去庫存回溯:待售面積降14% 三四線分化邏輯漸變

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樓主 2019-08-05 18:05:48
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萬科城市之光

原標題:樓市去庫存回溯:待售面積下降14% 三四線分化邏輯漸變

導讀

業內人士認為,三四線城市之間的差異會越來越大,說明房地產市場發展到這一階段,城市規模已經不是判斷市場前景的唯一標準。未來將更多是區域的概念,其所在區域的經濟水平、資源稟賦、人口吸引力才是最重要的因素。

曠日持久的樓市去庫存進程,正隨著供需兩端的發力,而逐漸體現出效果。

統計局數據顯示,截至今年前7月末,全國商品房待售面積為63496萬平方米,比2016年初的高點下降了約1萬平方米,降幅約14%。

但不同城市之間的去庫存進程并不一致。民間機構統計顯示,經過本輪市場上升周期,一些城市的庫存規模出現腰斬。但仍有大量三四線城市,庫存幾乎沒有變化。

分析人士認為,這種局面體現出樓市形態的進一步分化,三四線城市之間,經濟、資源、人口、環境等的不同,已經極大影響到樓市的供需形勢。在下一輪上升周期中,這將對市場帶來深遠影響。

一線城市庫存跌至底部

國家統計局從2010年開始公布商品房待售面積,用以反映市場的庫存水平。根據歷史數據,2011年末,全國商品房待售面積為27194萬平方米。但隨后,該指標逐年攀升,到2016年2月達到高點,為73931萬平方米。

也即,自2011年末到2016年初的四年間,全國商品房庫存增加了約170%。

上述庫存的增加主要來自三四線城市。分析人士指出,城市范圍擴張、舊城改造等,促成了土地供應規模的增加,進而增加了商品房的供應規模。但由于經濟基礎薄弱、產業集中度弱、人口外流等因素,使這些房屋的去化速度受到影響。

相比之下,熱點一二線城市因土地供應有節制、市場需求量大,并不存在明顯的庫存壓力。根據統計,自2010年以來,北京商品房可售規模的變動幅度基本不大,去化周期大多維持在10個月上下的水平,最長也不足18個月,最短時僅為6個月。

隨著房地產交易的升溫,從2016年2月開始,整體庫存逐漸下降。根據統計局數據,到今年7月末,全國商品房待售面積為63496萬平方米,比2016年初的高點下降了約1萬平方米,降幅約為14%。已經恢復到2015年初的水平。

平安證券認為,除銷售明顯增長外,部分城市近幾年來的供地節奏明顯放緩,也是庫存規模大幅下降的原因。

按照一些業內人士的觀點,當前房屋施工面積、新開工面積、竣工面積的增速都在回落,若市場交易熱度能夠持續,總體庫存仍有進一步減少的可能。

民間機構的統計數據更為樂觀。某機構近日發布報告指出,截至 2017年7月底,該機構監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為40211萬平方米,環比減少0.5%,同比減少11.1%。當前庫存規模相當于2013年9月的水平。

上述80個城市多為一二線城市和較為熱點的三四線城市,其市場交易熱度要高于全國平均水平,因此去庫存力度也更大。

但若分城市來看,差異同樣存在。上述機構指出,對于一線城市來說,庫存規模已降低到歷史底部,基本上接近2010年上半年的歷史最低水平,當前繼續下跌的空間不大,近期還有抬頭趨勢。但二線城市和三四線城市的庫存仍然在繼續去化過程中。

部分三四線城市庫存仍高

作為此前的庫存“重壓區”,三四線城市的去庫存進程值得關注。

去年末以來,三四線城市逐漸取代一二線城市,成為市場交易的熱點。有機構認為,除資金溢出效應和城鎮化進程外,還因為三四線城市的庫存已到低位,市場的供需形勢已經發生逆轉。

平安證券指出,三四線樓市的庫存過剩局面已經大為改善,其市場的升溫,將成為2017年投資、開工及銷售的重要支撐。

據該機構統計,2016年,三四線城市新開工面積同比僅增5.5%,遠低于全國(8.1%)和40個大中城市(12.1%)的水平。從2012年以來的儲備和去化來看,當前三四線城市的去化周期僅為1.46年,同樣略低于全國平均水平及40個大中城市的水平。從購買力來看,三四線人均可支配收入與房價比為6.4,遠大于全國(4.7)和40個大中城市(3.9)。這些數據說明一個事實:三四線城市的庫存大幅縮減,購買力十足。

華泰證券也認為,三四線城市供地過多、庫存龐大的邏輯已經被證偽。在供需關系相對合理的基礎上,三四線城市才可以承接一二線城市的人口外溢。該機構認為,這個趨勢將可能持續3-5年。

上述觀點有一定的邏輯合理性,但并不足以反映市場全貌。

據統計,即便在三四線城市中,庫存情況也存在明顯差別。如九江、滁州、馬鞍山、張家口等地,庫存下滑了40%以上;但在惠州、東莞、香河、大廠等地,7月末的庫存規模同比上漲幅度均超過14%。

某房企人士也向21世紀經濟報道表示,三四線城市內部出現明顯分化?!拔覀冋{研的有些城市,庫存的確下滑了很多,但很多城市還是蕭條景象。這種情況經常發生在兩個相鄰的城市之間?!?/p>

上述人士表示,從房企的角度來看,更愿意布局熱點城市和城市圈周邊的三四線城市,從而能更好地承接外溢需求。而對于其他三四線城市,企業傾向于選擇“經濟基礎較好;擁有能源、旅游等資源;人口結構合理、最好是人口凈流入”的類型。

“三四線城市之間的差異會越來越大,說明房地產市場發展到這一階段,城市規模已經不是判斷市場前景的唯一標準。未來將更多是區域的概念,其所在區域的經濟水平、資源稟賦、人口吸引力才是最重要的因素?!痹撊耸勘硎?。

上述人士還認為,隨著供需基本面的差異,在下一輪市場上升周期中,三四線城市的表現也將出現差異?!坝行┏鞘械谋憩F將越來越接近一二線城市,如需求強勁、去化快速;有些仍是傳統三四線城市的狀態,市場交易相對平穩?!?/p>

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