銀行搶灘住房租賃市場開發商受益 租賃者難投機

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樓主 2019-05-12 22:17:48
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新城花園二手房

房地產業內認為,租房貸款將鼓勵更多資金進入租賃市場,或促使租房利好政策頻出,長期將促使求租量和租金上漲,有投資者甚至考慮借此“抄底”。不過市場人士認為,目前租金市場還不是低位,難有“抄底”一說,而租金市場長期緩慢上漲,難獲投機機會。

聽聞銀行新政的市民有不同的反應。小陳是今年剛畢業的大學生,對于租房貸款他認為值得考慮:“畢竟房租是我目前最大一筆開銷,如果能貸款繳租,扣除伙食費后,預計每月能夠存下5000元左右,積攢起來可以做一些短期理財計劃?!毙£愓J為,如果貸款利率低于短期理財的收益率,那么通過貸款來繳租還是挺劃算的。

而在番禺工作和租房的李女士則表示,自己租房只是一個過渡期,現在有家庭有孩子,更希望能夠攢下首付買套房:“貸款繳租還是要還的,而且又多了一筆利息,如果利息和房貸利息一樣高肯定是不劃算的?!崩钆空J為,租房貸款應該采用類似信用卡的機制,在期內還款無需利息,并且可以積累良好的征信記錄,這樣在買房貸款時也可以派上用場。

房天下廣州(樓盤)理財分析師陳徑芝表示,不同的租賃者對貸款租房的接受程度往往不一樣:“畢業生收入和積蓄少,生意人急需資金周轉,這兩類人會更愿意選擇租房貸款,當然前提是貸款利率比較低?!?/p>

不過,中原地產項目部總經理黃韜認為,“租房加杠桿”對于個人客戶來說作用不是主要的:“貸100萬元用于租房并不實際,但如果不租房,個人又憑什么獲得貸款?另一方面,如何控制貸款人將貸款挪作他用是一個關鍵問題?!彼a充,有租賃需求的人對成本相對敏感,如果還要承擔銀行利息,經濟壓力更大。

某中介公司負責人認為,現在不少家庭都有房貸,租房貸款或許會加重居民的家庭債務和生活負擔,如何避免不良貸款危機是值得未雨綢繆的問題。他建議,可通過將資金直接劃轉到房東或房企的方式,并建立黑名單制度和對租金流向進行嚴格的追蹤把控,避免租客或二房東利用租房杠桿挪用資金。

合富研究院高級分析師梁燕明表示,目前廣州租房市場一般還是以半年到一年租期為主,長達數年租期的個案在住宅租賃市場并不常見。從目前情況來看,大部分租房個案仍以按月交納租金居多,一次性支付全部租金的情況并不多見。按月收租的方式,對租客來說,租金負擔壓力沒有一次性支付全部租金那么大。

“租房貸款的出現,無論是對租客還是對放租的業主來說,都需要時間去了解?!彼J為,租房貸款出現的時間還不長,對租房市場的行情、租金等的影響尚不明顯。

銀行動作頻頻,市場密切留意,有“醒目”的投資者已在思量如何借勢獲得先機:這會不會有什么抄底的機會?黃韜認為,租賃市場并不存在抄底的說法:“銀行的新政策并不是鼓勵大家做"二房東",今天租下2000元的物業,明天租出3000元?!彼J為,根據最新數據,目前廣州市整體租金并不處于洼地,并不存在“抄底”的可能性:“租金價格上升是一個緩慢的過程?!?/p>

租賃市場

還有一定上漲空間

有市場人士預測,新的租房貸款政策將鼓勵更多資金進入租賃市場,或將促使租賃利好政策繼續出臺,長期將使求租量和租金增長。房天下廣州租賃分析師李超表示,另一方面,各地租賃用地供應加速,如出讓“只租不售”居住用地、開發商競地100%自持,這些措施從供給方入手,避免了租金大幅上漲的可能。房天下董事長莫天全表示,利好租房者的租房市場政策出臺短期內將繼續維持樓價的冷靜和理性,緩解房地產市場的壓力。

黃韜認為,廣州市租賃價格繼續上升是必然的,但認為租賃政策能夠快速拉動租賃價格上漲并不合理,比如租購同權帶來的租賃利好,還有待細則出臺和未來較長時間的實踐。

梁燕明稱,目前廣州租房市場的格局仍以市場供需格局為主導,而由于接近年底,租房市場上的需求較年初和年中兩個租房旺季有所減少,在年底這段時間會出現租客“貨比三家”后才選定租金最實惠的房源承租的情況,而這種租客多番比價、挑房的情況,在供求相對緊張的租房旺季是很少見的。

據了解,由于市場需求較年中租房旺季有所回落,放租業主的心態也不會很強硬,存在一定的議價空間,若租客提出稍微調低租金的要求,有很大機會可以實現。因此,她認為,年底到明年春節前這段時間,是租客淘實惠房源的好時機。據合富大數據,目前廣州租房市場仍以月租2000~4000元的房源占據成交主力,市場份額達四成多。

黃韜認為,“租房加杠桿”更重要的意義是鼓勵開發商解決自持的物業的資金問題,是對開發商的支持措施的一部分,因此,積極布局住房租賃市場的不僅是金融機構,開發商也不甘落后。

中原地產研究中心最新數據顯示,目前全國已有超過10個城市開展租賃類土地出讓,供應量超過8萬套。不過,中金公司分析師張宇稱,住房租賃前期建設投入大、回報周期長,需要政策和資金的長期支持。從目前來看,大房企較為積極,萬科、保利、碧桂園、恒大、華潤、招商等大型開發商成為近期住房租賃的主角簽約戶。小房企實力相對較弱,暫時觀望的多。

深圳(樓盤)房地產研究中心主任王峰表示,如果按租金和房價的關系比測算,出租房屋差不多要60年才能收回開發的成本。從這一點看,很多開發商不愿意進入住房租賃市場。

值得注意的是,相對于直接賣房,房屋租賃的回報率不僅低,而且周期長。對開發商來說,需要沉淀大量的資產在自持物業上,增加債務負擔和杠桿率。有業界人士表示,短期來說,開發商債務會加重,但資產證券化將為開發商住房租賃“去杠桿”分憂。

來源:華龍網

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