第五點是“遇事不慌”,可以向中介服務管理機構咨詢、投訴。為了規范西安市二手房市場中的房產中介,西安市有關部門設立西安市房地產交易管理中心中介機構管理科,對西安市房屋中介公司予以初始設立備案、監督、培訓、建立信用檔案,并出臺《西安市存量房經紀服務違法違規行為計分標準》,對存量房經紀服務機構進行計分管理。

  中介機構管理科依規免費接受消費者咨詢,受理投訴后都會及時調查,與被投訴中介溝通、談話,并針對投訴內容向投訴人正式回復處理意見。 華商報記者 燕然

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