北京樓市形態發生重大變化 二手房成交占86%

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樓主 2019-05-20 21:52:09
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在各項因素綜合作用下,北京樓市已悄然走向存量房時代。

有機構統計,今年前5月,北京二手住宅成交套數占商品住宅總成交量的86.3%,大幅超過以往。這一比例不僅達到歷史新高,也意味著北京樓市的形態已發生重大變化。

分析人士指出,經過20年的發展,中國房地產市場將陸續進入存量時代。這既是客觀規律的必然,也意味著過去的發展模式必須轉變。從一個側面來看,經濟結構轉型亦迫在眉睫。

配建制度成“加速器”

中原地產研究部近日發布數據顯示,截至5月25日,年內北京二手房住宅簽約114408套,同期的新房住宅簽約18226套。整體來看,二手房占市場住宅成交比例高達86.3%,比去年增加了7.8個百分點。

過去幾年來,二手房交易在北京樓市所占比重不斷加大,并從2009年的64.5%上升到2015年的78.5%,總體上漲14%。其間雖有波動,二手房交易所占比重仍然呈現震蕩上升趨勢。

值得注意的是,由于住宅限購政策的存在,在北京新房交易中,有相當部分為商住房屋。根據中原地產統計,截至5月25日,北京商住公寓成交21176套,規模超過新房住宅。

但即便將其納入計算,北京二手房成交占比仍然達到74.4%。這也意味著,北京樓市已全面進入存量房時代。

有分析指出,這既是城市化進程的必然結果,也有因素起到了加速作用。

中原地產指出,近年來,由于土地供應規模有限等各種原因,北京實際供應的商品住宅不斷減少。實際新增供應套數從2009年的93494套震蕩下行,并降至2015年的42663套,降幅超過50%。而在同期,北京新房住宅的實際成交套數明顯大于供應套數。

另一方面,土地“捆綁”出讓制度的出現,加速了這一進程。按照北京一位開發商的觀點,將保障房用地捆綁在商品房用地中出讓的做法,會將保障房用地的成本轉嫁到商品房上,促使商品房用地成本不斷提高。

而從項目運作的角度,在土地成本不斷提高時,開發商就傾向于建造高端物業,來獲取足夠的利潤。由于高端住宅的推盤和銷售節奏要明顯慢于普通住宅,也使一手房在市場上的比重進一步下降。

經濟轉型的側面

另一座一線城市上海,二手房交易所占比重也在增加。據中原地產統計,今年前4個月,上海新房住宅成交42306套,二手房住宅成交144619套,后者占比達到77.4%。

從2012年到2015年(全年),上海二手房所占比重分別為69.0%、72.0%、68.7%和75.0%。

不僅如此,廣州、深圳等一線城市,以及南京、福州等熱點二線城市,二手房市場所占比重均達到50%以上,該比例也呈現出不斷提高的趨勢。

中原地產首席分析師張大偉認為,當市場進入存量環節時,表現為新房的土地供應減少。在有限的土地供應下,房企集中搶地,更容易導致高價地出現,并使新房市場進一步出現高端化趨勢。

同時,決定市場總體價格的,已經不是新房價格,而是二手房價格。在這種情況下,二手房交易的稅負、貸款等政策,將對整體市場產生更大影響。

這也意味著行業的變化。分析指出,存量房時代的到來,意味著新房開發將逐漸進入瓶頸期,傳統的房地產開發業務空間漸??;立足于存量房市場的租賃、交易、咨詢服務等二手房經紀行業迎來更大空間。這對房地產企業轉變發展模式、甚至轉型有重要參考意義。

張大偉還指出,存量房占據市場主導,也說明這些城市進入城鎮化末期。由于土地財政難以持續,土地出讓收入銳減,地方經濟的發展也將迎來挑戰。

有券商指出,盡管今年以來新房成交總體規模仍然可觀,但隨著整體供需關系的逆轉和人口紅利終結,未來房地產市場將加速進入存量房時代。企業轉型和地方經濟增長都將面臨考驗。

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